近期房價有所下跌，少數人又蠢蠢欲動，特別是前期踏空的人，購房意願強烈。
誰也不能說房價不會漲了，誰也不敢說房價要跌了，其實房價就像天氣一樣，天氣預報有準的時候，也有不準的時候，所以，咱不預測房價，只說觀點。有3個我認為重要的指標觸及“天花板”了。
第一，觸及了收益率天花板。這個指標從住宅上很難看出來，但是從商業房產可以看得更清楚一些。臨街門頭和寫字樓、公寓租金已經漲不動了。街面上可以看到很多“吉房出租”的廣告，大白天店門緊閉的情況也越來越多了，這種情況過去很少見，一般門頭房貼出廣告，一兩天就能租出去。這說明，對於大多數行業，現在的門頭租金已經太高了，賺不出來。房屋的持有者可以選擇等，等合適的人，但這樣會損失一部分租金，也可以選擇降價出租，這樣也會損失租金。這樣以來，這類純投資性房產的收益率勢必下跌，我把這種情況叫做收益率到了天花板。商鋪的收益率上不去，直接影響房價，商鋪的價格上不去，住宅的價格也相應受到制約，二者之間的價差也會縮小。
第二，觸及了負債率的天花板。當然，這個說法需要有數據的支持才更有說服力。據統計2018年我國居民的槓桿率達到了53.2%，全年上升了3.8個百分點，且從2008年開始平均每年保持3.5個點的增長勢頭。銀保監會主席在參加2019年第十一屆陸家嘴論壇並演講，演講中提到“必須正視一些地方房地產金融化問題。近些年來，我國一些城市的住戶部門槓桿率急速攀升，相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水平”。看看自己周圍的人，誰家還沒有買二套房，誰家沒有貸款？一般認為貸款佔家庭收入的30%以內是比較安全的。從2018年公佈的數據看，平均負債率已經超過了安全邊界。試問，現在的房價，如果沒有貸款，有幾個家庭能買的起？如果家庭負債率達到了天花板，市場上還有多少購買力？想想都挺嚇人的！
第三，觸及了人口城鎮化的天花板。我這樣說是沒有數據來支持的，因為，根據統計數據分析，我國城鎮化率還是偏低的水平，與發達國家相比，還有很大差距。但事實是，城鎮化的途徑往往是通過子女上學就業進入城市，老年人口進入城市的動力不足。看看農村的情況，留守的青壯年人口占比已經很小。老年人口進城意味著加大生活成本和支出，這是老年人難以接受的。所以，從這一層面來講，人口城鎮化水平已經到了一個瓶頸，或者說是一個天花板。
目前，房地產結構性特徵明顯，更像“零和”遊戲，有的地方人口還有持續流入，房價還有上漲空間，有的地方隨著基礎建設規劃調整而受益，房價也會漲。而這些漲，都會建立在其他城市人口持續流出，房價持續下跌的基礎上。
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