2019年，在“穩房價、穩地價、穩預期”和“房住不炒”的宏觀調控基調下，樓市增長趨緩，“馬太效應”凸顯，房企分化加劇。作為頭部千億房企，“內力”深厚的保利發展在亂世中“我自前行”，其銷售金額在2018年首跨四千億大關後，2019年持續穩健增長，年銷售額達4618億元，營業總收入同比增長21.29%，市場佔有率進一步提升2.89%。
下面，我們將通過五組數據深入讀懂保利發展2019年的穩增軌跡！
NO.1銷售額|同比增長14.09%
38個核心城市貢獻率最高
保利發展是TOP5房企三個能實現銷售額同比兩位數增長的房企之一，排名第二，穩居央企第一。
4月15日，保利發展發佈《2019年年度報告》（全文稱“報告”或“年報”），報告顯示，2019年銷售金額繼續保持高速增長，實現合同銷售金額4618.48億元，同比增長14.09%；實現簽約面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%。
製圖：房地產導刊
近五年來，保利發展的銷售額一直保持兩位數以上的增長率，在2015年至2018年期間，更是連年實現“1234”千億級的闖關式跨越。
能獲得如此成績，保利發展深耕核心城市的策略對於銷售金額的拉動不容小覷。2019年，保利發展聚焦的38個核心城市銷售貢獻達到77%，珠三角及長三角簽約銷售均達千億規模。
製圖：房地產導刊
2019年，保利發展單城簽約過百億城市共有 13 個，合計銷售金額達 2500 億元，銷售貢獻佔比達 54%。其中，廣州實現銷售超420 億元，佛山、武漢、北京超 200 億元，福州、西安、三亞等首次突破 100 億元，核心城市深耕效果顯著。
2019年保利發展單簽過百億的13個城市，合計貢獻率54% （製圖：房地產導刊）
NO.2土儲結構|最理想的“橄欖型”
深耕核心城市 珠三角土儲佔比近四成
截至2019年末，保利發展擁有在建面積合計13158萬平方米，待開發面積8112萬平方米。2019年拿地節奏整體趨“穩”，保利發展通過收併購、合作開發、舊城改造、產業拓展等方式獲取項目127個，實現新開工面 4983萬平方米，竣工面積2973萬平方米；新增容積率面積2680萬平方米，拓展成本1555億元。其中，38 個核心城市拓展金額佔比達79%。
同時，保利發展主動提高拓展項目權益比例，拓展金額權益比例提升至 71%；新增權益面積 1916 萬平方米，與去年同期相近；年內拓展平均樓面地價5802元/平方米，拓展溢價率僅14%。
在保利發展的全國佈局中，一二線城市和核心城市群是其持續關注的焦點。在總計超8112萬平方米的待開發面積中，聚焦的38個核心城市佔比58%。其中，珠三角土地儲備佔39%。
具體來看，根據保利發展公佈數據，保利2019年上半年一線城市土地儲備佔比同比微降2.9%，二線城市土地儲備佔比同比上升16.9%，三四線城市土地儲備佔比同比下降14%。在一線城市日漸飽滿，三四線城市熱度退潮的市場情況下，加碼二線城市土儲資源，優化成理想的“橄欖形”資源結構無疑更具有穩定性。
製圖：房地產導刊
優質的土儲資源將有效助力房企可持續發展。目前，保利已經形成以中心城市為核心，以城市群、都市圈為延展的區域佈局結構，契合國內區域經濟發展、人口、產業的長期趨勢。
尤其是珠三角包含廣州、佛山等在內的城市群，深耕該區域為保利發展帶來了豐厚的銷售額回報。同時，隨著2019年粵港澳大灣區實施規劃的出臺，建設大灣區世界級城市群將再次激發市場新活力，保利發展未來發展前景看好。
NO.3淨利潤|大增43.61%
持續高質量穩健發展
盈利能力是企業核心競爭力的體現，保利發展在2019年收入利潤穩步增長，實現高質量穩健發展。
報告顯示，受經營規模擴大、項目結轉規模提升、區域結構變化影響，保利發展營業總收入2359.81億元，同比增長21.29%；淨利潤375.54 億元，同比增長43.61%；歸母淨利潤 279.59 億元，同比增長47.90%。
製圖：房地產導刊
毛利率提升 2.48 個百分點至 34.97%，其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至 35.38%；隨著合作項目增多並陸續進入項目結轉期，保利發展實現投資收益37.02億元，同比大幅增長 37.62%；淨利率提升 2.47 個百分點至 15.91%。
製圖：房地產導刊
NO.4淨負債率|大降23.64%
現金流絕對安全
經濟下行壓力大，市場需求較弱，中央加強樓市調控，行業面臨資金面收緊風險，如何保障充足的現金流是每個房企都要考慮的問題，保利發展強調始終以現金流的絕對安全作為風控底線，強化現金流管理。
一方面，持續強化現金回籠。通過將回籠指標納入業績考核、建立回籠動態監控機制、加大按揭總對總合作力度等多種舉措，全年累計實現銷售回籠4312億元，回籠率提升5個百分點至 93%，資金保障穩健有力。
另一方面，資金保障穩健有力。截止報告期末，保利發展擁有未發行公司債額度150億元、中期票據額度85億元，在保險金融機構、供應鏈 ABN 儲架、私募供應鏈融資等方面合計儲備融資額度達358億元，未使用銀行授信額度約2690億，融資頭寸充裕。
製圖：房地產導刊
此外，持續優化資產負債結構，強化抗風險能力。報告顯示，保利發展資產負債率 77.79%，較年初降低 0.18個百分點；淨負債率 56.91%，同比大幅降低 23.64 個百分點，處於整個行業的低負債率區間內。
製圖：房地產導刊
截至報告期末，保利發展賬面有息負債2700.49 億元，有息負債綜合成本僅約 4.95%，同比降低 0.08個百分點，繼續保持業內領先優勢。貨幣資金近 1400 億元，為短期借款及一年內到期債務的 2.1 倍，資金結構安全。
製圖：房地產導刊
NO.5資本化|上市後利潤大增
不動產生態發展平臺加速成型
2018年，保利發展控股集團將“一主兩翼”戰略進一步明確為“以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼”的業務板塊佈局，通過三者的協同發展，打造不動產生態發展平臺。2019年，保利發展控旗下的保利物業率先完成資本化，併發布上市後首份年報。
保利物業年報顯示，2019年實現營收59.67億，同比提升 41.1%，淨利潤5.03億，同比提升49.7%，實現歸母淨利潤4.91億，同比提升49.3%，收入利潤均呈現高速成長。合同面積同比提升37.8%至4.98億平方米，在管面積同比提升50.6%至2.87億平方米。儲備面積接近在管面積，達到2.11億方，未來業績增長確定性高。
據瞭解，保利物業目前已經構建起涵蓋 29 個省份、170 個城市、1010 個在管項目、1490個合約項目的全國化佈局。
值得一提的是，保利物業（06049）在保利發展年報發佈當天（4月15日）港股盤中以75.9元，創上市新高。
在康養產業方面，保利發展經過十多年積累，在機構養老、社區養老、適老用品、健康產業展覽、養老金融等領域實現了多元佈局，獲得了豐碩成果，全國已有7家養老機構開業，覆蓋北京、上海、廣州、成都等重點城市。
在商業管理板塊，管理面積達 268 萬平方米,其中購物管理中心管理面積達 153 萬平米，酒店管理面積達 94 萬平米,以輕資產模式實現品牌及管理輸出。
在不動產金融方面，保利投顧連續多年認購金額、簽約金額大幅增長，2019年銷售簽約額超2300億，榮登2020中國房地產策劃代理百強企業”TOP3，其中信保基金多次評為“中國房地產基金十強”。
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