法拍房的定義，大家看名字都能想象得到。就是因為債務糾紛問題，被法院強制收回拍賣了。
尤其是在市場行情趨冷，房價下跌的週期裡，法拍房的數量都是高漲的。大部分都是由於高槓杆炒房客資金斷裂，還不清月供被收回了。當然還有做生意倒閉，拿房產抵債的。人和人之間有債務糾紛，借錢不還的。形形色色的情況都有。
一般來說，法拍房要便宜不少，但“法拍房”這趟車，真不是人人都能上的。一旦進入拍賣程序，房子沒有拍賣完之前，你的一筆資金先得凍結，其次非常有經驗的法拍房專家玩得一些套路，會導致你根本看不清真相。每一套法拍房的背後，都是一部血淚史。以下是兩個真實的法拍房故事。
01 上億資產的老大哥也會坑你
三個月前，關注過一套上海的法拍房。房產背後，只有一條連帶擔保的違約債務，債務背景清晰，債權關係單純。
這既是一個優質的法拍標的，又是一個幸福家庭的墜亡。被執行人，是一名背景單純的國企員工。
兩年前，相識多年且有提攜之恩的老領導，拿著一份380萬的貸款擔保協議，找到了他。老領導是上海土著，跳出國企之後，創業做的風生水起，
是圈內公認的老大哥。家裡放著價值半億的房本；港口屯著價值千萬的貨櫃；去趟夜總會，抵得上自己半月薪水；對自己親如兄弟，過去有提攜之恩，現在又時常幫助……
這樣一個怎麼看都沒問題的人，這樣一個時常幫你且沒有任何理由坑你的人，這樣一個有上億資產兜底的人，找到你幫忙——幫忙擔保而已，幫忙短期週轉而已，幫忙簽字而已，區區380萬而已，你籤還是不籤？
能有什麼問題？能出什麼問題？找你，那是看得起你！
兩年後，雷暴了，老大哥跑了。原來半億的房本，早已分別被二次抵押給9家銀行；原來價值千萬的貨櫃，早已被抵押給擔保公司；原來沒有任何理由坑你的人，在找到你之前，已經找過圈內所有朋友擔保，先後貸了2個多億……
你以為你只是擔保了300萬，他還有上億資產兜底……殊不知，他欠下的遠不止是你所擔保的300萬！其背後，可能是100個300萬。再之後，被執行人所擔保的380萬貸款，需承擔連帶償還責任。
對於剛在上海站穩腳跟的中產家庭來說，一夜之間的380萬債務，幾乎是滅頂之災。凍結工資、查封房產、強制拍賣、妻離子散……
這只是被多年老友坑的妻離子散，你見過被骨肉至親坑的家破人亡的麼？
02 更可怕的是親兄弟“挖坑”
這是那個做“法拍房”背景調查的朋友，告訴我的另一件異常沉痛的事。
被執行人是哥哥，體制內公職人員，一妻一女，寒窗苦讀，終得安穩。弟弟是個生意人，同樣風生水起。不僅家中父母，一直得弟弟照料，連哥哥買房的首付，弟弟都曾施以援手。
三年前，弟以擴大生產規模為由，向銀行申請貸款270萬，想讓哥以公職為擔保。這個時候，哥怎麼可能拒絕？
且不說，一直被弟照料的父母；更不提，施以援手的首付……單純衝著老弟廠裡那上百號員工，上千萬設備兜底，四五套房產作保，也無法拒絕。不是讓你貸款，也不是讓你借錢，僅僅是讓你在擔保合同上籤個字而已！籤還是不籤？
能有什麼問題？能出什麼問題？這是自己的骨肉至親啊！
再然後，事情就按著計劃發生了。剛開始是私人借貸，然後是小額信貸公司，接著是銀行，最後是哥哥所擔保的270萬……幾乎是一夜之間，所有的雷都爆了。也幾乎是一夜之間，老弟也不知所蹤。
廠裡的設備，早被分別抵押給三家銀行；老弟的四套房，早已全部做了二次抵押；連老弟丈母孃的唯一一套房產，也在2年前抵押給私人借貸；最後的無奈之時，老弟連4000塊的P2P消費金融都借了……
直至最後一刻，哥哥才知道兩件事——弟弟的總債務規模，是9300萬！而在自己擔保的那一刻，弟弟已欠下8000萬債務，到了山窮水盡的時候！自己提筆簽字之時，弟弟隻字未提，哥哥仍舊以為這只是單純的週轉！再然後，哥哥需要承擔270萬的連帶償還責任。
銀行起訴，房產保全，法院判決，強制執行；上門查封拍賣房產，單位凍結工資；失信被執行人公示……
正當事業上升期的被執行人，頂著老賴的帽子，前途盡失。被執行人的妻子，為了確保執行措施不影響自己和孩子，不得已離婚，帶著小孩獨自生活。被執行人的父母，一個自殺了，一個痴呆了……
一個簽字，一次骨肉至親的守望相助，一個被債務擔保炸得家破人亡的原生家庭。
這兩個故事是被“債務擔保”炸的家庭傾家蕩產。
還有些法拍房你根本不知道背後牽扯了多少債主，還有多少糾紛，你能做的就是遠離，不主動入坑。
03 隱藏哪些風險？
①清場、過戶的風險
收房的風險，應該是法拍房最大的風險。也就是，買法拍房過戶容易，但有人住裡面，可能不容易騰空。
一般主要集中五類情形：
01.非正常租約。比如20年一次付款租約，從過往案例來看，此類99%情況是無效的，但也不排除個例。前期調研顯得尤為重要。
02.正常租約。像一般正常租約，時間不長的情況下，與租客協商，給予一定費用，基本可以搞定；如果租客不願意搬離，可以走司法途徑和其他渠道。
03.業主自住。遇到原業主一哭二鬧三上吊，就是拖著不肯交房的情況，可以請求法院強制執行搬離，通過其他專業律師和相關專業人士尋求幫助。
04.非法佔用。此類現象較少，比如競拍前沒有租約，收房時突然有租客搬入，一般不必驚慌，走正常司法途徑或其他渠道。
05.公房。比如福利房，政府低價賣給企業職工或社會住房特困戶的房子。這類房子比一般商品房過戶要麻煩很多，但也可以正常操作完成。
②多頭債權，多次抵押，多方查封
很多“法拍房”的業主（被執行人），往往有多頭負債，甚至資不抵債，否則也不會淪落到房產被強制拍賣的地步。
欠債人除了正規銀行或者金融公司的欠債外，他可能還有民間借貸和高利貸，這種個人與個人的債務關係，是最難說的清楚。
建議：拍賣前，通過法院，周邊中介，附近鄰居等，來了解拍賣的真實原因，瞭解背後的故事。
③惡意租賃，拍房易交付難
部分老賴，為了自身的利益，惡意簽署一份長期20年的租賃合同，以此來達到強行佔有房屋使用權的意圖。
事前沒有了解清楚的話，在你拍下後才發現有人理所當然的住在裡面，而根據物權法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去。
建議：平時，週末，白天，黑夜，多次上門調查。去物業公司瞭解水電煤氣的繳納費用，也是一條捷徑。有租客的，掂量掂量自己的風險。
④相關欠費全由買方出
和買二手房一樣，法拍房的繳納內容和正常二手房一樣，其特殊性在於：轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔。
另外，該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。
建議：找個中介小哥，預估繳納的預算，瞭解全部的公共費用，做到心中有數。
⑤戶籍遷入難，學區沒保障
目前沒有任何法律規定可以強制遷出戶口，即便你過戶了不動產證。特別是帶有學區屬性的住宅，是不是會影響自己的權益。
建議：諮詢當地的戶籍室，學區的問題，最好是諮詢學校，是否影響孩子的學籍。
⑥稅費清算問題，暗藏天價過戶個稅
如果該房屋的上次交易屬“非夫妻直系親屬之間的贈予或繼承”，那麼再次過戶會產生20%的個人所得稅！
增值稅、契稅的認定和正常二手房交易沒有差別，只有個稅不同，拍賣房一律3%徵收。
建議：受限於目前的不動產暫行條例，非利益相關人是不能夠查詢個別隱私內容，所以拍賣前需要通過專業機構（律師，債權人等）查詢更詳細的信息，確保自己的利益。
買賣法拍房不是兒戲，司法公證不會騙你，而且交易對於你來說基本是隻進不出。只要你反悔，你之前交的所有錢全部沒收。不要想著能從法拍房那裡撿漏，建議最好別碰！
綜合整理自米宅、地產情報站
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