導讀
整體來看企業的納儲需求、規模擴張需求不減，龍頭表態中不乏預期積極拿地的房企。
研究員 / 謝楊春、吳嘉茗
3月份各大上市房企陸續公佈2019年的銷售業績，在“房住不炒”大基調下，大部分上市公司仍實現了業績的同比增長。在業績發佈會中，房企也表達了對2020年的市場展望和拿地預期。整體來看企業的納儲需求、規模擴張需求不減，龍頭表態中不乏預期積極拿地的房企。
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6成房企業績目標提升10%以上，投資支撐企業彎道超車
上市房企在公佈2019年銷售業績的同時，也提出了2020年銷售目標，從目標定製的情況來看，有6成房企2020年銷售目標較2019年已完成的銷售目標有10%以上的漲幅，其中金茂、花樣年、綠城、新力、龍光等企業銷售目標漲幅在20%以上，此類規模在1000-2000億企業規模擴張勢頭不減。
相對而言已經位列TOP10的房企2020年銷售目標漲幅基本控制在10%及以下，恆大、華潤、融創業績目標漲幅為8%，龍湖、中海分別為7%和6%。值得一提的是，新城控股2020年銷售目標定位2500億元，相較2019已完成的銷售額有8%的降幅，主要是認為疫情對銷售額有10%的影響。
在對市場的預判方面，大部分上市公司都有“短期受到影響，但長期仍然看好”的共識。
年初疫情對房地產開發、銷售等方面的進度都帶來了一定影響，對此部分城市出臺了例如降低落戶門檻、放寬預售證申請條件、土地款分期繳納等政策，較多企業如時代中國、禹洲、中駿、中梁等都認為未來政策仍有進一步寬鬆的可能，也會給行業帶來一定的利好刺激。
預估未來整體政策放寬的同時，不同城市間的分化也成為一大趨勢：經過疫情影響，資源聚集的一二線城市將對人口有更強的吸引力，尤其一二線、強三線的剛需會受到明顯刺激。
整體來看，房企普遍認為年內商品房市場將會先低迷、後反彈，整體仍將保持平穩發展。而這些看好的城市和區域也成為企業接下來投資重點方向。
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謹慎主旋律下龍頭房企表態積極，2020年收併購成良機
與去年基本所有房企表態“謹慎拿地”不同的是，本次業績發佈會上龍湖、華潤、中海在拿地上表現出相對積極的態度。而2019年積極收併購的世茂集團也表示2020年的拿地預算與2019年接近，如果銷售表現優秀還可繼續調整。
實際上，銷售10強中一半企業預計將在今年市場整體冷淡的行情下加速納儲，增厚自身土儲實力。由此可見，第一梯隊房企競賽也同樣十分激烈。
當然，謹慎投資仍然是大部分企業的主流態度，且對於城市的研判進一步加深：萬科、雅居樂、新城均表示會進一步結合城市群、都市圈、城市發展和人口需求等多方面研究，來尋找值得進入的城市和進駐時機。
從2020年銷售目標和拿地預算看，中梁、金茂、龍光、世茂的拿地銷售比達到0.5左右，在拿地方面投資較高，龍光雖然表示願意將銷售回款的50%用於拿地，但仍然是以不拿高價地作為原則，主要利用城市更新項目撬動槓桿；其次新城、中海、正榮拿地銷售比預計在0.3-0.4之間，而融信、大發、奧園、禹洲和綠城的拿地銷售比則不足0.3，相對而言預算較保守。
此外，從業績發佈會中投資表態來看，2020年將會成為房企收併購的大年。
如融創、奧園、首創這樣本來就已經在收併購、土地一級開發等方面已有一定優勢的企業表示今年也會繼續發揮優勢，趁部分小企業流動性壓力較大的時候進行收購；正榮地產表示今年將會收併購與招拍掛並行，在有良好併購項目機遇的情況下可能增加原本劃定的260億拿地預算。
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3 長三角、珠三角區域是上市房企投資重點區域
在統計百強房企2019年拿地區域分佈中，可以看出2019年房企拿地中一二線成交佔比明顯增加，三四線成交建面佔比叫2018年末下降8個百分點；此外中西部作為土地成交熱點區域，成交佔比延續了2018年以來的高位，百強房企新增土儲建面中有38%位於中西部。
從部分上市房企在業績發佈會中公佈的2019年新增土儲區域分佈來看，長三角、珠三角還是上市公司最愛扎堆拿地的兩個區域 ，結合百強2019拿地中長三角、珠三角成交分別佔28%和16%來看，該兩個區域的土地競爭也較為激烈。
雖然環渤海區域在百強拿地中佔比達到18%，高於珠三角佔比，但從上市公司的新增土儲分佈來看，集中於環渤海區域的企業較少。富力、新城、龍湖2019年在環渤海區域拿地比例達到20%-20%，禹洲、華潤和越秀在環渤海區域新增土儲佔比為10%-20%，更多企業新增土儲中環渤海佔比不足10%。
整體來看，2020年區域土地市場競爭激烈程度將呈現長三角、珠三角>中西部>環渤海。
綜合而言，上市房企普遍認為2020年的市場運行“前低後高，平穩發展”，與2019年的整體謹慎的納儲態度相比，部分房企積極性有所回溫。在土地獲取渠道愈發重要之下，收併購在2020年將成為重要納儲渠道，建議有收併購需求的企業提早行動，以獲取更優質資源。
在拿地區域上，上市房企也具有較一致的偏好：聚焦一二線城市及條件較好的強三線城市，2020年也將是各城市土地市場面臨分化的一年。值得警惕的是，一二線城市的土地主要存在價格過高的風險，企業在一二線拿地更需要注意控制成本，而三四線城市的風險主要源於價格和需求空間不足，企業需謹慎選擇進入的城市及進入的時機。
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