“佳兆業再捱過這一兩年，以後就是星辰大海”。業績披露前，有投資者在網上發表顯露期待的評價。
在3月的最後一天，佳兆業(01638.HK)集團加入線上業績發佈會陣營，主席兼執行董事郭英成攜佳兆業行政總裁兼執行董事麥帆、首席財務官劉富強等管理層以電話連線形式出席。
事實上，剛過去的2019年對於佳兆業意義非凡。不僅是集團正式成立的20週年，也是上市的10週年，佳兆業銷售規模更是離千億幾乎“一步之遙”。
根據財告顯示，2019年佳兆業總合約銷售額約為881.2億元，同比增加25.8%；營業收入480.2億元，同比增長24%；淨利潤41.6億元，同比增長26.4%；毛利率不變仍為28.8%。
值得注意的是，在佳兆業所實現的累計合約銷售金額中，舊改項目銷售佔整體的38%，大灣區市場則貢獻了60.87%的銷售額，基本上是功不可沒的銷售“主力”。
｜灣區舊改“護城河”
一直以來，“大灣區”與“舊改”是佳兆業撕不下的標籤，也是最重要的“生存法則”。
特別是對於以舊改起家的佳兆業而言，在大灣區深耕多年的經歷，促使其能不斷地通過優質的舊改項目，來獲取自身銷售規模的提升。
如報告顯示，佳兆業目前儲備面積近2700萬平方米的土地，接近80%土儲位於一線及重點二線城市，其中大灣區土儲面積就佔比約51%，並以深圳、廣州為主。而在合計近5300億元土儲貨值中，大灣區整體貨值佔比近66%，深圳整體貨值佔比一半。
“糧倉”充足且值錢。2019年佳兆業舊改項目佔地面積同比增長33%，達到近4000萬平方米。其中，深圳與廣州分別佔比約27%、36%。全年新拓展項目19個，舊改項目總個數達147個，對應貨值約2.5萬億元。
在此前，佳兆業曾計劃每年從城市更新項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發。對此，2019年，佳兆業成功轉化8箇舊改項目，可售貨值近350億元 。此外， 佳兆業也表示，在這8個項目中，有6個項目為深圳項目，分別位於福田、龍華、龍崗、寶安及光明。
進一步佈局深圳大本營，實現舊改在深圳各行政區的全面落地。據行政總裁兼執行董事麥帆透露，未來1-2年佳兆業還將預計轉化的深圳舊改，對應可售面積120萬平方米，貨值近600億元；到未來3-5年更有近19個深圳、廣州、東莞的舊改可以供地，貨值高達4700億元。
不難看出，舊改是佳兆業運營及競爭優勢之一。未來全力押寶大灣區，捍衛“舊改王”地位，很大程度上將成為佳兆業真正的“護城河”。
｜負債連降，核心指標改善
在近幾年融資收緊、大環境不穩定的背景下，佳兆業也正在努力改善財務狀況。
自2015年爆發美元債務違約危機，並經歷陸續兩年的存亡考驗，佳兆業的淨資產負債率高位便常年是熱門話題。回溯2015—2018年財報，佳兆業的淨負債率分別為521%、308%、300%、236%。其中，2017年，佳兆業淨負債率曾被納入統計的23家內房企中排名第一位。
因此，早在2018年的業績發佈會上，主席兼執行董事郭英成便直言，“希望在2019年將淨負債率降到200%以下”。
最終，2019年佳兆業的淨負債率為144%，整體上較2018年度下降了92個百分點，雖然完成了下降的目標，但依然高於行業平均水平。對比同期相似規模房企中，龍光淨負債率為67.4%、奧園為74.9%、雅居樂為82.8%。
在此次佳兆業管理層談及債務相關問題時表示，未來佳兆業進一步優化融資結構調整，嚴控負債，並向行業看齊，爭取2020年的淨負債率能夠降至120％以下。若按照近幾年下降的趨勢，這個目標還是有望達成。
或許擴拓融資渠道和積極債務管理有所回應，佳兆業的融資成本也在降低。據首席財務官劉富強透露，從價格方面來講，佳兆業2018年的融資成本大概在7%的水平，5年期已經做到了6%甚至5%的水平。
“融資成本的下降，也是2020年佳兆業的目標。”劉富強進一步表示。因此，談及2020年的融資計劃，佳兆業表示仍舊遵循哪裡便宜就在哪裡融資的邏輯。在融資年限上，也會盡快往長線方面努力。
融資渠道方面，2019年全年境內ABS渠道獲批超過110億元，已發行5筆合計26億元，票面利率介乎5.4%-7.5%；在境外銀行貸款上，佳兆業獲取的首個香港住宅項目已獲14億港元貸款。
在其他核心指標中，佳兆業也有了一定的改善。以毛利率為例，2015年—2019年間，佳兆業最低位毛利率為3.1%，如今已基本穩定於30%左右。近三年則分別為27.2%、28.7%、28.8%，基本上趨於穩定回升態勢。
據悉，2019年佳兆業擁有人應占年度溢利45.94億元，同比增加67.1%，每股基本盈利75.6分，同比增長66.9%，董事會建議派付末期股息每股10港仙。
對於投資者重視的分紅派息情況，佳兆業管理層表示，近兩年開始，每年派息都會保持一定比例。但在疫情影響下，2020年會在股東和公司發展上做出平衡，如果經濟形勢明朗，且公司發展平穩，也會有加大派息比例的可能。
｜疫情影響明顯，但日後預期明朗
疫情對於業績還是有明顯影響，但正在逐步迴歸正軌。佳兆業管理層透露，1-3月佳兆業銷售受到影響，權益銷售額在120億元左右，較去年同期下降約15%。在經過線上的銷售和多方面的改良以後，總體上較為可控。
“目前售樓處開放率90%以上，現金流相對安全，回款率80%左右，銷售端基本上在逐步恢復。”管理層進一步表示。
數據顯示，截至2019年12月31日，佳兆業現金及銀行存款賬面值約為369.8億元，較2018年的229.2億元，增加61.3%；同時，負債淨額與資產總值比率為29.6%，較去年同期的下降7.9個百分點。
在疫情對房地產整體預期上，郭英成坦言，“今年房地產方面的影響，一般會延到第三季度，如果行業能挺過第一、第二季度的話，未來經濟形勢回暖，第三季度會遇到陽光，房地產還是中國的剛需。”
值得注意的是，在2017年佳兆業便確立三年衝刺千億的目標，如今也正在穩健延續。
“2020年的佳兆業的銷售目標為1000億元，基本上與去年保持同水平，只是略有增長。疫情過後，佳兆業也將更加努力，不會輕易改變這個業績目標。”佳兆業管理層表示。
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