一、繼續特區，深圳城市環境發展時局
1、深圳正處於區別其他城市的“上升通道”
2019年對於深圳而言具有劃時代的意義，一方面大灣區規劃落地，明確深圳在灣區城市群中的科創領銜地位，另一方面先行示範區政策出臺，深圳定位發展全球標杆城市，城市地位顯著上升。
大灣區與先行示範區政策雙重加持，2019年從粵港澳大灣區規劃到深圳先行示範區，從廣深港的多中心城市極點帶動，到明確增強深圳核心引擎的地位，深圳城市地位顯著提升，成為全國首個、唯一的先行示範區，打造全球標杆性城市。
此外，通過數次銳意轉型，深圳已經實現了從“三來一補”到創新驅動的結構調整，成為“創新之都”，在良好的高新技術產業生態體系支撐下，經濟發展動力具有可持續性。
從年齡結構上來看，年輕化是深圳最顯著的特徵。人口年齡中位數在31歲左右，年輕多元的人口淨流入帶來強大的城市活力，助力深圳向發展目標邁進。
2、疫情下深圳的城市發展
2020年深圳努力實現重大項目2000億元投資目標，根據深圳市發改委2月20日公佈的《深圳市2020年重大項目計劃》，2020年深圳的2000億投資目標基本確定，涉及基建、產業發展多領域。這也意味著，城市建設將進一步啟動，周邊的配套會更加完善。
3、深圳投資市場亮眼表現
城市競爭力提升推動深圳投資市場發展，2019年深圳大宗交易總額突破500億元，同比上漲77％，已成為中國房地產大宗投資的重要目的地之一，佔全國總量近五分之一，灣區與示範區建設推動外資機構投資佔比大幅增加。
疫情之下，近九成受訪者表示預算投資額將與2019年基本保持相同或者有明顯增長，超六成投資者看好深圳市場，與京滬共為三大投資市場。
在此背景下，人地矛盾加劇，城市競爭力持續上升，土地長期供應不足，應運而生新的二次房改，帶領深圳房地產市場進入新的發展時局，來實現真正的再城市化，迎來新一輪的經濟增長的高峰。
今年是深圳經濟特區成立40週年，也是深圳開展下一個40年重新出發的黃金節點，其領先性將進一步凸顯，深圳正處於區別於其他城市的“新週期”。
二、結構變化，住房開發環境的新時局
疫情過後，從土拍熱潮還是投資商開發商各類信心表明，深圳這個市場依然對開發企業有著強烈的吸引力，拍地熱潮延續，舊改工作照常推進。
1、交易側特徵、趨勢分析（新房市場）
從網籤數據上看，今年年初受疫情影響，新房市場成交備案量存在一定幅度的下跌。
但2019年，深圳商品住房市場供求量增價穩，總供應面積460.01萬㎡，同比上漲18.46％；總成交面積369.52萬㎡，同比上漲26.37％；成交均價55784元/㎡，同比上漲3.09％，成交均價穩步小幅上漲，從整體的網籤數據上看新房市場已顯露上漲趨勢。
2、交易側特徵、趨勢分析（存量房市場）
存量房市場，二手房交易市場由於受“粵港澳大灣區”、“社會主義先行示範區”及“豪宅稅”徵收標準出臺等政策的影響，二手房市場迅速回暖，客戶成交量大幅度增長，尤其四季度成交量達到全年最高峰，降價加快交易的動力不足。
3、交易側特徵、趨勢分析（區域分析）
從2018年與2019年深圳各區新房成交量對比數據顯示，原關外區域成交量持續上漲，光明、寶安因基建吸引市場熱度。
區域性的基礎建設，帶動了整個原關外板塊的活躍度。多中心崛起態勢已形成，購房需求從絕對中心化區位到資源導向，更多的是資源牽引板塊輪動的變化導致購房需求的變化。
4、交易側特徵、趨勢分析（產品特徵）
交易層面的特徵有一個很明顯的變化，改善型住房面積明顯增加，未來改善需求將成為商品房產品的發展主基調，這主要有兩個方面：
一是住房面積及房型的改善需求，回顧2018年與2019年的新房成交面積段對比， 90-144㎡的面積段的成交套數佔比顯著上升。
另外一個方面是居住質量的改善需求，深圳出臺了人才房的供給新政，未來城中村與小面積住房產品將成為保障房的供應主力，對比而言普通商品房的市場角色將有根源性的變化。
隨著二次房改計劃，商品房年均供應不足6萬套，供求矛盾短期內仍將存在，套內90㎡以上住宅產品僅佔市場供應的10%，改善型居住產品未來供應稀缺。對於商品房開發更多的要求是要予以客戶居住質量的提升，在產品，園林、戶型、物業、配套等等方面要求開發企業精益求精。
5、交易側特徵、趨勢分析（土地供應）
6、交易側特徵、趨勢分析（住房供應）
供應量緊缺是大趨勢，房價穩固，在金融環境寬鬆的大背景下，預計深圳市場將延續去年趨勢，新房稀缺為主基調。
來源:房產大象、騰訊大粵網、智訊財經
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