今天我們來說說津南區。
01
在大多數人的認知中，西青是環城老大，津南則是四區中的老末。
但其實，無論是土地還是樓市，津南區都是環城的供應大戶。
●土地：津南區僅次於濱海新區，是去年天津市的賣地亞軍。
全年共計成交宅地19宗、174.44萬平米，規劃總建面約249.81萬平米，成交金額約174.25億元。
●樓市：津南是全市的季軍、環城的冠軍。
全年成交面積高達144萬平米，幾乎是市內六區總量的兩倍！約佔全市成交總量的11%。
而今年，津南區成交NO.1的寶座依然難以撼動。
原因一、有供應才會有成交。津南區供應量大。
前年，賣地109萬平米；去年，賣地250萬平米。今年還計劃出讓12宗宅地，規劃體量超300萬平米。
原因二、津南區需求量大。
津南區近三年的成交量都在150萬平米。今年雖有疫情黑天鵝，但也有政策這隻白天鵝。
要知道，調控以來，天津樓市主要需求增量就來源於新天津人。
而現在“海河英才”、積分落戶等落戶政策的接連放寬，相當於“釋放”了一批又一批購房資格，需求的蓄水池擴大了。
原因三、房價便宜，遠近聞名的剛需重地。
西青區的均價已穩坐2字頭，北辰區基本上在1萬6、7左右。
自從華明、東麗湖剛需房源消化殆盡後，東麗區也開始“放飛自我”， 2月份成交均價甚至已高達1萬9。
縱觀環城四區，也就津南區的整體均價還在徘徊在萬元出頭，個別項目甚至還不足萬元，這一點放眼整個環城都難逢敵手。
而新天津人的置業標準之一就是150萬以下的新房。無疑，津南區最契合、選擇最多。
02
具體來看，津南區的樓市格局屬於“三足鼎立、多點開花”。
海教園、鹹水沽和天嘉湖三個板塊，佔據了大多半的市場份額，連銷冠前十強也繞不開這三個板塊。
同時，還有辛莊、葛沽、小站、北閘口、八里臺等板塊點綴其中。
而今年，津南區樓市有兩大“變數”。
一個是國家會展中心板塊，又是要迎首展，又是引進學校，近來很是高調。這裡就不展開贅述了。
相比之下，另一個變數八里臺板塊 可謂低調的很，市場聲音很少。
該板塊位於天津市區以南、津南區西南部，臨近鹹水沽、海教園，也算是樓市的“老成員”了，生活配套和居住氛圍也都起來了。
區域內既有已入駐上百家實體企業的八里臺工業園區，也有八里臺第一中學、八里臺第一小學等教育資源，還有松江鄉村俱樂部、碧桂園鳳凰酒店等。
此外，根據市政府2013年批覆的《天津市軌道交通線網規劃》，八里臺周邊地區規劃有市域軌道Z3線。
可以說，環城置業的三大要素，八里臺板塊差不多全佔了。
更重要的一點，戰略地位也不低。單是津南區政府所在地一條就足以看出。
另根據規劃，八里臺是天津城市發展主軸上的四大新經濟節點之一。且在有計劃、有針對性地補齊短板。
03
八里臺板塊之所以近年來樓市表現“不溫不火”，就是因為項目太少。
之前我們就說過，一家開發商是炒不起的一個板塊的，至少得3家以上。
而八里臺板塊在去年6月份之前已經近4年沒有賣過地了，在售項目也僅有公園裡和南園兩個。
不過，今年會大不一樣，因為八里臺的隊伍壯大了。
除了兩個老盤外，還有兩個新項目會入市。即愛情花園裡和德州平德地塊。
入市最快的是愛情花園裡，3月10日開放售樓處，預計4月底或5月初開盤。
該項目位於解放南路延長線津港公路旁，為愛情地產去年以總價5.5億摘得的津南（掛）2017-06號、津南（掛）2017-07號宗地，成交樓面價分別為4222元/平米、4585元/平米。
這也是愛情地產首進天津。
項目總佔地面積約11.3萬平米，容積率1.1，地上建築面積約12.5萬平米。
共規劃了31棟6-7層到頂的洋房和3棟疊拼，共計34棟、1104套房源。
主推洋房三室產品，戶型建面約89-117平米。可以滿足新婚夫妻、三口之家乃至二孩家庭、三世同堂的居住需求。
04
大體來看，愛情花園裡主要有三大亮點：
位置好，配套全。
項目緊鄰規劃重點小學，與八里臺第一中學一路之隔。
斜對面就是已入住十年的天津碧桂園小區，飯店、超市、診所、菜鳥驛站、二手房門店等全都有。
此外，項目內部還規劃有社區養老院、老年人服務中心、居民健身場地、組團綠地以及商業服務網點等，可以滿足基本生活所需。
以洋房為主，產品低密。
項目容積率僅1.1，綠化率超40%，是去年全市賣出的155宗宅地中密度最低的。
產品也以低密洋房為主，併兼有少量疊拼。
能夠降低人群密集接觸造成的交叉感染風險，比較契合疫情過後人們的居住需求。
更亮眼的是，愛情花園裡還為每個房源都配置了能夠全屋淨化空氣的新風除霾系統，以及防滲漏、降噪音、無異味的同層排水系統。
可以最大限度減少汙染、隔絕病菌。
主推小戶型，總價低。
據透露，項目大約60%的房源都是90平米以下的小戶型。
參考周邊新房價格，總價能控制在100萬上下。
尤其是建面約89平米小三室，戶型小，功能全，很適合新天津人置業，估計入市後會十分走量。
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除此之外，小編預判八里臺板塊會是津南樓市變數的原因，還有兩點：
一是，八里臺板塊今年還要賣4宗地，即八里臺八里洲二期1號地、3號地，和八里臺十八局技校地塊一、地塊二，佔地面積超30萬平米，規劃體量約37萬平米。
要知道，有土地出讓，就意味著有曝光率和熱度。新梅江板塊之所以房價漲幅位居河西首位，有集中土地出讓也是主因之一。
再者，八里臺鎮有大規劃。
根據此前調整的控規，八里臺片區12p-06-05、12p-06-06以及12P-10-02單元共規劃有60多宗居住用地，佔地面積超500萬平米。
同時還計劃建設公園、小學、完中、菜市場、公交車站等。
由此不難看出，八里臺片區未來的發展空間還很大。
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