日前，數家機構監測數據顯示，在過去的一季度，深圳寫字樓空置率環比微升、淨吸納量(注：寫字樓的出租吸納量的計算方法為：新租面積+擴租面積-退租面積；出售吸納量是指新出售面積；總吸納量為二者之和。)暴跌。目前，隨著企業和社會經濟活動逐步恢復運作，加之近期政府出臺的一系列經濟刺激以及產業扶持政策，機構判斷寫字樓需求也正逐漸恢復。
供給停滯 空置率企穩
4月8日，第一太平戴維發佈《2020年第一季度深圳商用物業市場回顧與展望》（以下簡稱《報告》）報告指出，季內受持續的供過於求市場特性疊加疫情之負面影響，總體市場去化表現低迷，淨吸納量下降至1.3萬㎡；空置率方面，主要受新增供應影響，全市平均空置率結構性環比微幅上升至26.2%。
根據第一太平2019年第四季度的數據來看，期內測得空置率為24.6%，也即是今年一季度空置率環比上升1.6個百分點，第一太平方面回覆南都記者表示，本季度數據有校準，事實上監測到的空置率環比微升1.2個百分點。
一般而言，各機構由於監測範圍和統計方式的差別，得出的具體數據彼此間會存在細微差異。高力國際對一季度深圳市場的監測亦表示，一季度突發的新冠肺炎疫情打亂了社會經濟活動，空置率環比下降0.1個百分點至21.1%，但在吸納量方面也是減少至約1.6萬㎡。
深圳寫字樓空置率自2018年底以來已連跌數個季度，除了本身經濟形勢放緩之外，巨大的供給入市成為主因。根據去年年底包括第一太平戴維斯、高力國際等多家研究機構的數據監測，共同顯示深圳寫字樓空置率已經升破20%。有深耕深圳辦公市場多年的行業人士告訴記者，這是2003年以來深圳辦公樓空置率首次升上20%。
當前，儘管疫情導致的城市冰凍將市場壓力進一步放大，但幾近停滯的供給入市使得空置率得以暫時企穩。根據第一太平方面的反饋，疫情防控政策導致停工停業，使得多個原籌備季內入市的項目順延交付，季內深圳僅錄得華僑城大廈一個項目的入市，全市物業總存量環比僅擴容1.2%。
吸納量：
來自金融行業的需求佔比44%
空置率易受供給量影響而波動，代表實際租用的淨吸納量則更能反映市場需求，因而觀察吸納量指標更能反映疫情影響。根據第一太平2019年第四季度的數據，期內錄得淨吸納量為14.2萬㎡，以今年一季度約1.3萬㎡的淨吸納量來計算，指標表現低迷，僅為上季度的十分之一。
深圳寫字樓一直以來吸納量增長強勁，根據高力國際此前監測，2019年深圳實現淨吸納量46.3萬㎡，同比增長七成；其中五成的需求來自科技、媒體、電信TMT新興行業，佔據深圳寫字樓承租的“半壁江山”，其次便是佔比兩成的金融行業。不過在遭受疫情衝擊的今年第一季度，來自金融行業的需求佔比44%，反超了TMT行業的29%。
業主延續以價換量政策 預計全年租金依然下行
疫情的到來極大壓制了交易活動及需求端表現。“受春節傳統假期和防疫活動的綜合影響，租賃市場活動在一月末至三月初期間明顯受阻，直至季末隨著復工復產的逐步推進，市場問詢度及成交量才開始活躍”，第一太平方面透露，多數租賃交易實質於疫情前已開展商務洽談，疫情後才得以迅速簽署租賃合約。
持續走低的空置率和低迷的吸納量也影響了業主預期。《報告》指出，多數業主由於對季內市場成交額持有較低期望，故仍延續上季度的以價換量策略，少數業主推出有限的中低層優惠單位，截至季末，全市平均租金環比下跌1.6個百分點。
事實上，自2018底深圳寫字樓空置率開始持續攀升後，租金受連動影響也已環比下跌並持續數個季度，業主們不得不以價換量——釋出更優惠的租賃條款，維持物業的出租率；而在今年全年，租金還將面臨下行壓力，高力國際分析認為，疫情造成企業利潤損失和隨之而來的租戶對於風險的把控，仍會在一定程度上影響2020年寫字樓市場的走向。
階段性衝擊之下，投資者仍抱信心
不過，階段性的疫情衝擊未能影響投資者對深圳市場信心，第一太平在《報告》中指出，“大多數已積極於市場內尋找投資機會的國內外投資者仍維持開放的問詢態度，但實地考察則受交通限制而無法開展”。與此同時，多數投資者也認為疫情將有助於資本值在持續的歷史高位中有所修正，新的機遇或從危機中醞釀。
對深圳基本盤的依然認可是其中的主要邏輯，受雙區驅動的宏觀政策利好支撐，投資者持續看好深圳市場。去年2月，國際知名投資機構領展房地產信託基金首進深圳、以66億元價格收購深圳福田新怡景商業中心，這一事件被視為深圳市場基本盤被境外投資者看好的典例。
據第一太平的統計，在2019年發生在北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的大宗物業交易中，深圳市場雖然交易宗數依然落後於北京、上海兩城，但單宗交易金融卻以25.7億元的規模首次位居四城首位。
高力國際也認為，“深圳經濟所受到的衝擊只是暫時性的，預計2020年下半年寫字樓的需求將會逐步回暖”，尤其是對TMT行業公司而言，疫情催生的線上辦公和基於互聯網的社會經濟活動或將為該行業公司帶來新的市場發展機遇，並可能增加他們對辦公空間擴張的需求。
此外，硬幣的另一面是：儘管當前來自內外部的不確定因素令市場需求顯著放緩，但這也使得市場天平向買方傾斜，“對於租戶群體，當下的市場環境有利於其在原本租金較高的區域或寫字樓中獲得租金相對較低的優惠條件”，高力國際分析指出。其也建議，業主應當積極與租戶溝通儘可能避免退租情況的發生，並試圖與實力雄厚的成熟企業租戶簽訂長期租約以對沖市場中仍存在的不確定性所帶來的風險。
第一太平華南區商業樓宇部主管黎青山在近日接受記者的採訪中也透露，疫情之下各家企業都在做項目對比、考量，特別是一些外企及今年到期的租戶；而業主方面也在與租戶洽談租賃、車位等條款，嘗試做一些留存客戶的溝通。黎青山預測，由於租金下行壓力大，下半年市場或將迎來議價窗口期。
採寫/攝影：南都記者 王鵬鈞
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