近期房价有所下跌，少数人又蠢蠢欲动，特别是前期踏空的人，购房意愿强烈。
谁也不能说房价不会涨了，谁也不敢说房价要跌了，其实房价就像天气一样，天气预报有准的时候，也有不准的时候，所以，咱不预测房价，只说观点。有3个我认为重要的指标触及“天花板”了。
第一，触及了收益率天花板。这个指标从住宅上很难看出来，但是从商业房产可以看得更清楚一些。临街门头和写字楼、公寓租金已经涨不动了。街面上可以看到很多“吉房出租”的广告，大白天店门紧闭的情况也越来越多了，这种情况过去很少见，一般门头房贴出广告，一两天就能租出去。这说明，对于大多数行业，现在的门头租金已经太高了，赚不出来。房屋的持有者可以选择等，等合适的人，但这样会损失一部分租金，也可以选择降价出租，这样也会损失租金。这样以来，这类纯投资性房产的收益率势必下跌，我把这种情况叫做收益率到了天花板。商铺的收益率上不去，直接影响房价，商铺的价格上不去，住宅的价格也相应受到制约，二者之间的价差也会缩小。
第二，触及了负债率的天花板。当然，这个说法需要有数据的支持才更有说服力。据统计2018年我国居民的杠杆率达到了53.2%，全年上升了3.8个百分点，且从2008年开始平均每年保持3.5个点的增长势头。银保监会主席在参加2019年第十一届陆家嘴论坛并演讲，演讲中提到“必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平”。看看自己周围的人，谁家还没有买二套房，谁家没有贷款？一般认为贷款占家庭收入的30%以内是比较安全的。从2018年公布的数据看，平均负债率已经超过了安全边界。试问，现在的房价，如果没有贷款，有几个家庭能买的起？如果家庭负债率达到了天花板，市场上还有多少购买力？想想都挺吓人的！
第三，触及了人口城镇化的天花板。我这样说是没有数据来支持的，因为，根据统计数据分析，我国城镇化率还是偏低的水平，与发达国家相比，还有很大差距。但事实是，城镇化的途径往往是通过子女上学就业进入城市，老年人口进入城市的动力不足。看看农村的情况，留守的青壮年人口占比已经很小。老年人口进城意味着加大生活成本和支出，这是老年人难以接受的。所以，从这一层面来讲，人口城镇化水平已经到了一个瓶颈，或者说是一个天花板。
目前，房地产结构性特征明显，更像“零和”游戏，有的地方人口还有持续流入，房价还有上涨空间，有的地方随着基础建设规划调整而受益，房价也会涨。而这些涨，都会建立在其他城市人口持续流出，房价持续下跌的基础上。
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