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【閱讀提示】
商品房買受人在符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（以下簡稱《執行異議規定》）第二十九條規定情況下，可以排除法院的強制執行。
【案情簡介】
一、2009年12月1日，史某與明豐公司簽訂了《購房協議》，約定購買滇池泊屋4棟1單元0501號房屋（以下簡稱案涉房屋），面積142.03平方米，單價每平米5600元，總價795368元。同年12月2日，史某與招商銀行昆明關上支行簽署《個人購房借款及擔保合同》，貸款63萬元。2010年5月15日,明豐公司向史某出具了收到案涉房屋795368元的發票。
二、2013年11月5日,明豐公司因與華融資產雲南分公司發生經濟糾紛，後於2014年3月19日被法院查封名下所有財產（包括土地使用以及地上建築物，含史某認購的房屋）。
三、2016年1月13日,史某以其對執行標的享有合法權益為由提出書面異議。但被雲南省高級人民法院裁定駁回異議請求。
四、史某向雲南省高級人民法院提出案外人執行異議之訴，並獲得勝訴，最高人民法院也維持了雲南高院的判決。
【法理分析】
本案為案外人執行異議之訴，本案的爭議焦點是:1、案外人對訟爭房屋是否享有受法律保護的實體權利；2、該實體權利是否能夠排除強制執行。
一、關於史某對訟爭房屋是否享有受法律保護的實體權利
根據《執行異議規定》第二十九條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。在本案中，首先，法院將該涉案房屋查封的時間為2014年3月19日，但史某於2009年12月1日就與明豐公司簽訂了《購房協議》，且該協議系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的禁止性規定，故合同有效。其次，從史某提交的2016年7月8日昆明市房屋交易產權處出具的查詢結果看,其在昆明市主城五區和三個國家開發（度假）區範圍內沒有登記的住房。最後，雙方所簽訂的《購房協議》約定案涉房產的價格為795368元,史雪瑩已經嚮明豐公司全款繳付，明豐公司出具了795368元的發票。因此，史某符合《執行異議規定》第29條的條件，雖因不動產變更登記事項尚未完成，史某不是房屋所有權人，但其因合法有效的房屋買賣合同而對訟爭房屋享有物權期待權，該權利依法應受法律保護。
二、關於史某享有的實體權利是否能夠排除強制執行
從性質上而言，物權期待權屬於債權範疇，但該債權不同於一般的債權。史某已經依照合同履行完畢支付取得物權之對價等義務，預期物權將確定無疑地變更到其名下，在與申請執行人實現一般債權發生衝突時，應優先保護史某的物權期待權。本案中，華融資產雲南分公司申請查封訟爭房屋，系基於雙方存在金融不良債權糾紛。該案中，明豐公司承擔的是金錢給付義務，查封行為的基礎為一般金錢債權。史某在訟爭房屋被查封之前已享有應受法律保護的物權期待權，據此也享有足以排除執行的民事權益,其關於本案的執行異議請求成立。
【實務經驗總結】
一、對於房屋買受人而言，想要排除法院執行必須符合法定條件，故當事人應當保留好房屋買賣合同、支付全部或大部分房款的憑證，合法佔有房屋且所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋的證據。
二、以房抵債協議不具有排除法院執行的效力。法律僅賦予真實購房人對所購房屋的物權期待權，而以房抵債的債權人並不是真實購房人，不具有物權期待權。以房抵債的目的是債的清償，而不是房屋買賣關係。
三、物權期待權應當在合理期限內行使。不動產物權的變動以登記公示為原則，也就是說，即使支付全部價款、實際佔有，但未過戶的，第三人對不動產仍無法享有物權，只享有對相對人的債權及債權請求權（或物權期待權），不動產仍為相對人的財產，故，相對人因債務糾紛時，對該不動產法院原則上可予查封。但為了避免實踐中確實存在的登記困難等導致損害第三人的合法權益的不公平現象，因此《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條是對我國不動產物權變動登記原則的突破，給第三人的債權賦予了債權物權化的特殊保護，因此法律在審查時也會秉持從嚴態度，即必須同時滿足在人民法院採取查封、扣押、凍結措施前就支付全部房款、實際佔有該財產且第三人對未辦理過戶登記手續沒有過錯這三個條件。
四、在已經支付全部或大部分購房款的商品房消費者的權利與該房屋享有建設工程價款優先受償權、抵押權產生衝突時，亦應優先保護商品房消費者的權利。即房屋買受人若要排除普通債權的執行，既可以選擇適用《執行異議和複議規定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設工程價款優先受償權、擔保物權等權利的強制執行，則必須參照適用《執行異議和複議規定》第二十九條的規定。
【相關法律規定】
《最高人民法院關於適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》
311、案外人或者申請執行人提起執行異議之訴的，案外人應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。
312、對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：
（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；
（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。
案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十七條 被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》
第二十七條 申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
第二十九條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
【法院判決】
以下為該案在最高人民法院審理階段的“本院認為”關於此部分的論述：
本院認為，結合當事人雙方的訴辯主張，本案的爭議焦點為:一、本案的法律適用，即本案應當適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條還是第二十九條之規定；二、史某主張的實體權利是否足以阻卻執行。
一、關於法律適用的問題。
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》是為了規範人民法院辦理執行異議和複議案件，維護當事人、利害關係人和案外人的合法權益，根據民事訴訟法等法律規定，結合人民法院執行工作實際而製作的司法解釋。本案屬於案外人提出的執行異議之訴，應當適用該規定審理本案。現華融資產雲南分公司和史某針對本案應當適用該規定的第二十八條還是第二十九條之規定產生爭議。本院認為，第二十八條與第二十九條相同之處為申請執行的債權都是金錢債權，均要求在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。不同之處在於，第二十八條是買受人對登記在被執行人名下的不動產提出的異議，而第二十九條則針對的是買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出的異議。應當說，第二十九條的規定是第二十八條規定的特殊情形，即專指房地產開發企業商品房出售的情形。而根據本案查明的事實，案涉房屋系房地產經營者明豐公司所開發的商品房，史某系嚮明豐公司認購商品房，訟爭的被執行的房屋即是登記於房地產開發企業名下的商品房，故本案依據史某訴訟主張的權利基礎，應適用第二十九條之規定。華融資產雲南分公司認為一審法院適用法律錯誤，本案應當適用第二十八條的上訴請求，於法無據，本院不予支持。
二、關於史某主張的實體權利是否足以阻卻執行的問題。
本院認為，本案適用法律明確之後，本案審查的重點即為史某提出執行異議的訴訟請求是否符合第二十九條規定的三個條件，是否可以據此阻卻執行。（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。首先，《“滇池泊屋”房產認購協議》簽訂的日期為2009年12月1日，時間在雲南省高級人民法院於2014年3月19日作出執行裁定之前，即使按照華融資產雲南分公司所稱實際查封日期為2013年，簽訂認購協議時間亦在其前。其次，按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規定及《商品房銷售管理辦法》第十六條的規定，《“滇池泊屋”房產認購協議》明確了當事人的名稱、商品房基本狀況,明確了具體的位置、房號、價款、交付方式,且史某已經按照認購協議的約定交付全部款項，明豐公司亦向史某出具了收到滇池泊屋4棟1單元0501號房795368元的收款發票。該認購協議已經具備商品房買賣合同的基本要素,應當認定雙方存在商品房買賣合同關係。再次，《“滇池泊屋”房產認購協議》系雙方當事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規的強制性規定，應認定為有效。（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋。本案中，房屋買受人史某系在婚前簽訂認購協議，所購房屋用於居住，且名下無其他用於居住的房屋。（三）已交付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。本案中，根據認購協議的約定及明豐公司給史某出具的收款發票等證據，案涉房屋的價格為795368元，史某已全額繳付。華融資產雲南分公司雖對史某是否交付全部款項以及對案涉房屋的房價有異議，但未提供相關證據證明，且即使按照華融資產雲南分公司主張的《滇池泊屋小區商品房準售房源及房價公示》信息上公示的案涉房屋價格為937398元,史某所付價款亦已超過50%。綜上，史某的訴訟請求符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條 之相關規定，依法應予支持。華融資產雲南分公司上訴所提案涉房屋未辦理登記過戶手續、未實際交付等訴訟主張均不影響對史某物權期待權的保護。華融資產雲南分公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。
【案件來源】
中國華融資產管理股份有限公司雲南省分公司、史某二審民事判決書【最高人民法院（2017）最高法民終278號】
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