現在手裡有150萬閒錢，其實還有房貸，但當時貸款利息打了8折，現在利率上浮這麼厲害，真感覺是撿了個大便宜，不想提前還貸。再買房被限購了，股市也低迷，這150萬要怎麼投資呢？至少跑贏貸款利息啊。
說實話，如果這個問題十年前，不，就算是五年前問我，我都會毫不猶豫的說：你買房子吧。因為在5年前，人們似乎從沒想過票子和房子誰更值錢這個問題，大家都覺得買房能升值，比存銀行更靠譜，所以才釀就了“全民炒房”的不良風氣。但樓市到底也沒躲開物極必反的定律，愈發走高的透支消費成為了壓垮老百姓購房預期的最後一根稻草，像一盆冷水般的將盲從的人潑醒，迴歸到理性，人們終於可以冷靜的思考問題了。
自去年樓市調整措施密集下達後，房地產行業一度難做，能留到現在的房企多是實力大公司。曾經一房難求的樓盤銷售也倍感壓力；熱門城市的炒房客紛紛退場，亦或是轉戰場到下一線城市去；不少城市的二手房出現倒掛，一年半載很難出手，導致不少投資客無奈斷供；“白菜房”和“高學歷落戶半價買房/送房”等新聞頻頻被爆出……這些都讓人們開始擔憂買房會不會貶值，未來“150萬現金”和“150萬房子”哪個更值錢呢？
首先我們要明確，如果我們手裡面有150萬現金的話，我們有沒有更好的投資渠道，投資收益能夠超得過房產投資。
很抱歉，類似的產品不少，但是收益永遠與風險成正比，持有現金，錢只會越來越不值錢。
目前面臨貨幣超髮帶來的通脹，錢不值錢已成為一種常態。在過去十多年裡，手中現金購買力越來越低，以前蘋果幾毛一斤，現在要大幾塊、十來塊一斤，漲了十多倍。
假如你在十年前10萬現金存到現在，按照每年3-4%利率算，就算按複利獲得利息，那麼連本帶息也就不過15萬，但15萬的購買力可能不足過去的一半，即7.5萬，這無形中虧掉了2.5萬，當然，這還是保守的。即使由於經濟發展原因，未來的貨幣貶值速度有所放緩，大概率也會維持在7-8.5%以內，這也就意味著如果你的投資收益率低於這個數據，你的150萬就在變相的縮水。
而作為一名普通人，達到這個收益率，容易嗎？據筆者的瞭解，很難。
比如我們都知道的股神巴菲特，其實在過去5年的複合收益率9%。比如在剛過去的2018年，為投資者帶去的收益只有3%，但是卻跑贏了市場99%的投資者。
而目前市面上所流通的投資收益，一般在2.5-4%，顯然購買力是下降的。
那麼假如這150萬用來買房的話，首先我們需要明確房子還能買嗎？
從2018年樓市調控開始，其實房地產因城施策的背景之下，就是不同城市房地產發展分化的最直接體現，也就是說：普漲的時代，結束了。現在的問題就是未來房價還會繼續漲嗎？
房價問題歸根結底是供需問題、貨幣問題和政策問題。貨幣問題在第一點已經分析了，從供需上講，在過去幾年，我們每年住房竣工量保持在10億平米，大概1000萬套住房出頭，同期大概有1500-1700萬人口流入，加之城市自行改善置換需求，住房總量供需基本上還是平衡的。
問題就在於供需資源存在錯配，有的地方供應多了，有的地方供應不足，這就是城市樓市、房價出現分化的重要原因之一。
有人一定會問了，這波房價不是大多數城市都在緩慢增漲嗎？未來還會如此嗎？
社科院發佈的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.16（2019）》報告或能很好的說明這一個問題，“已完成去庫存地區將逐步退出或者減少棚改貨幣化安置，失去了政策託底，加之前期購房需求透支，三四線城市房地產市場銷售將進一步回落，要防範市場價格下跌過快” 。其實，這句話也反應了政策問題，隨著樓市去庫存政策逐步退出，城市樓市將恢復到它本來的面目。
根據有關數據顯示，全國新建商品房均價已經超過9000元/平米，全國住房均價過萬城市已接近80座。買一套90-100平米房子差不多也要100萬左右，30-50萬差不多就是一套房購房首付款。現在很多城市也有購買和轉售的政策限制，所以，除了自住購房，以保值增值為目的購房需要做好長持準備。
那麼，未來兩年，手中有150萬，該 “換成房產還是繼續存錢”？
建議這樣選：
1.區域中心城市、城市群、大都市圈，建議換成房產。雖然普漲已經基本不可能了，但如果有熟悉的片區的靠譜項目，城市的發展和人口引入都沒問題，買房當然沒問題，國家中心城市和新一二線城市可以作為重點。
城市化不可逆，2018年我們的城市人口已經達8.3億，但這還不夠，按照現在主流觀點看，到2030年，我們的城市化率差不多應該達到70%，也就是說在2018年基礎上，還有10來個點的增長，對應差不多有僅2億人口需要轉移。當然，這些新增城市人不全是農村人口，根據聯合國此前預測的數據看，有一半是來自農村，有一半則來自城市區域之間的轉移，也就是小城鎮人口向區域中心城市、城市群、大都市圈轉移，這也是黃奇帆在《世界華人不動產學會暨房地產業高質量轉型發展國際研討會》現場報告中提到的未來十幾年房地產3個熱點地方。
2.在收縮型城市，除自住外，不建議多購房，但也不建議留存款，應把資金投向更有潛力的城市。
根據瞭望智庫發佈的一組數據顯示，在中國660個城市中，已有12%的城市處於收縮狀態，未來還會持續，這跟第一點提到的情況吻合。
有城市人口流入，自然就有城市人口流出，此消彼長。所以，在未來，這類收縮型城市除非國家再來一次樓市去庫存，當然，概率實在太低，否則，房價大概率將面臨長期滯漲，所以，在這類城市的房產，不僅跑不贏通脹，還有可能虧本。但是，手中持有現金對任何城市、任何人都一樣：貶值。
所以，我們應該把有限的資金放到第一點提到的城市，城市越大越好，資金不足可以退而求其次，發達國家城市之間資產增減變遷之路，我們也不例外。
150萬在上面提到的核心城市全款買房確實比較困難，但不是沒機會。
閱讀更多 易朵兒 的文章
