今天是4月6日，我之前说过，今后发文会特意留下时间，以便日后有读者看到此文时，能很清晰的看出我当时对市场的观点和态度；同时也是我今后复盘时，最重要的参考资料，在投资领域，我的发文代表自己市场思想，也是我真金白银真实流向。毕竟我的格言，用时间证明实力，用错误鞭策努力！
今年3月份的房地产数据新鲜出炉，房价有涨有跌！
上涨幅度大的地方有：杭州11.5%，南京、郑州、苏州等地；微微上涨的城市有：成都、重庆、扬州、合肥、长沙、三亚、石家庄、南昌等
而下跌幅度大的地方有：上海-5.8%，北京、广州、深圳、福州等地；微微下跌的城市有：海口、天津、兰州、太原、青岛、西安等
读对未来房地产的看法？
仅仅根据上面3月份的数据判断未来，是比非常片面的。但即使没有上面的数据，根据我国房地产的发展和经济情况再结合现状，依然可以判断
如果未来政策不变的前提下：一线城市，北京和上海属于控制人口数量的特大城市，未来房价不会再大幅上涨，阴跌或保持这个房价概率比较大，也就是稳中有落。
而同样作为一线城市的广州和深圳，人口依然在不断流入，当地开放政策依然在吸引人口，是最有可能上涨的地方。但那里距离香港比较近，唯一的风险是受到香港房地产的崩盘影响跟随下跌。
而其它二线三四线城市，绝大部分城市，投资的属性没有了。绝大多数的城市，都是稳中有降，也就是政策最希望看到的，同时也是目前情况最好的一种方式——软着陆，用时间消化房价的高估值。
少数几个城市，会因为吸引人才的开放政策，导致人口持续流入，本身当地经济产业也比较好，比如杭州，估计未来房价还有一段上涨的幅度，房价会比较坚挺。
而那些十八线城市，东北老工业基地等，随着年轻一代不断背井离乡涌入大城市，老一辈逐渐离世，房价会不断下跌。有一个很明显的特点，年轻人会优先考虑自己省会城市买房，前期年轻人会主动离开自己的家乡，后期随着人口不断减少，环境和工作机会不断下降，造成不愿离开的人也不得不跟随离开自己家乡。未来如东北鹤岗这样的城市会越来越多。
以我一个投资人角度看，不会永远看空某类资产（房子），也不会永远看多（房子）。总是站在客观的角度去估值，低估我就买入，高估我就卖出，如果没有，那就不会去碰，直到该类资产进入低估。
此时，我对全国的房地产是看空。也就是已经没有了投资的价值，完全是刚需自己住才入手，不要指望房价上涨
如何判断自己买房是不是刚需？
能够很平和的接受每年下跌8%，明知道房价要跌，仍要去买就属于刚需。不买房等不起，比如小孩要落户读书。对象说没有房子就分手等情况。
注意，房价的下跌，在资金数额上是比较大的，对心理的冲击也就比较大。如今在我国普通家庭，70%-80%资产都在房子里面，很可能房价下跌8%，就意味着工作白干一年。
生活中有些人，找各种理由要买房，本质还是内心深处或者潜意识里觉得房子会上涨。有些人能清晰自己，而有些人不知道自己罢了
给大家一个技巧判断，可以把房子看做一辆豪车，没有谁指望买车后坐等升值。买车前就非常清楚，开出4S店的那一刹那就贬值了，后期还要承担每年的贬值，保养保险油费等支出。以买豪车的心态去买房，你依然觉得要买，愿意承受每年的房价下跌，那就可以买，说明是真刚需。
为什么判断未来房价稳中有降？
1我国房价从2000年开始，房价一路上涨，政府出台4万亿刺激，再后来棚改货币化安置的妖风，一次次把房价推高，早已把房子民生居住的属性变成了金融属性，通过投资炒作来、低买高卖来赚钱，就必定有泡沫。
现在我国经济遇到危机，有人发声说现在就是一个上车的好机会，还类比2008年的情况，之后房价是大涨，现在不买，就会错过这波涨幅，甚至永远也买不起。这种类比荒谬，当时房价能够不断上涨，那是当时我国处于经济快速发展时期，城镇化率底，当时我国房地产属于青少年时期，身体还在发育，现在早就成年了，再怎么补营养也长不高了。
2.一个地方的房价能不能上涨，关键看2点，一是这个地区是否属于人口流入大于流出，二是本地的经济产业结构，也就是各类企业能不能创造经济效益，提供良好的就业机会，注意它的对比是其它城市，尤其是周边城市，不仅仅是和自己过去比较；而现在大多数产业都集中在现在的一二三线城市，现在这些头部城市的高房价已经反应出了当地的经济发展实力，已经没有了超预期产业结构变化也就没有了超预期上涨房价。
3.之前在介绍经济周期书籍的时候，很多经典书籍很多投资大师，参考美国、日本等过来的前辈，就说过，房地产也是有周期的，周期大概是18年。任何周期性东西价格会波动，也都会有均值回归，一段时间内，价格高于内在价值的时候，下跌时早迟早的事，反之，价格低于内在价值的时候，早晚会涨回来。把房价看做一种特殊的股票，目前估值PE已经50了，参考美国日本等发达国家他们也就15左右，我国再具有特色也不能特色到是别人的3倍还多。
4.我国早几年，就明确提出“房住不炒”的政策，决策者所得到的数据和信息，明显比普通老百姓知道全面而详细；做投资的都知道，国家不让你去做的事情，你千万不要去做，一定没什么好果子吃的。即使现在国家经济下滑的情况下，也没有对房地产放松，我们可以很清晰的知道，最近几个月，5年期（长期）以上的贷款利率下降幅度比1年期（短期）小，M2的增速目前也没有超过10%
有些个别城市，为拉动地方经济，试探性下发宽松房地产的政策（印象是德州），结果，第二天通知就被撤回，为什么？被有关部门约谈，国家高度重视和关注的事情，还能投机倒把？
5.房地产税，未来5年内极大概率会出台。最近几年，可以很清晰的看到，国家为出台房地产税不断在努力，不断在扫清障碍，一直在行动，而很多人还视而不见，被高房价的纸面财富冲昏了头脑。叫停棚改货币化安置，土地供给改革，停止开发商售卖期房，所有的政策都是围绕，“买房人只能进不能出”，买新房可以，二手房卖出就难了。
6.如果房价出现暴涨，那么后续就会暴跌。周期理论说过，暴跌之前一定是暴涨，没有暴涨，也就不会暴跌。房地产的暴跌对国家经济的打击是非常大了，《大空头》电影赤裸裸的说明了这一点。房价稳中有落是是主题，也是别无选择，也是我们最希望看到的。
现在手头有房的怎么办？
如果只有一套自住的房子，那就留着自己住，反正房价涨跌都与你无关，对你真的只是一个数字而已
如果手头有多套房，特别当时买入就是为了投资赚钱。现在就可以挂出去了。早点挂出去，价格先挂高些，没人买然后不断降价，想尽办法，看能不能在接下来的日子里面脱手。如果房子所在的地方来了小阳春，那就最好不过，到时候不要不舍得卖，可能是你最后套现离场的机会。
房子的真正价格，不要听他人的嘴，应该在你挂单后，有需要的人来看房，愿意出的最高价才是实际交易价格。光靠中介或者网上数据不可信，很多都是为了虚假繁荣做了手脚的。
手头多余的房子不卖就收房租行不行？
建议自住以外的房子还是卖掉。房子现在是资产，未来可能是负债。这在目前很多人眼里觉得是不可能的事情，这个世界，没有什么不可能，况且在一些国家已经发生了房是负债的事实；也曾未想过，疫情会封闭一座城，大过年的国家不让串亲访友，人人上班须戴口罩，但它就是真实发生了。
目前我国租售比非常低，大约在2%-3%左右，表面是很多房东可以收房租，每月有钱进账，未来还可以涨房租美美哒，实质是每月在贴钱给租客，你没看错，房东贴钱。
举个我亲戚的例子，老家在十八线的一个县城，几年前，亲戚20万左右买了一套100平，房价上涨目前市值60万。现在出租给别人，每月租金1000元。那么他一年收租金是1000x12=1.2万元，租售比是：1.2/60=2%
注意，租售比计算的时候，是以现在的市值计算的，不管你当时买的有多便宜，这就是为什么不用20万计算的原因，归根到底，是以当前资产市值计算，假如现在卖出的话立马获得60万，放银行随便买个理财产品，也有4%收益，比我那亲戚通过收房租获益强多了，靠房租要50年才能回本，而放银行不到25年就能回本。
我那亲戚为什么还洋洋得意，现在还想今后赚钱了再买一套？他无非就觉得2点，一是租金可以上调，二是房价也会上涨，这两者叠加带来的财富效应不要太爽。
房租上涨，绝不会涨到4%，超过银行理财产品的收益。大城市把涨租金转给租客幅度都不能太大，一般房租的涨幅和一个城市的平均收入涨幅差不多，大概每年5%。小城市后面人口收缩，租金根本就起不来，在到后面有人租就不错了。
十八线城市房价已经到顶了，就不要做梦认为房价永远只涨不降。在我们那个县城，该买的不该买的都买了，反正必须得有一套，反正要把钱注入房子里面等升值，试问今后卖给谁？
第三，卖出房子后钱在手里是活的，想买什么就买什么，而房子流动性很受限，也许等你正需要钱去卖的时候，房价大跌，或者卖的人比买的人还多，谁急着用钱谁降价谁吃亏，可能小区的其它住户还不能让你降价出售
没买房子的现在怎么办？
继续租房子，努力攒钱，等待机会
没房子不可怕，可怕的是根本没有钱。可怕的是口袋里钱存不住，总想着要花出去
其实只要你手里的钱，能够跑赢房价的上涨，你就不必心慌。未来房价上涨的幅度有限，而你只需要稍微学点理财知识，就能轻松跑赢房价的上涨。不必担心不买房就低人一等，本质是赚钱不多才低人一等。也不用担心不买房就赶不上财富列车，从此不能翻身；房子是有周期的，只是我国房子还没有到下跌周期，造成只涨不跌的错误观念。
另外，我们也要客观承认，房价的上涨与通胀持平，对普通人来说，也是一个很好保值的资产，但现在是高估
房子每年上涨多少买房才不会亏？
现在房子一般是按照50年标准设计的，也就是说每年2%折旧，之前有复旦大学按照4%去折旧，我们乐观一点依然按照2%计算
大多数普通家庭买房都不是全款，买房的贷款利率不同，我们按照商贷4.88%，公积金贷款3.2%计算，最近，很多人应该都调整了贷款利率，也就是和银行重新签了合同，大多数改成了LPR浮动利率，未来一段时间，我国利率应该会走低，我们依然乐观按4%商贷计算。
至于每年的缴的物业管理忽略掉，每年2%+4%=6%，也就是说，每年房价年化上涨6%，你买房才不会亏。注意，这里说的是年化，具有复利的效应。其实很多教授说要上涨9%才不亏，可细品。
实际情况，北京、上海相对2017年的房价，没上涨反而下跌了10-20%；记住一个计算，100元下跌50%就变成50，而50要上涨100%才回到100，上涨幅度是下跌的2倍才回到原地，再细品。
房子的投资属性早已荡然无存，幸运的是，另外一头，全球股市大跌，A股也极具投资价值，恰是正当时，就相当于房地产的2000年
过去的十年，同样的经济，同样的这些企业经营，我国房地产一路上涨，而我国的股市却停止不前，本身就不合理。因此未来的十年，房地产上涨的空间很有限，而股市上涨的空间非常大。从投资者的角度看，未来十年，股市的投资回报将远远大于房地产。
在我国现阶段，普通人的认知，股市是一个投机倒把的地方，是一个亏钱赌徒的地方。他们的认知里面，股票仅仅是一串数字代码而已，而房子，看得见摸得着，可以用来住可以用来出租，这种有形的东西给予极大的满足感。此刻，恰恰是观念转变的时刻，谁先想明白谁先收益，等大家都明白了，就为时已晚只能当最后的接盘侠。
与发达国家比较，房地产的总市值与GDP，股市总市值与GDP，我国股市明显低于成熟的发达国家，说明一点，要么我国房地产高估，要么股市低估，买股比买房胜算概率99%，留1%担心它骄傲。
未来，回看下面这张图时，你会发现股市是多么美丽？而你却没珍惜！
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