10年前仙林湖，有什么？
也许，只有户外大牌，荒地，以及未修缮完好的马路....
（仙林湖早期楼盘文宣）
谁又能想到10年之后，仙林湖变成了现在的样子！
（仙林湖近期实景）
说到仙林湖板块，也算创造了南京板块发展演变的历史。从曾经一片不毛之地，通过城建、教育、商业等一系列利好推进，在实力一级操盘手之下，历经10年蝶变，仙林湖板块现已初具规模，展现出东部地区新型现代化城镇样板的模样。
楼市发展10年，我认为对于广大网友来说，最深的体会，就是规划的落实性。10年前也许大多数人还不理解规划的力量，10年之后，我们这一代人，多数已参与其中，享受到了规划所带来的实质收益。
一个少女最黄金的十年
就像一位少女从情窦初开到蕙质兰心，10年孕育了最美的年华。
从早期垦荒的万科、保利，再到高科，融信，招商......，不难发现，一个板块的崛起需要10年！需要耐心!
10年前的仙林湖，我亲身见证，那么10年后的栖霞山东呢,它能循着既定的脚步迈向开发成功之路么？
我，感觉到了一些正在崛起中的影子...
NO.1 | 壹
3月初，南京规划与自然资源局发布了栖霞山国际邮轮母港片区城市设计及栖霞山片区最新详控，标志着紫东文创领航区在规划定位明确后，即将正式起航！而近期南京日报有关紫东的官方稿件中，也再一次强调了要加快栖霞山国际邮轮等龙头项目建设！
▲项目区位图
此次规划的意义，明确规划了栖霞山和峨眉山间整体土地的发展方向：邮轮母港+欢乐谷+江南水泥厂文创+空地（乐居坊+人文坊+休闲坊+邮轮坊）。
规划综合考虑岸线性质调整和邮轮母港功能承接，提出“长江下游邮轮旅游产业基地、南京栖霞山以东休闲门户”目标定位，对片区内功能策划、空间结构、交通组织等做了研究，增加了港口枢纽及商业、办公等配套设施功能，对片区路网结构、用地布局和控制指标进行调整。
简言之，栖霞山东规划大框架已定，邮轮母港经济+休闲（文创娱乐）。
▲效果图
光看规划，也许很多网友会认为太抽象，过于泛泛，最棒的肯定还是需要结合现场地貌，理论结合实际......
距离上一次踩盘栖霞山东板块，至今已有半年之余。近日，教授特意抽空去了一趟，围绕着整个栖霞山东板块，绕了一大圈。
沿着曾经踏足过的路，边走边拍，眼中即刻望见的是正在火热开发的新城场景，脑中却不自觉的浮现出栖霞山东半年前的模样。这种对比，无疑是强烈的，无疑让我对栖霞山东的未来，充满信心！
一座集邮轮母港经济文娱为一体的宜居新城正在崛起！
路过疏港大道华侨城翡翠天域二期K地块，已基本建成，预计年中即将交付。
目前正在销售的J地块，工程进展也非常顺利，目测已过大半进度。
欢乐大道的中轴景观带，冠幅巨大，沿袭仙林标准。别跟我说景观标准不重要，你可以去看下老麒麟的道路景观，没有高标准的城建做保障，什么都别谈！
仙外华侨城分校，目测也基本封顶。紫东地区范围仙外和金小已属不错的教育资源，随着公民同招全面执行，公办系学校迎来实质利好！
沿江片区迎来重大规划调整，为了匹配栖霞山国际邮轮母港城市设计，减少部分原规划的二类宅地，调整为商办混合用地，增加商业和办公功能（含邮轮母港航站楼及相关配套功能）。商办混合用地增加13.89公顷，商业用地增加2.03公顷，二类居住用地减少18.50公顷，商住混合用地增加5.28公顷，并优化公共配套设施布局。
细致数下，大约减少了6块二类居住用地！！
未来这片土地，将打造成为国际邮轮母港片区。拟建设免税购物中心、邮轮综合服务中心、邮轮母港航运中心、文化艺术中心、社区服务中心和水泥厂文创中心，进一步提高区域城市功能，提高土地综合价值，满足板块规划功能设计，
江南水泥厂日后将变身为水泥厂文创中心，沿着南北人文轴线打造社区服务中心，文化艺术中心，邮轮母港航运中心，上图实拍位置就是免税购物中心位置，未来按照与邮轮母港项目交相辉映。
再往前走至紧靠江畔的位置。
江南——小野田水泥厂码头实景。码头连接着江岸滩涂。栖霞山国际邮轮母港城市设计中提到，规划拟结合母港码头建设打造滨江活カ水岸，以长江生态保护为前提，建设高品质滨江公共活动空间。
滨江大道正在火热兴建中。我当时脑子里第一闪过的念头,这行道树惊人的大，整冠的移植，打造未来滨江大道的风光带。
你看看下这一排排的树，请注意并不是一颗，从头到尾，就目视我这张图。。。。一条路都是整冠，成本惊人。
我就纳闷了！当年仙林湖初期建设阶段，好像我未曾看见这么高大上的景观铺植标准，这感觉已不是对标仙林湖了！这里的一级操盘单位绝对有“毒”，拿这么猛的景观，这不是让别人相形见绌么？某些单位好意思不？不服可以拉出来比比....
这种“毒”药要多吃点，才会上瘾！
NO.2 | 贰
平时也有不少网友，咨询教授，类似栖霞山国际邮轮母港规划的方案，在历史上，有没有过成功案例？或者可以参考的对象，至少有多些的资料可以借鉴的？
答：仔细翻阅了资料，有个案例值得分析——横滨未来21区项目。
1965年，当时的横滨市场提出，重新开发商西南沿海一片属于三菱重工的码头用地，20年70年代随着码头功能完全退化，时机逐渐成熟。
这一点，栖霞山国际邮轮母港也有类似之处，也是码头功能完成退化，需要进一步提升城市功能。
横滨未来港21区，融合了观光旅游、商务、购物、会议、展览博物馆于一体的新城市片区综合体。
栖霞山国际邮轮母港也同步规划了观光旅游、免税购物，文化艺术中心、会展和文创中心...打造南京面向长江的门户。
横滨港未来21区周边交通发达，有发达的铁路交通网和公共交通网。
栖霞山购机邮轮母港片落实地铁4号线北延线沿邮轮大道（原规划天佑路）向北折向东保持不变，规划利用铁路专用线改造成旅客自动捷运系统（APM）环线，串联地铁站点。
横滨未来21区确保绿色长廊链接，建立山下公园道中心区的水域和生态的网络，同时促进城市发展以及保存和利用的历史资产，努力创造城市的兴奋和乐趣。
栖霞山东也是倾心打造多个山体公园，进行综合规划植被覆盖，沿江生态也将有序打造。同时江南水泥厂的历史建筑将被保留，融入文创产业，同时欢乐谷也提供了休闲和娱乐场所。
横滨未来21区，充分注重多元投资战略。在整个开发过程中，采取多元投资的战略，由政府和社会共同参与参考。在运作管理过程中以环保和交通为依托，打造商业、办公、旅游、休闲为一体的港口商业中心。
栖霞山东也是由政府牵头，积极引入央企打造，华侨城打造以欢乐谷为首，山体公园为一体的综合居住区。栖霞山邮轮主题综合项目位于栖霞山东北侧，定位为“金陵江海门户，山水城市客厅”，发展目标为“联通世界的城市窗口，国际美誉的文旅名片”。项目初步规划占地约104公顷，总投资约150亿元，建筑面积约65万平方米，由国际邮轮母港、栖霞山北门户、国际交流营地等组成，主要建设客运中心、免税中心、航务中心、海洋探索中心以及会展酒店、雕塑公园、庆典广场、漂移式体验剧场、4D水幕电影等。利用岸线总长约1公里，布置国际邮轮泊位2个（8万GT及3万GT）、万吨级江轮泊位2个。项目建成后，将成为全国首个内河综合型邮轮母港。
虽然两者不可完全对比，但在某些规划思路上，却有相同之处。
NO.3 | 叁
规划与城建的力量再一次展现！对于未来要始终充满期待......
2017年10月26日栖霞视点曾发布欢乐谷施工现场情况：
时隔2年多，一座欢乐谷完美变身，全国第8座、史上最壕的南京欢乐谷终于要来了！感受下欢乐谷与长江岸线的融合，夕阳西下、落日余晖的美好。
感谢华侨城业主SMJ提供的实拍照，让我们能够从这一特殊的角度欣赏它。
当然，此刻还少不了官方照。近日欢乐谷官方微信公众号，释放了一大波美图。你是否在期待开园的那一刻？
NO.4 | 肆
近期，栖霞山东板块升温明显，咨询教授华侨城翡翠天域项目的比例明显增加！随便挑一个网友的案例。
教授观察：
其实网友自己也感受到，价格已到底部，不会再降！近来，随着迈皋桥，紫东新港陆续突破限价，其余江宁江北多板块也陆续冲破价格天花板！刚需们，真的要抓紧了！
目前紫东地区，近仙林区域目前供应严重短缺，部分板块已无在售货量，且价格后续恐怕已不是3万的问题，后续加推拟上涨约4-5%，甚至某盘可能冲击3.5万/㎡大关。在大仙林区域24000元-25000元/㎡的区域，栖霞山东是重点区域，几乎无竞品！！且目前在售的是前期房源，申报价格还是老报价。
此次再一次要提醒广大网友，在限价全面突破的当下，要珍惜前期剩余房源，因为他们在此次性价比是最高的！
此次跑盘下来，我最大的感受，目前栖霞山东大约新房价格比仙林湖二手房，价差1万元/㎡，未来随着时间的推移，地铁四号线北延的通车，我对栖霞山东后续的市场价值还是看好。
昨天我与某G字头开发拿地人士聊了好一会，对于栖霞山东的未来，他的看法也是一致，觉得有希望...
目前，翡翠天域目前在售星园三期有建筑面积约92㎡、108㎡、110㎡、115㎡、138㎡等多种户型，优质三房至改善四房户型，含新风系统、空调、地暖装修成品交付，装修均价约23000元/㎡，总价约220万起！
户型一览：
（92㎡ 三房两厅一卫）
（108㎡ 三房两厅两卫）
（110㎡ 三房两厅两卫）
（115㎡ 三房两厅两卫）
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