2019年，对佳兆业董事局主席郭英成来说，是关键的一年。
这一年，是佳兆业上市十周年；这一年，佳兆业也迎来了十年来最好的时代机遇。
2019年2月，粤港澳大湾区利好落地，8月，又迎来社会主义先行示范区这一特大利好。
时势造英雄，2019年，扎根华南的佳兆业取得有史以来最好的成绩。
3月31日，佳兆业发布的年度财报显示，2019年总营收480.22亿人民币，增收24.1%；毛利润138.3亿元，同比增加24.3%；归母净利润45.94亿元，同比增加67.1%。
营收、利润快速增长；毛利率属于同规模房企中高水平；
净利润更是大增6成；资产负债表持续优化。
在跌宕起伏的2019年，佳兆业这样的高增长实属不易，好过很多大公司。
在这份超出预期的成绩单中，诸多惊喜指标，使佳兆业成为地产圈2019的年度黑马。可以说，既是时代造就的机遇，也是佳兆业自身超强内核的自我成就。
一方面，佳兆业坐拥中国最有发展潜力地区，根植于深圳先行示范区，70%以上货值位于大湾区，土储优质；另一方面，“旧改之王”有丰富的旧改经验。这两大底牌，是佳兆业的底气，也为佳兆业的未来赋予极大想象空间。
丰富优质的土地储备，开启佳兆业新一轮增长周期；况且，佳兆业大湾区的旧改货值就已经超过2.5万亿了。这是真正的王中王！
而随着房地产增量市场天花板隐现，存量市场成为下一轮兵家必争之地，而这恰巧正是佳兆业擅长的。
“佳兆业成立于深圳，贡献于深圳，也同时在回报深圳。所以接下来我们还是会继续加大对深圳的投资、对大湾区的投资。”郭英成指出。
3月17日，佳兆业拿下了“2020中国房地产城市更新优秀企业”第一名大奖。“我们会继续保持这个势头。”郭英成表态道。
对佳兆业来说，新一轮创世纪历史已经翻开崭新一页。风已起，佳兆业开始疾驰。
01
千亿之名
2019年，佳兆业销售额持续高速增长，离千亿一步之遥。
数据显示，2019年佳兆业实现合约销售额为881.2亿元，同比增长25.8%；年度销售总建筑面积为464.21万平方米，同比增长21%。
而在此之前，按照中指研究院公布的数据，佳兆业2019年全口径销售额已然突破千亿。
相比销售额，佳兆业的销售结构占比更值得一看。
其中大湾区的销售占比大约是61%，接近540亿；旧改的销售占比是38%，接近340亿。
很明显，大湾区+旧改，是佳兆业销售规模持续增长的马达。
此外，佳兆业的销售均价接近19000/平，在业内是比较好的水平。销售均价高是产品力的证明，也意味着佳兆业的单盘利润还是比较可观的。
这带来佳兆业2019年营收利润双增长，尤其是强劲的净利润。
佳兆业集团总裁兼执行董事麦帆在业绩会上公布，2020年的权益销售目标是1000亿。
过去几年，佳兆业已连续多年实现销售额高速增长，侧面体现出企业综合实力和运营能力的不断提升。加上2020年佳兆业1800亿元（55%来自大湾区）的整体可售货值支撑，只要去化率不足六成，即可完成千亿目标。
销售额攀上新高，净利润增长突出，然而在佳兆业这份报表中，亮眼的指标不止这些。
02
净负债率四连降
2019年佳兆业对回款也特别重视，80%的回款率，保持在行业平均水平。
回款保证了现金流的安全性。截止2019年12月31日，佳兆业账面现金及银行存款余额369.78亿元，较一年前增加61.3%，流动性明显改善。
债务方面，一年内短期债务318.92亿元，现金短债比（现金及银行存款/短期借款）为1.1倍，货币资金可覆盖短期债务。
最重要的是，佳兆业实现了净负债率实现四连降。
2019年全年净负债率同比下降92个百分点至144%。
2016-2018年，佳兆业的净负债率分别为308%、300%和236%。2019年的这个数据非常惊喜了。相当于整个资产结构的调整已经得到了一个比较好的阶段性成果。这个对佳兆业后续的融资、安全边际都有了较大的提高。
佳兆业本身的票面利率介乎5.4%-7.5%，这个在民企里面也属于正常水平。现金流稳健，净负债下来以后，相信整个融资成本还会有一个比较明显的改善。
2019年，佳兆业获批ABS额度逾110亿元，成功发行26亿元ABS产品。另外还于去年10月发行4亿美元优先票据，是中国房企自2015年以来首次在144A条列下成功发行优先票据。
鉴于较好的主业收入与财务结构，佳兆业获得了国际三大评级机构穆迪B1/标普B/惠誉B评级，众多主流券商均予以“买入”评级。
对于下一阶段的降负债目标管理层透露，净负债率的目标是120%或以下。
目前来看，管理层的这个目标还是有很大希望达成。
对佳兆业来说，能在2019年实现盈利与财务结构双优化，实现在上市房企中脱颖而出，关键就是方向选对了，重心落子落在了正确的地方。
03
秘密武器——土储
土储是第一个秘密武器。
土储方面，佳兆业有2680万平米的土地储备，土地货值近人民币5300亿元。公司近80%土储面积分布在一线及重点二线城市。
其中大湾区土地储备约1360万平方米，占整体51%。
大湾区城市中，深圳及广州作为佳兆业多年来深耕的重点城市，占据大湾区市场的35%。
若以货值论，佳兆业目前土储货值约5300万，其中近7成位于粤港澳大湾区，深圳占整体土储的三分之一。
土地储备是衡量企业发展的重要指标，尤其是大湾区的土地储备，决定了企业未来一段时间的发展势头。
而深圳国家政策成为先行示范区发展，到2025年建成现代化国际化创型城市；到2035年，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。其中的红利更是巨大。
根植于先行示范区，深耕大湾区，双重红利叠加，佳兆业真的是那个幸运儿！
大湾区，尤其是深圳土地储备，为佳兆业今后利润释放和发展打下了基础。
如果说先行示范区和深耕大湾区是时代的最新机遇，那佳兆业一直深耕的旧改也正迎来蓬勃的全新生命力。
04
旧改之“王中王”
佳兆业被称为“旧改之王”，是国内最早布局城市更新业务的房企之一。
让老旧的城市和没落的新区获得重生，佳兆业在城市更新与产业转型方面的积累多年，先发优势颇为明显。
如今，随着地价高企，房价涨幅受限。传统的拿地开发模式盈利性受到明显的影响，而通过旧改来获取相对低价土地成为房企重要的竞争优势。
随着存量时代的到来，佳兆业的旧改潜力和优势也将被无限放大。
至2019年底，公司有近670平方米旧改纳入土储，占总土储的约25%；未纳入土储旧改项目占地面积约4000万平，预计货值2.5万亿！
2019年9月份，广东省旧改政策的落地。旧改政策红利，更是加速了佳兆业的发展。
更重要的是，公司的旧改货值99%位于粤港澳大湾区内。其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%。
大湾区的升级里面有多少旧改的机会，显而易见。这些大湾区的旧改数据，指向佳兆业在深度参与到大湾区的战略建设当中，而大湾区则代表了深化改革、寻找经济增长新动能的方向。
大湾区的“旧改之王”，这才是真正的大魔王。这也将成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。佳兆业，值得期待！
05
巨大想象空间
主营业务不断增强的同时，佳兆业也在布局新兴业态。
依托主营业务优势，紧抓消费的升级和经济结构转型佳兆业布局与主营业务相互协同的文体、科创、教育、医院等多元业务。
新兴业态一方面可以实现集团增量，开拓新的空间；另一方面可以与主营业务形成相互协作，完善城市服务设施，实现城市更新，多方获益的格局。
在城市广场的项目中，佳兆业运用其自身具备的多元化产业布局，以“工改工”为主，把旧工业区更新为集办公、酒店、商业和居住等于一体的复合型多功能区。
2019年集团成功转化上海迄今最大的城中村旧改项目，并首次拓展香港旧楼改造市场，城市更新步伐加快向全国输出。
受益大湾区和旧改项目，土地储备充足、过去的债务短板也正在被补齐、高价高增速、佳兆业2020年依然可期。
房地产走到了十字路口，走老路将会被淘汰。佳兆业这样的与时代同频、自带穿越周期健康体魄的企业，未来才有巨大的想象空间。
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