一、继续特区，深圳城市环境发展时局
1、深圳正处于区别其他城市的“上升通道”
2019年对于深圳而言具有划时代的意义，一方面大湾区规划落地，明确深圳在湾区城市群中的科创领衔地位，另一方面先行示范区政策出台，深圳定位发展全球标杆城市，城市地位显著上升。
大湾区与先行示范区政策双重加持，2019年从粤港澳大湾区规划到深圳先行示范区，从广深港的多中心城市极点带动，到明确增强深圳核心引擎的地位，深圳城市地位显著提升，成为全国首个、唯一的先行示范区，打造全球标杆性城市。
此外，通过数次锐意转型，深圳已经实现了从“三来一补”到创新驱动的结构调整，成为“创新之都”，在良好的高新技术产业生态体系支撑下，经济发展动力具有可持续性。
从年龄结构上来看，年轻化是深圳最显著的特征。人口年龄中位数在31岁左右，年轻多元的人口净流入带来强大的城市活力，助力深圳向发展目标迈进。
2、疫情下深圳的城市发展
2020年深圳努力实现重大项目2000亿元投资目标，根据深圳市发改委2月20日公布的《深圳市2020年重大项目计划》，2020年深圳的2000亿投资目标基本确定，涉及基建、产业发展多领域。这也意味着，城市建设将进一步启动，周边的配套会更加完善。
3、深圳投资市场亮眼表现
城市竞争力提升推动深圳投资市场发展，2019年深圳大宗交易总额突破500亿元，同比上涨77％，已成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一，占全国总量近五分之一，湾区与示范区建设推动外资机构投资占比大幅增加。
疫情之下，近九成受访者表示预算投资额将与2019年基本保持相同或者有明显增长，超六成投资者看好深圳市场，与京沪共为三大投资市场。
在此背景下，人地矛盾加剧，城市竞争力持续上升，土地长期供应不足，应运而生新的二次房改，带领深圳房地产市场进入新的发展时局，来实现真正的再城市化，迎来新一轮的经济增长的高峰。
今年是深圳经济特区成立40周年，也是深圳开展下一个40年重新出发的黄金节点，其领先性将进一步凸显，深圳正处于区别于其他城市的“新周期”。
二、结构变化，住房开发环境的新时局
疫情过后，从土拍热潮还是投资商开发商各类信心表明，深圳这个市场依然对开发企业有着强烈的吸引力，拍地热潮延续，旧改工作照常推进。
1、交易侧特征、趋势分析（新房市场）
从网签数据上看，今年年初受疫情影响，新房市场成交备案量存在一定幅度的下跌。
但2019年，深圳商品住房市场供求量增价稳，总供应面积460.01万㎡，同比上涨18.46％；总成交面积369.52万㎡，同比上涨26.37％；成交均价55784元/㎡，同比上涨3.09％，成交均价稳步小幅上涨，从整体的网签数据上看新房市场已显露上涨趋势。
2、交易侧特征、趋势分析（存量房市场）
存量房市场，二手房交易市场由于受“粤港澳大湾区”、“社会主义先行示范区”及“豪宅税”征收标准出台等政策的影响，二手房市场迅速回暖，客户成交量大幅度增长，尤其四季度成交量达到全年最高峰，降价加快交易的动力不足。
3、交易侧特征、趋势分析（区域分析）
从2018年与2019年深圳各区新房成交量对比数据显示，原关外区域成交量持续上涨，光明、宝安因基建吸引市场热度。
区域性的基础建设，带动了整个原关外板块的活跃度。多中心崛起态势已形成，购房需求从绝对中心化区位到资源导向，更多的是资源牵引板块轮动的变化导致购房需求的变化。
4、交易侧特征、趋势分析（产品特征）
交易层面的特征有一个很明显的变化，改善型住房面积明显增加，未来改善需求将成为商品房产品的发展主基调，这主要有两个方面：
一是住房面积及房型的改善需求，回顾2018年与2019年的新房成交面积段对比， 90-144㎡的面积段的成交套数占比显著上升。
另外一个方面是居住质量的改善需求，深圳出台了人才房的供给新政，未来城中村与小面积住房产品将成为保障房的供应主力，对比而言普通商品房的市场角色将有根源性的变化。
随着二次房改计划，商品房年均供应不足6万套，供求矛盾短期内仍将存在，套内90㎡以上住宅产品仅占市场供应的10%，改善型居住产品未来供应稀缺。对于商品房开发更多的要求是要予以客户居住质量的提升，在产品，园林、户型、物业、配套等等方面要求开发企业精益求精。
5、交易侧特征、趋势分析（土地供应）
6、交易侧特征、趋势分析（住房供应）
供应量紧缺是大趋势，房价稳固，在金融环境宽松的大背景下，预计深圳市场将延续去年趋势，新房稀缺为主基调。
来源:房产大象、腾讯大粤网、智讯财经
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