被驢踢壞了
房子的價格被炒起來是受多方面因素造成的，並不是單一的銀行或者開發商就能導致其上漲。主要有以下幾個因素：
一、土地價格
1990年頒佈的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，我國的土地開始實行有償有期限使用，土地出讓金就變成了地方財政收入，當地方財政出現困難的時候就會通過出售土地而增加。出讓的土地價款又分為兩部分，一部分是徵地拆遷等相關補償款，另外一部分叫土地政府淨收益。所以最終的土地價格確定是和以上兩部分相關聯，隨著時間，兩部分都是水漲船高，最終土地價格也變的越來越高。以北京為例2008年住宅平均土地價格樓面單價（每建築平方米的價格）3500元/平方，到2019年住宅平均樓面單價26000元/平方米，10年左右漲了643%，地的價格漲了，房子價格當然也會漲。
二、土地供應量
每年各地方國土資源部都會發布當年土地供應計劃，供需決定了價格，如果當年可供應的住宅用地量比較小，但是城市中需求買房的人多，那在僅有的樓盤中只能提高價格淘汰一些有購房需求的人。
三、通貨膨脹
通貨膨脹分為兩個方面來影響房價：
①整個經濟下的通貨膨脹，在這個環境下，蓋房子過程中的材料費、人工成本都在不斷的上漲，開發商的管理成本也在上漲，再加上地價水平，最終表現出來房價也會隨之上漲。
②大量發行貨幣，將資金六通到市場上，之前在沒有房住不炒的政策下，大部分的錢都流入到房地產市場，對於銀行來講，發放貸款獲取利息收益是銀行的主營業務，那麼貸款只有發放到房地產上面是長期獲取利息收益的最好去處。首先，貸款給開發商，開發商通過融資來開發建設，如果市場中錢多，銀行貸款利率低，開發商是不著急通過銷售回款迴流資金，所以可以捂盤惜售，提高售價。其次，銀行通過發放住房按揭，讓大部分人能買的起房，買房的人多了，供小於求了，房價自然也會上漲。
四、地方財政收入
在房地產領域有兩部分屬於地方財政收入，第一部分就是第一條說的土地出讓金收益，第二部分就是購房交易過程中產生的稅費，稅費都是以房地產價格為基數的，當然是價格越高越高，價格越高，地方財政收入越高，地方政府當然是希望房地產市場活躍。
五、房地產中介
上面的四條說的房屋價格基本上都是新的商品房，房地產中介主要影響的是二手房價格，一般賣房和買房人都不太瞭解市場的價格，都會去諮詢房地產中介行情，在賣房的時候中介會讓你先掛個比較高的價格，方便買方砍價，對於買方他們會以房源稀少，製造比較搶手的的情景促成買方抓緊成交，因為中介費是和房屋成交價格相關聯的。
房子被炒起來還和很多其他因素有一定關聯，因為房子上下游相關產業鏈有很多牽動著整個GDP，不能單純的說是銀行炒起來的，也不能單純的說是開發商良心黑暴力賺錢。
我的回答希望能夠給到你一定幫助，如果覺得不錯，可以關注我@小主婦理財，後續我會在我的文章裡面對房子這塊做一個專題講解
小主婦理財
一、房價漲幅
近10年，房價成了熱度持續性最長的話題之一。2009-2019年，許多城市房價漲幅可觀，特別是四大一線城市。
北京上漲：312%
上海上漲：257%
深圳上漲：418%
廣州上漲：324%
現在問題來了，房價漲了這麼多，房地產企業究竟賺了多少錢呢？
二、各大地產公司盈利
想知道一家企業賺了多少錢，最直接的方法是看其財務報告。雖然2019年第三季財務報告已經發布，但年度數據報告的準確性更高，所以表格採用了2018年的年報數據。
從圖表中，我們可以發現大型地產公司。如恆大、碧桂園和萬科在營業收入及淨利潤上都有突出的表現。
可是仔細分析後，你定會發現地產公司們賺錢似乎並不輕鬆，一眾地產公司營業收入數千億，淨利潤只有數百億。
圖中幾家公司算了平均值，若其營業收入為100元，則淨利潤為10.35元。
有人說了，這還不賺錢麼，賣100元的貨賺10.35元，很多行業都沒它賺的多。
嗯，這麼說也沒錯，但大家可能忽略了其他條件。因為同時展示五家地產公司數據顯得過於冗餘，為了方便說明，我單獨以萬科的財務數據為例。
對於股票比較感興趣的讀者，應該對於表格中的財務數據比較熟悉。然而，理財小白可能就比較懵圈了。不過，你也無須擔心，大林將以通俗易懂的方式說明。
舉例：
有一家W公司，它只有2449元的本錢，但要做的生意很大，不得已只能向銀行借錢。銀行一看W公司手裡有大把的土地，可以抵押，信用有保障，於是借給它1.39萬元。W公司就此掌控了1.63萬的資產（包括土地）。可是，從買地蓋樓到銷售，需要很長時間。W公司雖然很厲害，但也要1304.35天。幸苦了一年，最後一算賬，發現2018年賣了2976.79元的貨，賺了337.73元。
你將例子中W公司的貨換成房子，計量單位元換成億元，結果就是萬科公司2018年的財務數據。
1、2976.79元的貨類似於營業收入2976.79億元，賺了337.73元類似於淨利潤337.73億元。
2、存貨週轉天數就是買地、蓋樓、銷售全流程需要1304.55天。
3、資產=負債+所有者權益，1.53萬億=1.29萬億+2356.21億，萬科的錢基本都是借的，2018年資產負債率高達84.59%。
對數據簡單分析後，你就可以發現，像萬科這樣的公司，只靠自己的本錢想通過地產賺大錢是不行的，因為蓋樓時間很長，要差不多三年，不像快餐店，幾個小時就可以買菜、炒菜、最後客人吃到嘴裡。
若萬科不借錢，只靠本金做地產生意，自己投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產回報率）。
萬科若借錢做地產生意，自己投入100元，則能賺到23.24元（2018年淨資產回報率），因為別人願意借給它560.50元。
關鍵在於金融機構給地產公司提供充足的“資金”。
三、普通人關於地產的知識
上述關於地產公司財務數據的分析，可能與大部分人的認知有偏差。蓋樓賣房的地產公司居然只賺了這點錢，在我們老家蓋一棟小樓可便宜了。
當然，有人覺得房屋建造成本不高也是事實。
一年前，好友羅康建新房，他表示：
老家在縣城郊區，在自家宅基地上蓋房子，建築面積200平米，兩層小樓，人工7萬多，材料11萬多。除去電器和傢俱，水電瓷磚全部一次到位，一套200平方的房子，不過19萬元。
照此計算，羅康200平房子的單位建造成本為950元。當然，這在當地也非常實惠了。
我們不可能都在農村蓋樓，大部分都要在城市買房，城裡的房子成本是多少呢？
上海房子預估每平方造價：4511元
1、配套費用（大配套、小配套，人防易地建設費）小計：720元
2、前期費用（建築設計費用、景觀設計費用、垃圾清運費用、審圖費、監理費、造價諮詢費）小計：121元
3、建安成本（土建、門窗、保溫、室外綠化、電梯、室外道路）小計：2740元
4、經營管理成本（管理費用、銷售費用、財務成本）小計：930元
西部房子預估每平米造價：3160元
1、配套費用：160元
2、前期成本：60元
3、建安成本：2200元
4、經營管理成本：740元
實際上，全國的建材成本和人工成本不會有太大的差異，真正的差距在於土地費用和稅金
四、城市地價
你可能好奇，地產公司獲取城市土地，要多少錢一平方？
北青網2019年11月20日消息：
北京為一線城市標杆，大家可以估算大城市的地價。在這裡要補充說明一下，類似北京這樣的大城市，對於土地開發都有一定的限制性要求，譬如限價。
可見，地產行業深受政策影響。
上海易居房地產研究院最新發布《2019年11月40城土地市場報告》。報告顯示，11月40座城市土地成交面積環比增長18.8%，平均土地成交均價環比下跌1.6%，土地成交溢價已連續5個月下降。
2019年11月40座典型城市：
1、土地成交建築面積4803.4萬平方米，環比增長18.8%，同比增長12.2%。
2、土地出讓金收入為2266.6億元，環比增長37.4%，同比增長12.9%。
照此報告計算，40座典型城市每平方平均地價為4718.78元。
大林認為，該報告的數據具有一定的參照性，因為各大地產商的拿地價與之相距不遠。
城市地價加上建造成本，你差不多可以估算出一個樓盤的基本成本。不過，買地和蓋樓的花銷，地產公司不會覺得心疼，真正讓地產公司傾注全力關注的是負債。
五、外看是樓盤，內裡是金融
我們普通人，特別是農村外出務工人員，都喜歡先存錢，後蓋樓。如今，房地產公司多數都是拿地、貸款，蓋樓，而且它們資產負債率特別高，有點“類金融機構”的感覺。
三大地產公司資產負債率：
1、中國恆大：83.58%
2、碧桂園：89.36%
3、萬科：84.59%
所以，地產公司是“外看是樓盤，內裡是金融”。
前文已談到，萬科投入投入100元，只能賺到3.66元（2018年總資產回報率）。可是，大家不要忘了，2019年央行貸款基準利率是：
1年以內，利率為4.35%
1年到5年，利率為4.75%
5年以上，利率為4.9%
地產公司承受如此高的資產負債率，同時還要支付高額的利息，實質上賺大錢的是金融機構，地產公司只分得了小頭收益。
通過公司年報數據，我們根據融資成本高低劃分為四梯隊；
第二梯隊包括遠洋、綠城、綠地、富力、世茂、旭輝、濱江等15家房企，融資成本在5%-6%左右
第三梯隊包括合景泰富、信達、新湖、中駿、華夏幸福等11家房企，融資成本在6%-7%左右
第四梯隊為藍光、陽光城、恆大、泰禾和花樣年，融資成本高於7%。
2018年，中海融資成本最低，僅為4.3%，而花樣年融資成本最高，達8.92%。
2019年上半年A股上市公司合計實現營業總收入23.51萬億元，同比增長9.32%；實現淨利潤2.14萬億元，同比增長6.5%。從淨利潤行業分佈來看，金融行業淨利潤超過1.14萬億元，其他行業之和僅1萬億元，上市房地產公司僅分得992億元。
2019上半年在港上市，大型地產公司盈利：
中國恆大：270.57億
中國海外發展：254.56億
碧桂園：230.57億
……
在此要說明一下，國內有不少地產公司在香港上市，像碧桂園，融創中國，所以統計A股上市房地產公司的利潤時，沒有計入。不過，這沒有改變地產公司高度依賴金融的狀況。
為了我深愛的運動
誰炒的房價？更多可能是需求的原因！
房子的價格來自很多原因和經濟的作用銀行並非直接關係，銀行在整個開發過程中起到的是金融作用。實際上房地產開發包括了，當地政府的土地價格，區域發展的溢價，建築安裝成本，銀行貸款，國家稅收，工人人工成本，開發商利潤等等
並不能單純理解成因為房企貸款，而導致房價過高
同樣，市場有需求，價格必定會水漲船高的。而如果說房價漲幅的眾多原因中佔比較大的，還是市場需求的原因。
大田聊聊事
不是內行，就說點個人拙見！
房子的價格其實受多方影響，說銀行炒其實不嚴謹，太深奧了，只能說銀行方面有影響，因為貸款要經過銀行，所以一定跟銀行有干係，但影響有多大不好說，畢竟房子是開發商的。
和開發商當然有直接關係，價格是它定的，但定的高低也跟市場需求有關，好地方當然人家就高價，偏僻的就低價，都受自己控制，所以房價一部分是開發商自己炒的，一部分受經濟影響，所以多方面，很難一刀切。
@TEK李老師
TEK李老師
其實，這個是經濟發展的一個原因。開發商需要發展，經濟需要發展，銀行需要放貸。
銀行只是一箇中介商的感覺。
其實近些年來，房地產行業發展迅速，需要大批量的資金。一般房地產企業的融資渠道就是銀行貸款，但是前些年經濟發展政策要求，需要去槓桿。而房地產行業就是一個高負債，高槓杆，高流動性的行業，所以銀行貸款越來越不容易做。
企業需要發展，既然貸款不容易做，那就需要拓展新的渠道，而正是因此，在國內，地產信託一直是房企融資的重要渠道之一。
一個需要錢，一個能夠提供錢，那自然就一拍即合了。
現在一直都在說，房子是用來住的，不是用來炒的，所以不斷的控制著融資的渠道。現在房地產信託業務收緊，對於中小型的房地產行業來說是挑戰，只有度過這個時期，規範行業發展，才能未來有企業的更好發展。
立馬財經
老闆在後面，銀行算帳房，開發商充其量是個夥計
用戶897004546035
本質上他們是一夥的，狼狽而已，一起合作薅羊毛！
億萬年前的風lc
利益關聯方
