滿城盡是降價盤？
金九銀十，樓市的降價促銷新聞不斷。
似乎一夜之間，滿城盡是降價盤。猛聊購房群裡也很熱鬧，朋友們熱心地發了不少項目的優惠促銷信息。
那麼，如何讀懂樓盤的輸出價格呢？
首先，要注意標價旁小小的“起”字。起價並不代表樓盤均價即主流房源的價格，而是吸引購房者注意力的手段。打起價的樓盤，往往是這個樓盤裡有明顯缺陷的房源價格。而均價，往往比起價要高1000元/平甚至更多。
其次，要注意標價旁註明的戶型面積。某些樓盤推的特價房，是特定面積段的房源。比如某大在9月下旬推出的特價房不到13000元/平，在市場上吸睛無數。實際上，這些房源均為240-250平米的大平層產品，總價至少300萬起。
而這些，讓不少吃瓜群眾認為房價開始跳水了。
當然，這些對於有點經驗的購房者而言都是小兒科。下面，和大家聊聊如何以二手房為價格錨來選新房。
很多人都知道一二手房倒掛，這往往意味著新房處於價格窪地。
那麼，只要新房價格低於二手房，就可以稱之為一二手房倒掛嗎？
當然不是。
首先，不能拿老破小來對標，而是房齡不超過10年的次新小區。拿同地段的新盤和老破小做比較，沒有任何可比性。老破小的優點，新盤幾乎都有；而新盤的優勢，老破小一樣不佔。
因此，新盤更適合和周邊的相同規模、相近定位的次新小區比較。
▲ 石家莊部分熱點小區最新成交均價（來源：鏈家網）
客觀地說，新房的配置一般要高於二手房。比如現在的新房，中央空調、新風系統大都成為標配，人車分流不再是項目賣點。前些年被視為高端配置的斷橋鋁、可視對講、指紋密碼鎖，已走入了尋常百姓家。三重精裝大堂，在前幾年的高端小區都很罕見，而現在在剛需盤也不少見。
如果新房價格與二手房持平，甚至低於二手房，這就是買入信號。價差越大，購買價值越大。特別是品牌房企開發的項目。
這種價格倒掛不可能長期存在，一定會被填平。
比如在東三環板塊，恆大綠洲就是一個很好的“錨”。猛哥在去年就說過，周邊新房價格低於恆大綠洲的，可以買入。
而有質疑者認為，如果批量新房低價入市，將帶動二手房價格下跌，逐步和新房持平，價格倒掛的現象將不復存在。
仍以恆大綠洲為例。去年周邊迎來了保利堂悅、融創臻園、萬科新都會等項目集中入市，今年又有保利時光印象、華遠海藍和光加入戰團，競爭不可謂不激烈。但恆大綠洲二手房均價一直集中在1.3-1.4萬/平區間，會不會有價無市呢？據猛哥監測的鏈家和國大數據顯示，一年來該小區成交80餘套，成交量位於區域榜首。
▲ 恆大綠洲二手房部分成交數據（來源：鏈家網）
為啥和他們想象中會持續下跌的結果不一樣呢？答案就是買賣雙方形成對小區價格底部的確認，也就是說跌不動了。
利用“一二手房倒掛”選新房，去年以來被成功驗證的項目不少，比如：萬科新都會的首開，花語原鄉的加推，同祥城的新地塊，東良廂改造項目的重新入市，等等。大家可以瞭解下這些項目最新均價的變化。
但要提醒的一點，現在新房買得便宜、未來進入二手市場賣得也便宜的，必然不是筍盤。筍盤意味著成長性好，能跑贏大盤。比如確定性強成長性高的區域，性價比高於區域內其他項目，或者實打實地割肉促銷不減配等，需要我們去發現和把握。
最近，經常有網友發來中介的信息，某小區房源驚爆價，房東跳樓大甩賣，滿滿都是驚悚的字眼。
二手房價真的大跌了？沒有。
當下房東急於成交，必須拿出真金白銀的優惠來，
有些房源的性價比確實很高，但這並不意味著二手房市場出現了大跌空間。二手房是一個個體房源特徵很明顯的市場。不僅小區和小區之間，由於定位、品質的差異導致價差巨大，即便在同一個小區裡，房源價格也能差出數千元。
比如，同個小區裡商品房單價高，回遷房單價低；改善小區裡大戶型單價高，剛需小區裡小戶型單價高；一樓頂樓價格低（不帶院或頂躍），中間樓層價格高；臨街樓座價格低，中間樓座價格高；非標戶型價格低，標準戶型價格高。
因此，拿個別房源來衡量一個小區的房價漲跌，參考價值並不大。
還有的房源價格偏低，是因為不滿兩年有雙稅的緣故。
如果沒有二手房來對標，怎麼辦？
確實存在這樣的現象。在石家莊一些新熱點板塊，幾乎沒有二手房小區，比如正定新區。
沒有二手房交易，或二手房交易量很低的區域，要考慮短期內房產的流動性問題。 如果同時新房市場供應量很大，流動性會更差。
“一二手房倒掛”，只是我們篩選新房價格的方式之一。購房者可以結合參考的，還有區域項目橫向對比法，以及項目價格縱向對比法等。
但還是強調一句老話：價格低，並非意味著性價比一定高。
有的坑，要避開。
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