上篇文章給大家介紹了開發商捆綁銷售的問題，今天給大家講一講售後包租。售後包租，百度百科的解釋是：房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
“售後包租”涉及到幾個關鍵詞：開發商、委託經營方、業主、租戶、商鋪。住宅對於很多人而言是用於居住，而商鋪就是為了投資，那麼開發商在宣傳商鋪的時候必不可免的就是回報率的問題，如何讓業主相信並且購買商鋪呢？開發商就會採取售後包租的方式銷售商鋪，比如告訴你說買了商鋪不用你操心，你可以坐收租金，每年回報率還很高，甚至有的時候還會說租金抵扣房款，你買這鋪子多划算云云······那麼業主購買售後包租的商鋪有沒有風險呢？可以肯定地說，有，而且風險還很大。具體從以下幾個方面來講：
第一，刑事風險。《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款就明確說了，“實施下列行為之一，符合本解釋第一條第一款規定的條件的，應當依照刑法第一百七十六條的規定，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰：（一）不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的；······”民政部、中國銀行保險監督管理委員會、國家市場監督管理總局在2019年12月3日發佈《關於以養老服務名義非法集資、欺詐銷售“保健品”的風險提示》，其中第四條明確：“運營模式存在違法風險。一些養老服務機構銷售虛構的養老公寓、養老山莊，或者以投資、加盟、入股養生養老基地、老年公寓等項目名義，承諾返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式吸收資金。部分企業不具有銷售商品的真實內容或者不以銷售商品為主要目的，而是以免費旅遊、贈送實物、養生講座等欺騙、誘導方式，採取商品回購、寄存代售、消費返利等方式非法吸收公眾資金。相關機構及參與人員的上述行為存在非法集資等風險。”因此，售後包租的項目有不少是涉嫌非法吸收公眾存款的。
第二，租金損失風險。很多人都是被開發商宣傳的高回報率所吸引購買了商鋪，但實際回報如何，只有到了收租金的時候你才知道，很多情況下業主在購買這類商鋪的時候，開發商都會讓你簽訂兩份合同，一份是購買商鋪的合同（有的更坑的開發商給你籤的甚至是租賃商鋪的合同），另外一份是委託經營合同。購買商鋪的合同是跟開發商籤，而委託經營合同就不一定了，大多數時候是開發商找來一家別的公司來跟你簽訂，也就說到時候你是問委託經營的公司要租金。而等到收租金的時候，往往這家公司實際上什麼錢都沒有，就是個空殼公司。很多“聰明”的開發商找的這些公司往往通過工商信息是看不出來跟開發商有什麼關聯的，也就是說，你業主就算是到法院打租金官司，也打不到我開發商頭上，而就算是你打贏了，委託經營公司也沒錢給你執行。導致的結果就是你買了商鋪，但是租金一分錢拿不到。
第三，錢房兩空風險。這也是上述風險當中最大的風險，中央各部委及各個地方部門其實都發過文，嚴禁在房地產廣告和商品房預售過程中進行售後包租、返租銷售的活動，為什麼要從政策上反覆告誡呢？因為做售後包租樓盤的很多開發商實力並不強，或者雖然掛著大開發商的名字，但其實只是個項目公司，很多情況下由於開發商樓還沒蓋完，就捲款而逃，導致了大量爛尾樓的出現，並引發房地產泡沫。爛尾樓的出現就代表你的房子拿不到，你的錢很可能也沒了，因為你的房子還沒竣工，沒有達到交付條件，所以你起訴要求交房、過戶，都得不到支持，你要解除合同拿回房款，開發商已經負債累累，拿什麼錢還你？那麼接下來開發商很可能就會進入破產程序。而進入到破產程序當中，住宅和商鋪的區別就完全體現出來了，對於付款超過50%以上的住宅業主，在債權認定中是優先的，而商鋪因為是投資性質，所以購買商鋪的業主往往就被認定為普通債權，等到其他債權人把錢都拿走了，最終留下的結果就是：錢房兩空。
所以，今天給大家講這麼多，其實還是要建議儘量不要購買售後包租的商鋪，因為你的權利很難得到保障。好了，今天的每日一例就到這裡，下次給大家分享《每日一例——你可能會遇到的開發商：聯合中介套路你》。
閱讀更多 正法天鑑 的文章
