2019年，在“稳房价、稳地价、稳预期”和“房住不炒”的宏观调控基调下，楼市增长趋缓，“马太效应”凸显，房企分化加剧。作为头部千亿房企，“内力”深厚的保利发展在乱世中“我自前行”，其销售金额在2018年首跨四千亿大关后，2019年持续稳健增长，年销售额达4618亿元，营业总收入同比增长21.29%，市场占有率进一步提升2.89%。
下面，我们将通过五组数据深入读懂保利发展2019年的稳增轨迹！
NO.1销售额|同比增长14.09%
38个核心城市贡献率最高
保利发展是TOP5房企三个能实现销售额同比两位数增长的房企之一，排名第二，稳居央企第一。
4月15日，保利发展发布《2019年年度报告》（全文称“报告”或“年报”），报告显示，2019年销售金额继续保持高速增长，实现合同销售金额4618.48亿元，同比增长14.09%；实现签约面积3123.12万平方米，同比增长12.91%。
制图：房地产导刊
近五年来，保利发展的销售额一直保持两位数以上的增长率，在2015年至2018年期间，更是连年实现“1234”千亿级的闯关式跨越。
能获得如此成绩，保利发展深耕核心城市的策略对于销售金额的拉动不容小觑。2019年，保利发展聚焦的38个核心城市销售贡献达到77%，珠三角及长三角签约销售均达千亿规模。
制图：房地产导刊
2019年，保利发展单城签约过百亿城市共有 13 个，合计销售金额达 2500 亿元，销售贡献占比达 54%。其中，广州实现销售超420 亿元，佛山、武汉、北京超 200 亿元，福州、西安、三亚等首次突破 100 亿元，核心城市深耕效果显著。
2019年保利发展单签过百亿的13个城市，合计贡献率54% （制图：房地产导刊）
NO.2土储结构|最理想的“橄榄型”
深耕核心城市 珠三角土储占比近四成
截至2019年末，保利发展拥有在建面积合计13158万平方米，待开发面积8112万平方米。2019年拿地节奏整体趋“稳”，保利发展通过收并购、合作开发、旧城改造、产业拓展等方式获取项目127个，实现新开工面 4983万平方米，竣工面积2973万平方米；新增容积率面积2680万平方米，拓展成本1555亿元。其中，38 个核心城市拓展金额占比达79%。
同时，保利发展主动提高拓展项目权益比例，拓展金额权益比例提升至 71%；新增权益面积 1916 万平方米，与去年同期相近；年内拓展平均楼面地价5802元/平方米，拓展溢价率仅14%。
在保利发展的全国布局中，一二线城市和核心城市群是其持续关注的焦点。在总计超8112万平方米的待开发面积中，聚焦的38个核心城市占比58%。其中，珠三角土地储备占39%。
具体来看，根据保利发展公布数据，保利2019年上半年一线城市土地储备占比同比微降2.9%，二线城市土地储备占比同比上升16.9%，三四线城市土地储备占比同比下降14%。在一线城市日渐饱满，三四线城市热度退潮的市场情况下，加码二线城市土储资源，优化成理想的“橄榄形”资源结构无疑更具有稳定性。
制图：房地产导刊
优质的土储资源将有效助力房企可持续发展。目前，保利已经形成以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。
尤其是珠三角包含广州、佛山等在内的城市群，深耕该区域为保利发展带来了丰厚的销售额回报。同时，随着2019年粤港澳大湾区实施规划的出台，建设大湾区世界级城市群将再次激发市场新活力，保利发展未来发展前景看好。
NO.3净利润|大增43.61%
持续高质量稳健发展
盈利能力是企业核心竞争力的体现，保利发展在2019年收入利润稳步增长，实现高质量稳健发展。
报告显示，受经营规模扩大、项目结转规模提升、区域结构变化影响，保利发展营业总收入2359.81亿元，同比增长21.29%；净利润375.54 亿元，同比增长43.61%；归母净利润 279.59 亿元，同比增长47.90%。
制图：房地产导刊
毛利率提升 2.48 个百分点至 34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至 35.38%；随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，保利发展实现投资收益37.02亿元，同比大幅增长 37.62%；净利率提升 2.47 个百分点至 15.91%。
制图：房地产导刊
NO.4净负债率|大降23.64%
现金流绝对安全
经济下行压力大，市场需求较弱，中央加强楼市调控，行业面临资金面收紧风险，如何保障充足的现金流是每个房企都要考虑的问题，保利发展强调始终以现金流的绝对安全作为风控底线，强化现金流管理。
一方面，持续强化现金回笼。通过将回笼指标纳入业绩考核、建立回笼动态监控机制、加大按揭总对总合作力度等多种举措，全年累计实现销售回笼4312亿元，回笼率提升5个百分点至 93%，资金保障稳健有力。
另一方面，资金保障稳健有力。截止报告期末，保利发展拥有未发行公司债额度150亿元、中期票据额度85亿元，在保险金融机构、供应链 ABN 储架、私募供应链融资等方面合计储备融资额度达358亿元，未使用银行授信额度约2690亿，融资头寸充裕。
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此外，持续优化资产负债结构，强化抗风险能力。报告显示，保利发展资产负债率 77.79%，较年初降低 0.18个百分点；净负债率 56.91%，同比大幅降低 23.64 个百分点，处于整个行业的低负债率区间内。
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截至报告期末，保利发展账面有息负债2700.49 亿元，有息负债综合成本仅约 4.95%，同比降低 0.08个百分点，继续保持业内领先优势。货币资金近 1400 亿元，为短期借款及一年内到期债务的 2.1 倍，资金结构安全。
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NO.5资本化|上市后利润大增
不动产生态发展平台加速成型
2018年，保利发展控股集团将“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”的业务板块布局，通过三者的协同发展，打造不动产生态发展平台。2019年，保利发展控旗下的保利物业率先完成资本化，并发布上市后首份年报。
保利物业年报显示，2019年实现营收59.67亿，同比提升 41.1%，净利润5.03亿，同比提升49.7%，实现归母净利润4.91亿，同比提升49.3%，收入利润均呈现高速成长。合同面积同比提升37.8%至4.98亿平方米，在管面积同比提升50.6%至2.87亿平方米。储备面积接近在管面积，达到2.11亿方，未来业绩增长确定性高。
据了解，保利物业目前已经构建起涵盖 29 个省份、170 个城市、1010 个在管项目、1490个合约项目的全国化布局。
值得一提的是，保利物业（06049）在保利发展年报发布当天（4月15日）港股盘中以75.9元，创上市新高。
在康养产业方面，保利发展经过十多年积累，在机构养老、社区养老、适老用品、健康产业展览、养老金融等领域实现了多元布局，获得了丰硕成果，全国已有7家养老机构开业，覆盖北京、上海、广州、成都等重点城市。
在商业管理板块，管理面积达 268 万平方米,其中购物管理中心管理面积达 153 万平米，酒店管理面积达 94 万平米,以轻资产模式实现品牌及管理输出。
在不动产金融方面，保利投顾连续多年认购金额、签约金额大幅增长，2019年销售签约额超2300亿，荣登2020中国房地产策划代理百强企业”TOP3，其中信保基金多次评为“中国房地产基金十强”。
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