在杭州商辦市場，甲級寫字樓空置率最低的區域是哪？
你想不到，它不是傳統的武林商圈，也不是杭州新中心錢江新城，更不是現在的投資熱土奧體中心，而是有“中國硅谷”之稱的杭州未來科技城。
據第一太平戴維斯發佈的《杭州寫字樓市場2019年第四季度》的簡報稱，未來科技城近年來甲級寫字樓的空置率下降明顯，尤其是2019年阿里雲的進駐，使未來科技城甲級寫字樓空置率降至10%，幾乎與慶春、黃龍商圈並列成為杭州空置率最低的地區之一。
未來科技城效果圖
近年來，獨角獸企業和高新產業的青睞讓未來科技城“中國的硅谷天堂”的名號變得越來越名副其實，但未來科技城屋宇鱗次櫛比，作為城市天際線，哪座寫字樓才有資格代言未來科技城的封面之作？
壹| 1st
產城融合下的“中國硅谷”開啟3.0時代
美國硅谷的成功，得益於“產城”的高度融合。蘋果、谷歌、IBM、微軟等創新產業的聚集，提升了區域的價值，推動了相關配套的完善。而人居環境的改善，則對高新技術人才帶來了強大的吸引力。對照此良性循環促動的發展模式，未來科技城成長為“杭州硅谷”的科創地位，也已名副其實。
在阿里巴巴這樣的行業巨頭影響下，未來科技城正成為創新創業者的“聖地”，在眾多成功案例的激勵下，以海創園、夢想小鎮為代表，集聚了數量龐大的創業力量。作為整個城西科創大走廊的中間地帶，當下的未來科技城已經不僅僅是它的核心區，而正在向西擴展，未來科技城3.0正在悄然形成。
未來科技城實景圖
隨著未來科技城3.0時代的到來，整個城西科創大走廊也將真正串聯起來，一座“面向未來”的科技創新高地正逐漸清晰。
不久前發佈的《2019中國獨角獸企業發展報告》顯示，2019杭州獨角獸榜單新增12家企業，數字經濟佔比96.7%，未來科技城便佔據了3家。除此之外，未來科技城還聚集了13家估值在一億美金以上的“準獨角獸”公司。
據統計，目前未來科技城入駐的企業已高達18000多家，落戶海歸創業項目超570個，高新技術企業約186家，省級研發中心、研究院已達38家之多……
人才跟著產業走，在巨大的產業光環下，未來科技城吸引了越來越多的人才精英湧入。最新的數據顯示，幾年來，未來科技城累計吸引了2700餘位海外高層次人才，引進國家“千人計劃”專家120人，省“千人計劃”專家169人，浙江省領軍型創新創業團隊7支，杭州市“521”人才53名，高層次人才總量和增量保持省（市）領先地位。
將“產業發展”與“人才引進”作為寫字樓市場需求擴張的兩駕馬車，有利於推動寫字樓經濟快速、可持續發展。據仲量聯行2019年的數據統計，科技城這幾年寫字樓租金和入住率都漲幅明顯，未來科技城入住率在90-100%的寫字樓佔比達83%，遠遠高於濱江、九堡等板塊。而租金的平均價格甚至高於濱江，年漲幅也與濱江相當。
貳| 2nd
“限購限貸”的桎梏，置業寫字樓成調控避風港
於城市的鋼筋水泥、鱗次櫛比中，各路資金一直在尋找安全的置業標的。巴菲特曾說：“我最喜歡的持有期是永遠”。對於多數購房者來說，在短期內頻繁增加決策極有可能帶來的是收益的減少。商業寫字樓，因注重長期投資持有回報，兼具土地收益、抵押融資、租金、自用等多重屬性，置業風險更低。
2019年，全球降息潮開啟新一輪的貨幣寬鬆週期。在過往寬鬆週期中，商業地產收益持續跑贏其他大類資產，且抗通脹優勢明顯。去年，外資機構在中國內地“大肆”收樓，包括世界頂級投行黑石集團在內，已有16家外資機構參與“抄底”內地商辦樓宇，光是買8起商辦寫字樓就花了300億元，大有豪華買手狂“撒幣”的姿態。
CBRE世邦魏理仕杭州分公司總經理繆博文認為，“不管投資型還是自用型，用戶置業寫字樓都要考慮本身城市的商業發展。購買一個城市的固定資產就是投資這個城市的未來發展，在商業投資領域這個表現的尤其突出。商業的繁榮代表著這個城市的活力，也代表著較高的收益。”
自杭州重啟限購限貸之後，杭州樓市商業地產一度燃起了熱情，包括寫字樓在內的商業地產不僅成為調控政策的避風港，也成為了住宅市場購買力外溢的承接者。隨著杭州市場需求量的增加，未來寫字樓的升值空間巨大。
寫字樓示意圖
而未來科技城就是杭州這片沃土上商業地產的置業新寵。
據CBRE世邦魏理仕數據統計，2019年杭州主城區（含蕭山、餘杭）合計交易量達55萬方，整體成交均價在2.4萬/平米；其中未來科技城成交面積約4萬方，而區域的成交均價也與杭城整體成交均價旗鼓相當，其中，杭州寫字樓大單前十名單中，未來科技城就佔了2個。
叄| 3rd
國際知名企業親身示範寫字樓選購硬核條件
有人說，購買寫字樓，其實就是在投資一個城市的未來，當下，隨著各大熱門城市房價的暴漲，限購限貸政策的約束，大部分具有前瞻性的投資兼自住購房者紛紛把目光轉向了寫字樓。
在寫字樓的投資市場，自有一套成功運營的金科玉律，“品牌、地段、產品”在現如今已是寫字樓投資界的三大王牌。
寫字樓水平的高下，最直觀的體現就是品牌。寫字樓的品牌是一種無形資產，代表著產品的品質、信譽、服務等，代表了一個企業的實力及形象。
實力品牌開發商打造的寫字樓在一定程度上不僅保障了寫字樓的建造品質，更能保障後續的產品價值和物業服務質量，甚至在租金上也更有優勢。
這樣活生生的例子比比皆是，如北京巨頭銀泰集團打造的銀泰中心、香港十大地產商之一的九龍倉打造的IFS，皆是極具影響力的寫字樓，其租金相對於周邊寫字樓都要高一些。
從2019年杭州寫字樓市場成交的大單來看，有7成左右的寫字樓是具有成熟開發能力的品牌開發商，比如奧體萬科中心、奧克斯未來中心、EFC、中節能西溪首座、迪凱的城星國際等項目裡都有大單產生。
地段，作為決勝商業地產的要素之一，無疑是寫字樓購買的重要標準。
縱觀世界百強，譬如微軟、谷歌、亞馬遜、蘋果等知名企業對總部的選址標準，我們可以從中窺探出一些頂級寫字樓的價值矩陣，他們的共性無疑是在充滿活力和創業、辦公氛圍濃厚的產業聚集地，有地鐵有班車，交通無阻。同時，園區配備了各種生活便利設施，給員工營造“家一樣的感覺”，在這裡不僅可以工作，生活上一段時間也完全沒問題。
蘋果總部Apple Park（圖片來自網絡）
這些國際知名企業為寫字樓投資者親身示範了寫字樓選購的硬核條件，與此同時，產品的優勢則最能體現寫字樓的軟實力。
身在都市辦公樓的白領階級往往深有體會，因為擠電梯、等公交、找車位而耽誤上班時間；吃飯期間鬧哄哄地排隊，去晚了又沒飯；約客戶面談卻沒有休閒舒適的空間……寫字樓裡的“疑難雜症”通常能影響一整天的工作效率。
優質寫字樓就能避免這樣的尷尬，比如對車位配比的要求，對節能環保的講究、對智能化辦公的運用、對服務標準的人性化……好的寫字樓應以人為本，它給員工的不是鋼筋水泥的死板，也不是高端冰冷的智能化，而是一種人與人之間情感的溝通、舒適輕鬆的辦公環境，奢華而不浮靡，進退之間，可以做到從容不迫。
肆| 4th
誰來代言未來科技城封面之作？
沿著時代的脈絡，杭城日月更替，商辦自住投資的風向在各個板塊間更迭，而杭州商辦市場正是萬科的“主場”。杭州萬科，用每一座萬科中心，把握杭城跳動的脈搏，致敬繁華的歲月。
六大萬科中心
目前，萬科已經在杭州佈局了六座萬科中心——良渚萬科中心，以良渚文明為底色，構建數字文創先導區；運河萬科中心，打造六大全新商務生態，助力拱墅汽車互聯產業升級發展；黃龍萬科中心，聚合世界500強及獨角獸企業，持續深化以知識創新為驅動的新經濟產業；奧體萬科中心，助力錢江世紀城企業升級發展，打造“亞奧時代的國際級總部”；江南萬科中心，為亞運城市生活提供更加國際、互動的商務場景。
而未來天空中心，與“萬科中心繫”產品一脈相承，又迭代升級，聚焦創新產業，以“總部、生態、連接”三大運營理念，搭建智慧軌道上的創新總部基地。
未來天空中心效果圖
作為“軌道+物業”模式的先驅者，未來天空中心擇址置業熱土——未來科技城東門戶，地鐵5號線五常站上蓋，通過地上地下一體化開發，形成沿餘杭塘路由東向西約1.1公里的城市天際線。
未來天空中心區位圖
5號線的穿城而過串起了未來天空中心和杭州城重要區域，聯通了杭州的城市經濟命脈，以未來天空中心為原點，將板塊內各大產業資源在此匯通。
以代言時代精神的“封面建築”為形象，項目所有樓體外立面均採用框架式玻璃幕牆設計，LOW-E玻璃材質，通透大氣。約4米的層高，裸頂設計，去除了辦公室的沉悶感，令辦公人群心情愉悅。
未來天空中心甲級商務辦公
未來天空中心總部獨棟辦公
項目總建築面積約23萬平方米，分三期開發。一期位於項目東側，總面積約5.3萬平方米，辦公空間約5萬平方米，預計2022年交付，由2棟甲級商務辦公和4棟總部獨棟辦公組成，滿足不同生命週期企業的成長需求。
作為一種城市演繹，未來天空中心為杭州寫字樓市場拓展了橫向的價值維度，它就像一本打開的書，作為生活的承載，賦予都市辦公人群不同的城市印記。
·本文對項目所作的介紹僅供參考，具體信息請諮詢項目售樓處。
·文中提及的項目信息可能發生變化，請以商品房預售證、《商品房買賣合同》及附件等為準。
·涉及周邊環境、交通、商業、教育、醫療等配套的描述，僅供參考，不作為要約或承諾。
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統籌/俞 琳 監製/步珊珊
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