日前，國內新型冠狀病毒疫情在往好的方向發展，援鄂醫療隊也陸陸續續返程，企業相繼復工復產。當下，到了我們思考疫情過後如何應對的時間。
此次新冠病毒傳染力、波及範圍、政府應對手段都遠勝於 SARS，影響也更甚。克而瑞認為，疫情過後，國內產業地產將會發生六大變化。
地方政府對大企業，尤其是大型國有企業的爭奪將更為激烈。有此產業資源的地產商未來將有更大機會
延長假期、暫停開工、封路、封城……應對疫情，政府不得不採用各類行政手段實施隔離。停產停售，企業現金流壓力陡增。尤其是中小企業，這次疫情很可能是他們邁步過去的一道坎。
清華大學、北京大學聯合開展了對 995 家中小企業受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響的情況及訴求的問卷調查。結果顯示，超過三分之二的被調查企業現金流撐不過 2 個月，85% 的企業撐不過 3 個月。
儘管各地政府應對疫情，紛紛出臺支持中小微企業政策，但是減稅降費連續兩年落地，房地產市場遭受長期調控。政府的錢袋子已經癟了。眾多中小企業依靠政府政策渡過難關，顯然不現實。
此次疫情也讓不少地方政府堅定了招引大企業的決心。畢竟大企業抗風險能力更強。
同時，招引大企業入駐也能更快恢復當地經濟，解決因部分企業經營「狀況不佳」帶來的就業問題。
2019 年華為公司在上海青浦拿地 4000 畝，用於打造研發中心，開展終端芯片、無線網絡和物聯網等領域的研發。項目計劃投資 100 億元，導入 3 萬至 4 萬名科技研發人才。
1 家公司帶來百億元投資，數萬名高端人才，對地區經濟的直接和間接拉動是數百家中小企業都難以做到的。
更何況，疫情對中小企業 2020 年營收狀況的影響極為嚴重。根據清華、北大聯合調查問卷顯示，近三成受訪企業表示疫情對營業收入的影響將在 50% 以上。近半數企業表示今年營收至少下降 20%。疫情過後，中小企業需要相當長一段時間療傷，地方經濟貢獻必將受到影響。
招引大型企業中，國有大型企業又是重中之重。
根據中國企業聯合會、中國企業家協會發布的 2019 年度中國企業排名榜單，2019 年中國企業 500 強營業收入總額為 79.1 萬億元，其中千億級企業共實現營收 62.11 萬億元，佔 500 強企業總體比重的 78.52%。而在這些千億級企業中，民營企業有 57 家，國有企業 137 家。國有企業佔比超過了七成。
疫情過後，政府的工作重心必將從治疫防疫轉向恢復和發展經濟。大型企業，尤其是大型國有企業在其中必將扮演更為重要的角色。有此資源的產業地產商，或者大型企業自身也將更受地方政府歡迎。地方政府也將拿出更大的誠意招募這類企業。
社會治理將加速下沉到社區、園區。政府對園區物業公司在公共治理方面的要求將進一步提升
物業公司參與社會治理並不是一個新話題。幾年前就在討論，部分地區已經開展試點實施。
2018 年 5 月，徐州市政府發佈《加強城市社區治理與服務的實施意見》。意見中提出：「大力促進社區、社會組織、社會工作深度融合，發現居民需求、統籌設計服務項目、支持社會組織承接、引導專業社會工作團隊參與的工作體系。將政府承擔的技術性、服務性、輔助性行政事項和公共服務事項轉交有資質的社會組織來承接。」
同年，深圳市福田區制定實施《關於全面提升基層黨組織組織力的實施意見》，選派 199 名處級幹部擔任社區黨組織兼職委員，加強對業主大會和業委會籌備、換屆的統籌指導；鼓勵符合條件的社區「兩委」成員，通過法定程序兼任業委會主任或委員，推選社區黨代表和樓棟長擔任業主代表；推薦業委會委員、物業服務企業負責人中的優秀黨員擔任社區黨委成員；鼓勵優秀的業委會主任或成員、物業服務企業負責人在社區居委會交叉任職；積極在居民小組和業委會中發展黨員。
此次疫情的爆發，成為加速這一過程的催化劑。
春節期間，為了有效對抗疫情，阻斷傳染。多地都採取了隔離封閉管理方式。封閉小區，定期消毒，住戶出入體溫測量，禁止外來車輛進入小區，提醒住戶戴口罩，規勸住戶串門集聚，疑似病人通報和管理……
假期結束返崗，園區內人員體溫測量、建立健康卡、園區定期消毒、外來人員和車輛管理、施工地區、餐廳和辦公地區管理、疑似病人通報和管理……
這些工作單靠街道力量是無法完成的。責任必然落到物業公司頭上。
疫情爆發，凸顯物業公司融入社會治理的必要性和緊迫性。疫情過後，政府也將加快物業公司分擔公共治理工作的進度。
對園區而言，這將加大工作量，甚至增加運營成本。但是那些能力強、口碑佳的園區能夠藉此放大自身價值，在政府，尤其是街道心目中拉開與其他園區的差距。防疫中取得的成績單將轉化為當地政府的滿意度。未來，這類園區也將更易得到當地政府的信任。
疫情可能刺激製造型企業加快向智能製造、自動化方向升級，也將催生工業園在產品和服務上做相應改變
傳統制造業是勞動密集型產業，人員眾多，接觸可能性大，因此受疫情影響也較大。為對抗疫情，多地推遲復工時間，即使復工也是部分有條件企業優先。同時，各地工廠還將面臨封城、交通停運、自身心理恐慌造成的用工問題。人員能否及時到位是不少企業心頭懸著的一塊大石頭。
此時，智能製造和自動化生產的優勢就顯現出來了。所需人員相對較少、人員接觸少、受疫情影響小、修復能力強。
2020 年 2 月 2 日，在未到山東省要求的復工時間的情況下，浪潮集團位於濟南的高端裝備智能工廠卻緊急復工了，用於生產供國家調度用於防疫的服務器等信息化產品。這家工廠能夠緊急復工，除了生產產品的特殊性和緊迫性外，復工所需人員相對少，復工所需時間短、人員接觸低、防疫難度低也是必要原因。
同時，中央政府也有意藉此疫情提升企業，尤其是中小企業的智能製造水平。
工信部網站 2 月 9 日公佈了 20 條政策支持中小企業復工復產信息。其中提出：「支持企業提升智能製造水平。引導大企業及專業服務機構面向中小企業推出雲製造平臺和雲服務平臺，發展適合中小企業智能製造需求的產品、解決方案和工具包。推動中小企業業務系統雲化部署，對接工業互聯網平臺，引導有基礎、有條件的中小企業加快生產線智能化改造，推動低成本、模塊化的智能製造設備和系統在中小企業部署應用。」
過往，企業推動智能製造和自動化生產的驅動因素往往是市場層面因素。高精度產品生產必須依託自動化和智能化設備。近幾年，人工成本的增加成為另一個推動力。疫情過後，降低此類突發事件帶來的風險和損失有望成為刺激製造企業加快智能化、自動化升級的第三大因素。
面對這樣的變化，產業地產商在產品設計和運營服務上也必須作出相應調整。建築的承重能力是否需要作出調整？過去的集體宿舍能否滿足這類產業工人和工程師們的要求？園區配套設施需要做出哪些調整？園區的智能化管理水平是否需要提升？……這些問題都將更快到來。
地方政府財政壓力進一步加大，靠補貼活著的新興產業園恐將大規模轉型或關停
人工智能、區塊鏈這類新興產業技術應用場景仍在探索。企業數量少、成立時間晚、資金和規模有限。以這類產業為主題的園區出租情況普遍較差，能活著基本靠政府補貼。
《 2019 中國區塊鏈產業園發展報告》中顯示，22 個區塊鏈產業園中，78%的空置率超過 30%。其中，三分之一的園區空置率超過 50%。
超高的空置率導致租金已經無法成為園區最核心的收入來源。22 家區塊鏈產業園中，75% 的園區最主要的收入來源是政府補貼。
以上海市楊浦區為例，對區塊鏈企業的補貼包括 10 萬元人才補貼，最高 300 萬元的場地租賃補貼，最高 300 萬元的經營補貼，10% 的研發補貼和最高 5 萬元/件的專利補貼。融資方面還有 50% 的債券融資利息補貼、40% 銀行融資利息補貼、設立 10 億元產業引導基金。產業園能獲得最高 500 萬元的補貼。產業園中獲評市級以上的孵化器能獲得 300-600 萬元的補貼。
地方政府出手如此大方無非是希望培育新興產業，在未來的產業升級中佔得先機。
但是，近兩年的減稅降費使得地方政府財政收入減少明顯，財政壓力加大。同時，房地產市場正經歷長期調控，土地出讓金收入也受到影響。因此，各級政府在 2020 年都做好了勒緊褲腰帶過苦日子的準備。
《上海市楊浦區 2019 年預算執行情況和 2020 年預算草案的報告》中顯示，2019 年楊浦區區級財政收入減收14.2817億元。2020 年一般公共性預算支出減少 10.4% 。其中，針對科技園、科技型中小企業產業扶持政策的「科學技術支出」減少 10.4% 。
2020 年初疫情爆發，將原本已經緊巴巴的政府口袋擠得更幹了。地方政府一方面要增加疫情防治資金，另一方面要安排中小企業救治資金。
2020 年 2 月 4 日，楊浦區出臺《關於支持中小企業共抗疫情的十條政策》。其中包括：按照實際利率的 50% 給予利息補貼。對落戶楊浦區科技園區且實際辦公租借在科技園區載體的小微企業和初創企業給予 2 個月房租減免。對疫情防控期間區內創新創業中小企業人才，入駐區屬單位經營的人才公寓，給予 2 個月房租減半。
受疫情影響，城市經濟發展放緩，財政收入也將受到影響。疫情過後，政府必然將修復經濟活力，發展城市經濟為第一要務。培育新興產業將放到次要位置。自身造血能力不足的新興產業園生存壓力巨大。等待它們的是要麼轉型產業主題，要麼關停。
疫情加劇資金壓力。相對而言，2020 年民營產業地產商們的日子會更難
相對於國企，民營產業地產人在資金和資源方面原本就處於劣勢。而疫情對產業地產行業的影響是方方面面的。這裡我們僅就資金情況分析民營產業地產商們在 2020 年將要面臨的困境。
受疫情影響，產業地產項目的建設和銷售週期都將延長，導致現金迴流速度放緩，資金壓力增大。
以上海為例，2020 年 2 月 2 日，上海市住建委發佈《關於進一步加強建築工地疫情防控措施的通知》，要求各類建築工地不得早於 2 月 9 日 24 時復工或新開工，2 月 10 日以後，延遲、錯峰復工和新開工。同時，來自及途經重點地區人員未經在滬隔離觀察（留驗）14 天，不得進入建築工地。
隨著返崗壓力的增大，以及建築工人返崗交通受限，不少地區實際復工時間推遲到了 2 月 17 日，甚至是 2 月 24 日。
緩解資金壓力，除了內部節流，降低成本外，對外融資也是有效辦法之一。然而，民營產業地產商的融資成本遠高於國有企業。
克而瑞盤點了 12 家上市產業地產商 2019 年的直接債務融資平均利率。總體融資成本為 5.01%，是一個不錯的數字。但是，其中民營產業地產商的融資成本高達 7.41%，而國資背景的產業地產商融資成本僅為 4.7%。融資成本最低的上海外高橋集團甚至只有 3.59%，不到宏泰發展的一半。
海外融資也無法解決民營產業地產企業的資金問題。
宏泰發展 3 筆在續存期內的美元債券，其續存金額分別是 1.8 億、0.5 億和 0.62 億美元，利率分別為 13%、6%、6% 。這三筆債券的共同特徵是期限短、利率高。
疫情加劇了產業地產企業的資金壓力。但是，相對而言，國有產業地產企業融資渠道更寬，融資成本更低，從政府那裡獲得的資源和幫助更多，更有把握渡過這場危機。民營產業地產商只有抓住一切可利用的融資工具，多元化融資手段。同時加強內部成本控制，努力打贏這場生存戰。2020 年，民營產業地產商們活下去不容易。
「技防」是眾多園區重要的防疫策略，產業地產商可能借此加快自身數字化建設
要完成好防疫摸排、人員管理、健康監控等工作，單純用傳統的「人盯人」戰術，不僅造成園區運營人員增加，運營成本暴增，還會提高人與人的接觸頻次，增加感染風險。新型技術的應用能夠協助園區在部分場景解決上述問題。
以園區進入人員體溫測量為例，傳統人工手持檢測槍的方法效率低。目前不少園區採用的是「AI 多人體溫快速檢測解決方案」。 單臺單通道可實現 1 分鐘對 20 人行進動態體溫檢測。縮減一線防疫人員配備數量及暴露幾率，防疫人員被感染的風險也隨之降低，而且提高通行效率，降低接觸性傳染的風險。
同時，線上 APP 或小程序也能大幅提升園區的防疫工作效率。一款名為「淮海戰役」微信小程序能夠通過線上統計園區復工企業復工情況、員工身份、健康狀況、疫區經歷等情況。通過每天的二維碼簽到，核發通行證，採用大數據管理園區每名員工健康狀態。
「人防+技防」是目前眾多園區防疫工作的主要策略。應用過程中，產業地產商更能體會數字化技術在園區降本增效上的價值。未來，在線招商平臺、線上公共服務平臺、遠程視頻、線上辦公等數字化工具有望得到更為廣泛的使用。
此次疫情是一次大考，也是一面鏡子。考的是產業地產商的產業能力、運營能力和服務能力，照出的是企業最真實的內功。
考試結束後，對行業的影響有些是短期的，有些可能更加深遠。如果產業地產商將此次疫情作為提升企業核心競爭力，加強鍛鍊自內功的契機，努力提高成績，未來的路仍將會越走越寬。
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