這是 寶雞今樓市 的第 252 篇文章
這兩天樓市君在刷抖音，看到一個視頻十分有趣，主要就是講開發商的套路。
地段偏遠的房子，宣傳就說“遠離都市喧囂，盡享靜謐人生”；
挨著水溝或者水渠的房子，宣傳就說“絕版水岸名邸，上風上水”；
旁邊有一臺ATM機，宣傳就說“臨近金融中心，理財方便快捷”
......
對於初涉寶雞的“剛需”們和眾多對寶雞不甚瞭解的外地朋友們而言，與開發商置業顧問的交流就是你瞭解意向樓盤及樓盤周邊的“第一印象”，對於你買與不買起著至關重要的作用，但是很多劣勢卻會被開發商“選擇性無視”。所以，購房者在與售樓人員提問方式就顯得格外的重要，千萬別被售樓人員“帶溝裡”去了。
今天，樓市君就充當一次“內行”，為大家分析購房者與內行的提問的重要性，教大家“會問也會看”。
01、購房者： 在售樓處詢問房屋面積是，問法直截了當：房子有多大？
內行：“房子的公攤是多少？”一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。
解釋：明確房屋面積是建築面積還是套內面積、建築面積？建築面積包含套內面積，而套內建築面積不包含。
結論：購房者問面積 內行問公攤。
02、購房者：一般詢問看中房子的價格？
內行：會多打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。
解釋:在三家售樓中心你會發現，售樓員不會主動告訴你房子的差價，需要自己“層層深入”細細打聽。首先佯裝“菜鳥”購房者，詢問均價過後，發現獲取的信息不夠。再表明想要居住20-30的樓層意願，並且叫售樓員計算不同樓層需付的價格，然後趁機偷瞄售樓員手上的價格表並進行詢問，果然得到售樓員“不同樓層價格相差幾十元，越高越貴”的答案。
結論：購房者問價格 內行問差價
03、購房者：都知道有個土地使用年限，住宅一般為70年，公寓一般為40年
內行：要問的更深一點，例如“土地是否被囤積？囤積了多少年？”。
解釋：如來到某樓盤，售樓員為筆者介紹該樓盤的各項優勢，但一經詢問，才發現是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，這樣的房子要買可要慎重一點。
結論：購房問使用年限 內行問拿地時間
04、購房者： 一般看中一套房子，會問周圍的配套規劃?
內行：則會私下查看是否屬實，深究“會不會有變數、有無文件下達、具體什麼時候實現等問題”? 解釋：售樓員們往往大肆吹噓一些遠景規劃：以後有公交經過、有商圈崛起、會修高架橋、溼地公園等等。對於一些現有配套內行人也十分注意，如果售樓員說離公交站、某商圈很近，幾步路就到了，那麼一定要實地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交會一一去核實，一點也不嫌麻煩。還會問問周圍的居民，實際的住房感受，多方打聽免得日後後悔。
結論：購房者問配套規劃 內行私下考察
05、購房者： 一般會問物業管理費多少？售樓員可能直接跟你說※※元/㎡每月
內行：“這個是第一年促銷的費用，還是一直這個價？”，而且一定要問“物業公司是跟你們一起的還是外聘的？”這點很重要。 解釋：一般最好選用物業公司歸屬於開發商的樓盤，例如萬科、保利的樓盤都是自己的物業公司。有的開發商建完房子三五年後無影無蹤，出了問題外聘的物業公司也找不到開發商，那麼後期會帶來很多麻煩。
結論：購房者問物業費內 內行問物業歸屬
06、購房者：一般關心看中房子的戶型圖，看房子的窗戶分佈在哪?多不多?
內行： 內行一般拿起總平面圖（一層樓每套房的佈置）
解釋：實際上有的窗戶開在狹小的採光井裡，開了窗採光也不一定好。看總平面圖可以知道窗戶前是對著外面的世界還是對著一面牆。另外樓棟之間的差距、樓道的空間大小很大程度決定日後的居住體驗，因此可以看看樓棟分佈圖和樓層總平面設計圖。
結論：購房者看戶型圖 內行看總平面圖
07、購房者：在售樓處沙盤模型看房子，做得很漂亮，綠化多、樓間距大、景觀美等等。
內行：要看就看設計規劃圖（報紙那麼大張的，用藍色墨水打印的那種）。
解釋：沙盤雖然是按照一定比例做的，但是難免誇張。因此，沙盤只能夠做為了解大概位置的參考，不能完全信任。你想知道具體的規劃，那麼一定要看規劃圖！在規劃圖上你可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分佈，一般是經過備案後定稿的，開發商會上面的尺寸、物體修建，更改機會很小，能夠為你選取樓棟和樓層提供參考。
結論：購房者看沙盤圖 內行看規劃圖
08、購房者：各方面基本信息瞭解夠了，會跟隨售樓人員看樣板間。
內行：直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正瞭解房子到底好不好，
解釋：一般開發商會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，周圍毫無遮擋，肯定採光好，再加上精裝修，豪華傢俱一擺，一切看上去妥妥的。
結論：購房者問面積 內行問公攤
09、購房者：也知道“貨比三家”多看看幾個樓盤
內行：知道怎麼挑起他們之間的“戰爭”，獲取更多內情。
解釋：例如在某盤，售樓員介紹該樓盤是學區房，落戶後可對口某小學，另一盤上不了。而當買房君再去另一個盤，針對這一點說時，這盤的售樓員則表示“那個小學不算什麼，要比就比師資，我們會在區域內建幼兒園和公立小學，師資力量很雄厚”。
打聽到一家樓盤的物業費只要1塊幾，而另一家的是2元/㎡每月，這家的售樓員聽到就立刻表示自己是品牌物業服務好，然後就說開始“爆料”：“我有住在那邊的朋友跟我說，他們那邊物業服務完全跟不上來，地上停車亂七八糟，綠化也沒有做維護，很多人投訴，人力物力跟不上來，自然便宜”。
結論：購房者多看樓盤 內行“挑起戰爭”
必須要說明的是：
樓市君並不是要在此故意不尊重置業顧問這個群體，正所謂“欲戴其冠 必承其重”。
置業顧問表面“高收入+光鮮靚麗”的背後，付出與承受的艱辛與不易，也不足為外人道也！
且正如開頭說的，每個行業都有自己的“套路”，可能存在即合理！而合理的前提，是信息不對等！
但是，時代已經在改變！信息傳播，已不再是障礙，還想繼續靠“信息不對稱”吃飯的開發商，今後只會被用腳投票的購房者們，按在地上使勁摩擦！
而唯有專業和坦誠，才能留住客戶。自古套路留不住，唯有真情得人心！
最後，揭露一下置業顧問說得最多、最頻繁的“謊言”是：
快點買吧，房價早晚要漲的！
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