今天是4月6日，我之前說過，今後發文會特意留下時間，以便日後有讀者看到此文時，能很清晰的看出我當時對市場的觀點和態度；同時也是我今後覆盤時，最重要的參考資料，在投資領域，我的發文代表自己市場思想，也是我真金白銀真實流向。畢竟我的格言，用時間證明實力，用錯誤鞭策努力！
今年3月份的房地產數據新鮮出爐，房價有漲有跌！
上漲幅度大的地方有：杭州11.5%，南京、鄭州、蘇州等地；微微上漲的城市有：成都、重慶、揚州、合肥、長沙、三亞、石家莊、南昌等
而下跌幅度大的地方有：上海-5.8%，北京、廣州、深圳、福州等地；微微下跌的城市有：海口、天津、蘭州、太原、青島、西安等
讀對未來房地產的看法？
僅僅根據上面3月份的數據判斷未來，是比非常片面的。但即使沒有上面的數據，根據我國房地產的發展和經濟情況再結合現狀，依然可以判斷
如果未來政策不變的前提下：一線城市，北京和上海屬於控制人口數量的特大城市，未來房價不會再大幅上漲，陰跌或保持這個房價概率比較大，也就是穩中有落。
而同樣作為一線城市的廣州和深圳，人口依然在不斷流入，當地開放政策依然在吸引人口，是最有可能上漲的地方。但那裡距離香港比較近，唯一的風險是受到香港房地產的崩盤影響跟隨下跌。
而其它二線三四線城市，絕大部分城市，投資的屬性沒有了。絕大多數的城市，都是穩中有降，也就是政策最希望看到的，同時也是目前情況最好的一種方式——軟著陸，用時間消化房價的高估值。
少數幾個城市，會因為吸引人才的開放政策，導致人口持續流入，本身當地經濟產業也比較好，比如杭州，估計未來房價還有一段上漲的幅度，房價會比較堅挺。
而那些十八線城市，東北老工業基地等，隨著年輕一代不斷背井離鄉湧入大城市，老一輩逐漸離世，房價會不斷下跌。有一個很明顯的特點，年輕人會優先考慮自己省會城市買房，前期年輕人會主動離開自己的家鄉，後期隨著人口不斷減少，環境和工作機會不斷下降，造成不願離開的人也不得不跟隨離開自己家鄉。未來如東北鶴崗這樣的城市會越來越多。
以我一個投資人角度看，不會永遠看空某類資產（房子），也不會永遠看多（房子）。總是站在客觀的角度去估值，低估我就買入，高估我就賣出，如果沒有，那就不會去碰，直到該類資產進入低估。
此時，我對全國的房地產是看空。也就是已經沒有了投資的價值，完全是剛需自己住才入手，不要指望房價上漲
如何判斷自己買房是不是剛需？
能夠很平和的接受每年下跌8%，明知道房價要跌，仍要去買就屬於剛需。不買房等不起，比如小孩要落戶讀書。對象說沒有房子就分手等情況。
注意，房價的下跌，在資金數額上是比較大的，對心理的衝擊也就比較大。如今在我國普通家庭，70%-80%資產都在房子裡面，很可能房價下跌8%，就意味著工作白乾一年。
生活中有些人，找各種理由要買房，本質還是內心深處或者潛意識裡覺得房子會上漲。有些人能清晰自己，而有些人不知道自己罷了
給大家一個技巧判斷，可以把房子看做一輛豪車，沒有誰指望買車後坐等升值。買車前就非常清楚，開出4S店的那一剎那就貶值了，後期還要承擔每年的貶值，保養保險油費等支出。以買豪車的心態去買房，你依然覺得要買，願意承受每年的房價下跌，那就可以買，說明是真剛需。
為什麼判斷未來房價穩中有降？
1我國房價從2000年開始，房價一路上漲，政府出臺4萬億刺激，再後來棚改貨幣化安置的妖風，一次次把房價推高，早已把房子民生居住的屬性變成了金融屬性，通過投資炒作來、低買高賣來賺錢，就必定有泡沫。
現在我國經濟遇到危機，有人發聲說現在就是一個上車的好機會，還類比2008年的情況，之後房價是大漲，現在不買，就會錯過這波漲幅，甚至永遠也買不起。這種類比荒謬，當時房價能夠不斷上漲，那是當時我國處於經濟快速發展時期，城鎮化率底，當時我國房地產屬於青少年時期，身體還在發育，現在早就成年了，再怎麼補營養也長不高了。
2.一個地方的房價能不能上漲，關鍵看2點，一是這個地區是否屬於人口流入大於流出，二是本地的經濟產業結構，也就是各類企業能不能創造經濟效益，提供良好的就業機會，注意它的對比是其它城市，尤其是周邊城市，不僅僅是和自己過去比較；而現在大多數產業都集中在現在的一二三線城市，現在這些頭部城市的高房價已經反應出了當地的經濟發展實力，已經沒有了超預期產業結構變化也就沒有了超預期上漲房價。
3.之前在介紹經濟週期書籍的時候，很多經典書籍很多投資大師，參考美國、日本等過來的前輩，就說過，房地產也是有周期的，週期大概是18年。任何週期性東西價格會波動，也都會有均值迴歸，一段時間內，價格高於內在價值的時候，下跌時早遲早的事，反之，價格低於內在價值的時候，早晚會漲回來。把房價看做一種特殊的股票，目前估值PE已經50了，參考美國日本等發達國家他們也就15左右，我國再具有特色也不能特色到是別人的3倍還多。
4.我國早幾年，就明確提出“房住不炒”的政策，決策者所得到的數據和信息，明顯比普通老百姓知道全面而詳細；做投資的都知道，國家不讓你去做的事情，你千萬不要去做，一定沒什麼好果子吃的。即使現在國家經濟下滑的情況下，也沒有對房地產放鬆，我們可以很清晰的知道，最近幾個月，5年期（長期）以上的貸款利率下降幅度比1年期（短期）小，M2的增速目前也沒有超過10%
有些個別城市，為拉動地方經濟，試探性下發寬鬆房地產的政策（印象是德州），結果，第二天通知就被撤回，為什麼？被有關部門約談，國家高度重視和關注的事情，還能投機倒把？
5.房地產稅，未來5年內極大概率會出臺。最近幾年，可以很清晰的看到，國家為出臺房地產稅不斷在努力，不斷在掃清障礙，一直在行動，而很多人還視而不見，被高房價的紙面財富衝昏了頭腦。叫停棚改貨幣化安置，土地供給改革，停止開發商售賣期房，所有的政策都是圍繞，“買房人只能進不能出”，買新房可以，二手房賣出就難了。
6.如果房價出現暴漲，那麼後續就會暴跌。週期理論說過，暴跌之前一定是暴漲，沒有暴漲，也就不會暴跌。房地產的暴跌對國家經濟的打擊是非常大了，《大空頭》電影赤裸裸的說明了這一點。房價穩中有落是是主題，也是別無選擇，也是我們最希望看到的。
現在手頭有房的怎麼辦？
如果只有一套自住的房子，那就留著自己住，反正房價漲跌都與你無關，對你真的只是一個數字而已
如果手頭有多套房，特別當時買入就是為了投資賺錢。現在就可以掛出去了。早點掛出去，價格先掛高些，沒人買然後不斷降價，想盡辦法，看能不能在接下來的日子裡面脫手。如果房子所在的地方來了小陽春，那就最好不過，到時候不要不捨得賣，可能是你最後套現離場的機會。
房子的真正價格，不要聽他人的嘴，應該在你掛單後，有需要的人來看房，願意出的最高價才是實際交易價格。光靠中介或者網上數據不可信，很多都是為了虛假繁榮做了手腳的。
手頭多餘的房子不賣就收房租行不行？
建議自住以外的房子還是賣掉。房子現在是資產，未來可能是負債。這在目前很多人眼裡覺得是不可能的事情，這個世界，沒有什麼不可能，況且在一些國家已經發生了房是負債的事實；也曾未想過，疫情會封閉一座城，大過年的國家不讓串親訪友，人人上班須戴口罩，但它就是真實發生了。
目前我國租售比非常低，大約在2%-3%左右，表面是很多房東可以收房租，每月有錢進賬，未來還可以漲房租美美噠，實質是每月在貼錢給租客，你沒看錯，房東貼錢。
舉個我親戚的例子，老家在十八線的一個縣城，幾年前，親戚20萬左右買了一套100平，房價上漲目前市值60萬。現在出租給別人，每月租金1000元。那麼他一年收租金是1000x12=1.2萬元，租售比是：1.2/60=2%
注意，租售比計算的時候，是以現在的市值計算的，不管你當時買的有多便宜，這就是為什麼不用20萬計算的原因，歸根到底，是以當前資產市值計算，假如現在賣出的話立馬獲得60萬，放銀行隨便買個理財產品，也有4%收益，比我那親戚通過收房租獲益強多了，靠房租要50年才能回本，而放銀行不到25年就能回本。
我那親戚為什麼還洋洋得意，現在還想今後賺錢了再買一套？他無非就覺得2點，一是租金可以上調，二是房價也會上漲，這兩者疊加帶來的財富效應不要太爽。
房租上漲，絕不會漲到4%，超過銀行理財產品的收益。大城市把漲租金轉給租客幅度都不能太大，一般房租的漲幅和一個城市的平均收入漲幅差不多，大概每年5%。小城市後面人口收縮，租金根本就起不來，在到後面有人租就不錯了。
十八線城市房價已經到頂了，就不要做夢認為房價永遠只漲不降。在我們那個縣城，該買的不該買的都買了，反正必須得有一套，反正要把錢注入房子裡面等升值，試問今後賣給誰？
第三，賣出房子後錢在手裡是活的，想買什麼就買什麼，而房子流動性很受限，也許等你正需要錢去賣的時候，房價大跌，或者賣的人比買的人還多，誰急著用錢誰降價誰吃虧，可能小區的其它住戶還不能讓你降價出售
沒買房子的現在怎麼辦？
繼續租房子，努力攢錢，等待機會
沒房子不可怕，可怕的是根本沒有錢。可怕的是口袋裡錢存不住，總想著要花出去
其實只要你手裡的錢，能夠跑贏房價的上漲，你就不必心慌。未來房價上漲的幅度有限，而你只需要稍微學點理財知識，就能輕鬆跑贏房價的上漲。不必擔心不買房就低人一等，本質是賺錢不多才低人一等。也不用擔心不買房就趕不上財富列車，從此不能翻身；房子是有周期的，只是我國房子還沒有到下跌週期，造成只漲不跌的錯誤觀念。
另外，我們也要客觀承認，房價的上漲與通脹持平，對普通人來說，也是一個很好保值的資產，但現在是高估
房子每年上漲多少買房才不會虧？
現在房子一般是按照50年標準設計的，也就是說每年2%折舊，之前有復旦大學按照4%去折舊，我們樂觀一點依然按照2%計算
大多數普通家庭買房都不是全款，買房的貸款利率不同，我們按照商貸4.88%，公積金貸款3.2%計算，最近，很多人應該都調整了貸款利率，也就是和銀行重新簽了合同，大多數改成了LPR浮動利率，未來一段時間，我國利率應該會走低，我們依然樂觀按4%商貸計算。
至於每年的繳的物業管理忽略掉，每年2%+4%=6%，也就是說，每年房價年化上漲6%，你買房才不會虧。注意，這裡說的是年化，具有複利的效應。其實很多教授說要上漲9%才不虧，可細品。
實際情況，北京、上海相對2017年的房價，沒上漲反而下跌了10-20%；記住一個計算，100元下跌50%就變成50，而50要上漲100%才回到100，上漲幅度是下跌的2倍才回到原地，再細品。
房子的投資屬性早已蕩然無存，幸運的是，另外一頭，全球股市大跌，A股也極具投資價值，恰是正當時，就相當於房地產的2000年
過去的十年，同樣的經濟，同樣的這些企業經營，我國房地產一路上漲，而我國的股市卻停止不前，本身就不合理。因此未來的十年，房地產上漲的空間很有限，而股市上漲的空間非常大。從投資者的角度看，未來十年，股市的投資回報將遠遠大於房地產。
在我國現階段，普通人的認知，股市是一個投機倒把的地方，是一個虧錢賭徒的地方。他們的認知裡面，股票僅僅是一串數字代碼而已，而房子，看得見摸得著，可以用來住可以用來出租，這種有形的東西給予極大的滿足感。此刻，恰恰是觀念轉變的時刻，誰先想明白誰先收益，等大家都明白了，就為時已晚只能當最後的接盤俠。
與發達國家比較，房地產的總市值與GDP，股市總市值與GDP，我國股市明顯低於成熟的發達國家，說明一點，要麼我國房地產高估，要麼股市低估，買股比買房勝算概率99%，留1%擔心它驕傲。
未來，回看下面這張圖時，你會發現股市是多麼美麗？而你卻沒珍惜！
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