大灣區第一季度成績出爐，東莞量價齊升，率先回溫。
3月成交環比上漲450%，領先灣區各城。
網籤價漲18%；備案價破6萬；豪宅盤3分鐘售罄；東莞樓市有點猛…
東莞（圖源：網絡）
東莞3月成交漲450%
一季度房價同比漲18%
經歷2月份低迷期後，3月份，大灣區樓市集體升溫。
據統計，大灣區9城商品住宅成交大幅上漲，逐漸步入正軌。
環比漲幅最明顯的為東莞（450%）、惠州（490%）；其他城市漲幅多在150-300%之間。
最大黑馬當屬東莞。
不僅成交量報復性上升，而且還取得價的突破。
一季度，東莞網籤均價達到22300元/平，同比上漲18%；在灣區各城一枝獨秀。
其中，東莞三個鎮街網籤均價突破3萬元/平，分別為東城（31787 元 /平）、鳳崗（31465 元 /平）和長安（30073 元 /平）。
這一網籤均價，幾乎與廣州番禺區齊平。
豪宅盤3分鐘售罄
備案價突破6萬元/平
不可否認，東莞的購買力正在爆發。
據統計，2019年，東莞住宅供應減少13%，而成交量卻上漲7%。
成交與供應的缺口達到1萬套，住宅供不應求。
近期幾個新開的標杆盤，也說明了東莞樓市的熱度。
如東城豪宅盤萬科皇馬驪宮，開盤3分鐘基本售罄；
長安的龍光項目開盤，13秒吸金3億；
厚街海逸豪庭兩天勁銷90套別墅，攬金超8億元。
與此同時，東莞商品房備案價不斷刷新紀錄。
4月3日，豐華瓏遠翠瓏灣拿到最新預售證，其中10套新房備案價超過4萬元/平，創下東莞洋房新高。
而早在3月份，位於東城的別墅盤御景灣8號新批預售證，備案價在3.2-
6.3萬元/平之間。該項目新推60套獨棟別墅，建築面積為500-880平，總價最高的一套達5500萬元左右。
新房供不應求，豪宅也搶斷貨，備案價還不斷創新高，東莞的購買力遠超市場想象。
降稅費、提高貸款年限
東莞不斷釋放購買力
為什麼，東莞量價齊漲，購買力被激發？
我們先來梳理近兩年主要的調控政策：
二手房交易個稅調整， 納稅方可以選擇按全額2%或者差額20%的2種方式繳納。
公積金貸款最高上浮20%，貸款期限從20年改為30年。
取消備案限價，雙合同成為歷史。
這些政策，起到降低首付門檻、減少交易稅費、使房價迴歸市場的作用。
其中，新版公積金政策，將最長貸款期限從20年改為30年；可貸額度最高可上浮20%。
買家使用公積金置業更加便利，首付門檻也相應降低，入市熱情被激發。
二手房交易個稅調整，則使賣家納稅更少了，買家購房成本也降低不少。
舉個例子，一套二手房購買時是90萬，加上裝修、貸款利息，成本總共100萬。
如果以200萬元售出，按原來差額20%計算個稅：（250-100）*20%=30萬元。
但如果按照新規的成交總額2%計算：250*2%=5萬元。一下子就省下了25萬的稅費。
在今年3月發佈《關於進一步優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》。主要內容有：
取消備案價限價；6個月內，未售房屋調高幅度不超過5%，調低幅度不限；
不得在標價之外加價銷售；實際成交價格不得高於申報價格。這也意味著，東莞取消備案價限價，雙合同成為歷史，房價迴歸市場。
開發商不得隨意調高售價，買家的權益也得到保障。
崛起中的萬億城市
經濟、人口、交通持續爆發
在靈活的調控政策之外，東莞樓市還有堅實的支撐力，使樓市購買力不斷爆發。
首先，是雄厚經濟實力。
2019年東莞GDP總量達9482.5億元，同比增長7.4%，排在全省第4，距離萬億俱樂部已然不遠。
同時，藏富於民的東莞，城鎮常住居民人均可支配收入55156元，增長8.7%，居民收入水平遠高於廣東省平均水準
不斷上升的城市購買力，對物業投資產生了新的需求。
東莞（圖源：網絡）
其次，是穩定的人口增長。
活躍的經濟，吸引了眾多人口湧入東莞。2017-2019年，新增人口超過20萬。
在百度地圖發佈的《2019年Q4中國城市活力研究報告》中，東莞人口吸引力僅次北上廣深。
按照東莞的人口規劃，2030年，常住人口達到1020萬人。穩定的人口增長，將帶動住房需求。
再次，規劃17條地鐵帶動物業升值。
按照《東莞市軌道交通網絡規劃（2035）》公示，東莞規劃17條地鐵。到2035年，將建成12條。
值得注意的是，多條地鐵將連通廣州、深圳。如此一來，東莞的樓市窪地將逐漸被填平。
遠期2035年軌道網絡方案圖
雖然2020年開局不利，但東莞已用一張漂亮的成績單，證實自身實力。
灣區各城樓市加速回溫，今年東莞能否笑到最後呢？我們拭目以待。
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