朋友在安陽，一個河南四線城市，計劃買房。
我為他提供了以下，一整套“方法論”：
一個認知：買房，要買“價值高地”
房子是特殊商品，是資產，具有金融屬性。
遇到通貨膨脹，貨幣貶值，財富以貨幣形式來保存的人會受損，以高價值物形式保存的人會相對得益。
——買房之前，首先要有這個正確認知。
但城市發展不均衡，攤開一座城市，五六個行政區，不可能每個區域、每個位置價值相同。
根據城市定位和功能，它會呈現一個價值由高到低的排布，最直觀的表現就是：房價。
圍繞中心區，有時是圓形向外擴散，有時沿一個方向扇形遞減。
所以，不管自住，還是投資，買房都要選擇一座城市的“價值高地”；才能保障通貨膨脹的趨勢裡，資產增值，至少保值。
對城市未來價值，要有宏觀判斷
因為城市在進化，“價值高地”在變化、轉移，所以對城市未來發展趨勢，要有一個宏觀瞭解、判斷。
中國經濟進入“城市圈”發展階段，內陸強省會城市，綁定周邊臨近小城市，形成一帶多“朋友圈”；
產業以承接沿海製造業遷移為主，“城市圈”內部分工配合，各自發揮優勢，協同發展。
你的城市是否屬於國家劃定的19個“城市圈”？產業定位是什麼？產業落地情況如何？人口流入還是流出？城鎮化率多少？房地產開發是否過激……
——以上問題，決定一個四線城市未來20年的發展態勢。
2016年，安陽被劃歸“京津冀城市圈”，而不是就近的（圍繞鄭州）“中原城市群”。
安陽位於京廣線這條南北大動脈，南北通達。
得益於交通和平原地形優勢，安陽產業定位鎖定4個千億級產業：新能源汽車及零部件、高端裝備製造、精品鋼及深加工、文化旅遊。
已確定入駐企業，包括：合眾、比亞迪、藍時等新能源汽車，奧特瑞智能科技企業等。
以上產業落地，需要技術、經營管理等人才約60萬人，安陽目前人才缺口30+萬。
市政府已在2020年3月啟動“洹泉湧流”人才引進計劃，發佈10多項優惠政策：住房補貼最高12萬、每月生活補助最高2000、免費使用週轉房3年等。
截止2018年底，安陽市總人口512.8萬，城鎮人口268萬，城鎮化率51.75%（=河南省平均水平），水平較低。
2019年，安陽市房地產開發投資額173.48億，全省18個地級市，排12名。
2019年河南省18地市房地產開發投資額排行榜
據安陽信息網數據，截止2020年1月，安陽市新房庫存：在售房源6362套，待售房源12661套，共約1.9萬套。
按照每年1%城鎮化率，每年5.1萬人進城，約1.7萬戶家庭，需求1.7萬套房。
因此，安陽樓市庫存合理，房地產開發投資較保守。
綜上所述，安陽未來5年，有產業支撐，有流入人口支撐，樓市庫存合理，是一個健康向上發展的態勢。
價值高地，首選核心CBD商務區
回到實操：怎樣才能買到“價值高地”？
答案都在：一個城市的總體規劃圖裡。
每個城市都有一個“自然資源和規劃局”，上官網，搜索下載《安陽市城市總體規劃（2011-2020年）》文件；
（紅色是商業用地，黃色為住宅用地，綠色為公共綠地）
需要仔細研究：
哪裡是城市CBD？哪裡是市政府、市圖書館、三甲醫院？哪裡是排名前三的中學、小學？哪裡是高鐵站？哪裡是高速出口？哪裡是文體中心……
三四線城市房價，一般呈現這樣一種規律：
核心CBD區，房價最高；以CBD為圓心，房價往外擴散遞減，離CBD越遠價格越低。
另一個規律是：
核心CBD商務中心，往往和城市行政中心、文化中心疊加，放大這種“核心”價值。
對照上一張規劃圖，我在安陽地圖找到安陽發展的“一縱一橫”兩條中軸線：
一條由北至南，貫穿高新開發區：博物館——大型公園——市政府——圖書館——萬達廣場——CBD商務區——文體中心。
一條由西至東，直指高鐵站，貫穿整個安東新區（定位城市副中心，也叫“城鄉一體化示範區”）；汽車、高端裝備、零部件等廠房，正在這個區域火熱建設。
財富滾動的區域，產業聚集的區域，人口流動的方向——“價值高地”，也就一目瞭然。
《 2020年2月安陽市房價分佈》，來源：安陽信息網
截止2月，安陽新房均價6747元/㎡，二手房均價6194元/㎡。
上圖，各區域房價分佈，恰好對應城市規劃方向：南高北低，東高西低。
一個城市中心從規劃到落地形成，至少需要10年時間。
所以，我一定首先推薦那條由北至南“中軸線”上的房子。其次，你可以再考慮示範區副中心的房子。
萬達廣場有一句口號：再造一個城市中心。
所以多個參考：在三四線城市，跟著萬達廣場買房，一般也差不了。
選配套，選品牌開發商
房子不是一個標準商品，價值隨時間慢慢折損。
房子是一整套服務，它包括地段、學校、醫院、商場、公園、交通、物業服務、戶型、裝修、景觀、治安、鄰居等。
房子的價值，就是以上所有元素的綜合。
不同城市，不同居住人群，選房時，以上因素的排序也會不同。
三四線城市選房，我建議排序：學校>醫院>公園>商場>交通>地產商>物業……
把孩子上學，老人就醫，公園休息，放在首位。
選品牌開發商在小城市尤其重要。
因為小開發商資金鍊脆弱，容易爛尾。品牌開發商可以保障交樓時間；對銀行較強勢，住房貸款在利率和空間上，彈性大；物業服務也更有保障。
以上就是一套三四線城市的買房“方法論”。
其實，它適用於國內所有城市。
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