4月8日，期待以久的武漢售樓部“復活”，可以分時分批接待購房者。
此時此刻，2020年在過去一個季度後，武漢樓市真正意義按下重啟健。
下定、認籌、籤合同，市場啟動的發令槍一響，開發企業將各顯神通“回血”。
其實，早在去年底，武漢樓市已經開始降溫。此次疫情，按下2個多月暫停健，無疑雪上加霜。
馬上，售樓部可能會有人氣，有生機。但我們還是得問，開放多久後，才會“暖和”起來？
一個月，二個月，甚至更長，亦或要熬到下一個春天。
湖北省房地產經濟學會專家委員殷躍建教授坦言：房地產要真正回暖，不是看這個城市賣了多少地，而要看能留住多少人。
01
當冰封樓市，遇到這屆“惜命派”購房人
自從房企陸續復工，就已經開始了案場和辦公區的全面消殺，並制定特殊時期看房流程，為售樓部開放做準備。不久之後，符合防控要求的售樓部將開門迎接線下來訪。
但是到目前為止，小區的管控依然比較嚴格，在出門買菜都需要速戰速決的前提下，你會不會出門看房？
“我不會像以前那樣‘踩盤式’看房了。”我的朋友範薇，總是和我相約“踩盤”，每次都會看至少3-4個同片區項目，她表示疫情期間自己慢慢接受了線上看房的模式，某平臺的VR實景展示比較值得參考，“我會在線上篩選出更偏好的項目和戶型，再有選擇地去售樓部。不過，現在即便售樓部開放了，我也不會輕易出門完成這種‘高風險非必須’動作。”
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“無可無不可，除非有非常值得入手的項目。但是目前沒有買房的衝動，我不會選在這個時候背上房貸。”佛系買家蘇準表示，都行可以沒關係。不管別人怎麼做，反正自己不出手。
如果不出意外，徐佳傑在年後準備一開春就把大東門的老房子掛上網賣掉，今年置換一套新房。“今年不要說換房，能把這套房以預期價格賣掉就謝天謝地了。現在房子掛出去，即便我肯在價格上讓步，也毫無意義，首先中介門店都沒有正式復工，其次，小區的封鎖管理依然嚴格，也沒法上門帶看，退一萬步，就算小區開放了，也未必有買家敢上門看房，作為房東經歷過非常時期，對外來訪客也存在擔憂和顧慮。在被迫患上‘社交恐懼症’的時候，對線下看房這件事，比較抗拒，畢竟和小命比起來，房子算個啥？”
通過和幾位有買房或置換打算的購房人交流，大多人選擇了“惜命式”買房——外面看上去還是不太安全，先線上瞭解再說。
事實上，售樓部開放之後，我們去現場看房真的和以前是一樣的體驗麼？參考一個簡單場景：你現在去超市買菜，和疫情以前是一樣的模式麼？
首先，你要多花至少10分鐘做好防護再出門；
到了超市，至少要多花5分鐘掃健康碼，測溫，如果超市限流需要排隊，那這個時間再無限延長；
進入賣場，沒有閒情逸致瞎逛，必須目標精準眼疾手快，儘量縮短逗留時間，如果實在找不到醬油在哪裡，必須要問導購員，他遠遠看到你有靠近的趨勢，就會防備地退後一大步，再隔著口罩一遍喊一邊指“前面！左轉！貨架中間！”怕人堪比怕老虎。
如果是去售樓部看房，完成這個動作的難度，恐怕比超市買醬油的難度✖️10倍。
畢竟看房你需要了解的信息量，可不止“在哪裡，多少錢”這麼簡單，每次和置業顧問交流的時間至少需要20-30分鐘，據統計，每說服一位客戶買房，需要溝通4-7輪，也就是說從看房到成交，你們累計的相處時間大約1.5-3小時，而這段時間你們都各自戴著口罩，隔著1米的距離“相互喊話”。既耗費體力，還影響效率和看房體驗。
有多少人會屢次克服這些困難去買房？
02
“雪上加雪”，這屆開發商的至暗時刻，才剛開始
售樓部開放，代表樓市要暖了麼？
事實上，去年年底開始，樓市已經有降溫趨勢。銷售面積雖然有小幅增長，但成交均價卻呈現下滑，這說明一部分項目迫於業績和回款，不得不偷偷降價。
針對這樣的基本情況，再經歷兩個月的停滯期，雪上加霜已經不足以形容武漢樓市的困境， “雪上加雪，深深冰封”都不過分。
那麼冰凍三尺，需要多久才能解凍？
某地產公司營銷總說，全球經濟受挫，中國不能獨善其身，房地產如果不刺激，難！今年受疫情影響，剛需縮水是肯定的，改善會依舊縮水，這行情況沒有政策的刺激，想回暖，遙遙無期。
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一地產公司總經理坦言：樓市復甦兩個維度，價格，銷量。今年要麼犧牲價格保量，要麼保價格犧牲量。去化情況可能武昌好於漢口，漢口好於漢陽。6-7月應該會有一波回暖“假象”，8-10月迎來至暗時刻。
也有地產公司營銷總持中立意見：武漢只會不好不壞，國家不會放水，也不會讓地產死掉，溫和的，波瀾不驚的。
一位正在籌備售樓部準備工作的項目營銷總表示，首先沒有降息，其次國外疫情兇猛，導致出口企業虧損，預計5月會出現企業倒閉潮，失業率上升。第三，股市會大幅下跌，也使客戶觀望情緒濃厚。後疫情時代，客戶觀望情緒濃厚，預計要復甦也要到10月開始。
對於房地產這樣的高週轉行業，資金緊張是未來很長一段時間需要面對的難題，至暗時刻總會過去，但現在才剛剛開始，有一批人未必等得來光明。
03
重建城市信心是當務之急，未來樓市，不看賣了多少地，要看能不能留住人
“武漢樓市受疫情影響短期難以恢復，一是經濟增速下降，影響消費能力；二是心理影響，信心不足，預期不看好，外來購房者減少，下半年才會逐步恢復。“湖北省社會科學院經濟研究所所長葉學平這樣認為。
湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建表示，目前我們看到的地產項目復工、拍地、成交都只是皮毛，不足以評價疫情對樓市的影響。在危機蔓延全球的情況下，現在做判斷還為時尚早，至少要等到下半年，估計能勉強恢復元氣，才是時候客觀理性地評價對未來走勢的影響。
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過去8年裡，武漢的經濟發展高度依賴房地產，但這必須有一個前提，城市淨流入人口不斷增大，購房需求不斷攀升。
武漢市統計局網站3月29日發佈的《2019年武漢市國民經濟和社會發展統計公報》顯示；
2019年末全市常住人口1121.20萬人，比上年末增加13.1萬人；
再看看前幾年的數據：
2018年武漢常駐人口1108.1萬人，比上一年增加18.81萬；
2017年武漢常駐人口1089.29萬，比上年增加12.67萬；
相比2018年，增加人數下滑了30%，而武漢的目標是1700萬，甚至2500萬，我們離目標還差了一大截，就已經表現出疲軟乏力，在越來越多的城市都放開落戶政策，“人口零和遊戲”下，我們還能留住多少人？
這樣的情況下，重建城市信心和信譽是當務之急。“反正向南漂向北漂都是漂，如果一定要背井離鄉，肯定要選擇一個更優越的城市。”這是眾多畢業生的想法。
還是那個更古不變的真理——房地產市場短期看金融，中期看土地，長期看人口。
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2020年是百萬大學生留漢的第四年，會不會遭遇滑鐵盧式的打擊？
房地產的“暖”，和人口“熱”密切相關，未來的樓市，不是看賣了多少地，而要看留住多少人。
重建城市信心，擦亮“武漢”這塊招牌，勢在必行。
04
進入恢復期，重點城市積壓需求得到釋放
在其他已經進入恢復期的城市，總有一些“大賣”“回暖”的信號傳來。它們真的具有“原地復活，一鍵回血”的本領麼？
根據米宅地產研究員的數據顯示，一線城市新房市場復甦較快。深圳、上海、北京的成交量環比持續上揚。
先來說深圳，可以看出，新房成交量已經基本恢復到去年的水平，滿血復活無疑。
3月7日，招商蛇口太子灣開盤，推出104套公寓，均價11萬，總價2000萬起，當天全部售罄。之後又在線上加推14套，第二批4000萬起，正式選房8秒之後，消控表全線飄紅，再次秒清。
好像一切都沒有發生過，這樣的癒合力，實在令我等羨慕。但其實，這樣的基礎，是基於深圳的特殊性——
首先，住宅貴且稀缺，尤其是地段好的項目，特別少。所以，在很多核心地段，項目選擇開發公寓，單價比住宅低，讓人“買得起”。
其次，深圳對公寓的調控不如北上廣那樣嚴格，有錢沒名額，可以買公寓。也就是說深圳積壓了大量的需求，都在公寓這個缺口得到了釋放。
參考其他城市，全國一線城市、強二線城市，紛紛出現回暖行情。“回暖”的前提，不是需求的從天而降，而是過去兩個月，被壓抑的需求集中釋放了。
客觀來說，這些都是局部市場的慣性規律，並不能代表市場全面回暖。
這些城市給武漢的啟示是，在城市生活完全恢復正常後，被壓制的需求會“噴湧”，此後的市場高開高走。
但在武漢，這一切的前提是，1100+萬武漢人放下戒備，走出家門。同時，對城市有期待，對未來有信心，願意與城市共生長。
過去的9年，武漢連續進入全國銷售量三甲之後，2020年武漢樓市終於慢了下來，或許這回意外實現“軟著陸”，讓樓市更具健康力和生命力，還一個平穩上升，可持續發展的中國房地產市場。
2020年，已經過了1/4，這一年最主要的任務還是回血，“活下去”。當然，我們更期待這個英雄城市的滿血復活。
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