除了房價（上篇已講），買房怎麼挑選城市與區域，這可能是最多人關心的一個問題。目前，幾乎每個城市都有這樣的分類：老城區、主城區、新城區、開發區、園區、工業區、副城市中心、新城市中心、（生態、科技、文旅、文教、商貿、物流等）區域中心等。這還不是細分，細分的話還有：近郊、遠郊、大學城、雙城接軌區域、地鐵上蓋、高架環線、高鐵板塊、學區等。
我們知道，買房就是買地皮，地皮的價值與否很大程度決定了房子的市場價值與未來空間。但城市那麼多，每個城市又有那麼多板塊，作為買房人，該如何抉擇呢？
一、吃透政府規劃
除了原生的老城區，其他任何一個板塊的誕生都來自於城市規劃。所以，理解政府對板塊的定位、出發點很重要。
1、先講交通區域類，例如高鐵盤、地鐵盤、高架盤、高速盤、國道盤等等。
我們首先要明確一點，高鐵、地鐵、高速這三樣，不是隨隨便便就能由地方政府決定建設的，這“三樣”是由地方政府提出，“上層”批准建設的。因此，“三樣”存在的意義與價值，約等於板塊的發展潛力。這也就是常說的“要致富，先修路”。
那麼如何判斷這“三樣”對區域的有效價值呢？高鐵、高速代表城市群聯動，一進、一出雙聯動；地鐵代表城市人群聯動，主要是內部聯動。其中，高速是1小時100公里內城市群聯動，高鐵是2小時400-500公里內城市群聯動，地鐵是成熟城市的內部聯動，也就是地鐵價值大於高鐵價值大於高速價值。
而交通出行方式將會成為未來樓盤的核心競爭因素之一，因為隨著城市能級的越來越擴大，基礎開車出行會變得越來越困難，軌道交通、高鐵出行會成為主流，這也是為什麼現在很多城市在爭著要建地鐵的原因，誰先做了誰更可能獲得發展優先權與外來人口吸引力。
高架價值略低於地鐵，同樣是城市環線，但一般處於城市外圍；國道盤就不分析了，落後產物了。
2、再講城市定位類，例如老城區、新城區、副城市中心、新城市中心、細分某功能型區域中心、雙城接軌區域、近郊、遠郊等。
這裡我們首先要明確一點：為什麼要有新的城市區域產生？這個非常關鍵。有些是為了“業績”，有些是真發展需要，有些是“光頭戴帽子沒底氣”，有些是順勢而為。例如現在多地普遍上馬新區，不論大小城市幾乎都有至少有1個新區，多的三五個新區很正常。什麼空港新城、高新區、文旅小鎮、生態科技新城、新工業聚集區、西部大學城、東南新區等。
這一類板塊，有沒有購買或者投資價值呢？就要看第二點：政府實力。
二、吃透政府實力
如何判斷這些區域究竟是否有發展潛力呢？四點因素。
1、 剛才提到的交通條件，這是最基礎部分。起碼做到市內交通完善或待完善、基礎配套完備或待完備，否則連這個都做不到，談何看好未來。
2、 政策力度。明確一點，不是每個城市都有足夠的財力、資源去把每一個新城都發展成熟，失敗的案例也足夠多。怎麼分辨？看公建配套、行政配套、金融配套的介入度。如果一個新區，有公建配套先行，有行政機構先行，有金融機構先行，那代表起碼力度是有的。現在很多新城版塊只是挖個湖、建個路就開始賣地，這種是不應該看好的。
3、 產業結構。一座城市的發展前景很大程度取決於產業，產業則很大程度代表了人均可支配收入與財政收入。
假如弄了一個科技新城、物流商貿新城、高新區，卻根本沒有產業可支撐，那就沒有財政能力去繼續發展；如果吸引不了產業人群入駐，那就沒有人氣促進其他行業發展。那規劃就只是“紙上談兵”。4、 人口。很多城市做了很多新區，東邊一個，西邊一個，可能還有南邊一個，北邊一個。看似城市一片生機勃勃，但能否真正按“規劃所想”去實現，歸根結底看人口夠不夠、或者5年內人口夠不夠。上面三點提到的交通、政策、產業，說白了都是“吸引人口”的敲門磚。板塊要有人，才能叫板塊，否則就是鋼筋混凝土的排列組合罷了。
三、但以上四點怎麼結合運用？
舉一個很現實的例子：鎮江。
鎮江是交通要塞，南來北往很多地方都要經過鎮江，因此鎮江擁有完善的高速、鐵路、高鐵路網。但是鎮江的房價目前是江蘇境內、蘇中以南最低的地級市，且常年成交量不高。一江之隔的蘇中城市揚州房價比蘇南城市鎮江平均高出4000元/平，與蘇錫常更是不能比。在去年底，曾經普遍有過這樣一個說法“現在是抄底鎮江最好的機會，因為京滬沿線只有鎮江還是價格窪地”。確實，這個說法帶動了一批人去鎮江炒房，但幾乎顆粒無收，甚至根本出手不掉。
原因在哪？
鎮江全市人口320萬，其中市區人口僅有60-70萬人左右（不含丹徒），市區人口連一個南徐新城都喂不飽。而丹徒雖然為區，卻自成一體，與主城關聯並不大，雙方人口之間很難實現流動。句容則與南京頻頻眉來眼去，丹陽、揚中則縣域經濟發達，反而倒吸鎮江的人氣。這是其一，其二則是鎮江的產業基礎。鎮江主城工業底子比較弱，強工業主要集中在揚中、丹陽、大港，整個主城缺乏工業基礎，留不住人。所以，雖然江蘇大學在鎮江，還有江蘇科技大學、京江學院等高校，但缺乏就業空間，大學畢業後選擇留下的少之又少。
通過鎮江的案例，其實我們已經非常清楚以上四點該如何結合運用：交通是基礎，必要條件。產業是肌理，充分條件；人口是核心，充分+必要條件。而政策只是政策本身，最終是“水到渠成”還是“不了了之”，還是要看產業+人口的臉色。當然，這裡也明確了一個觀點：人口，不僅是看全市人口、增長率，還要細化到區域人口、區域人口流動這個更深層的因素。
寫的都是大白話，應該都能夠理解的吧？所以以我所見，很多城市的新城真的那麼有價值嗎？
最後預留一個問題：
如果真有那麼多那麼多有價值的城市、板塊、新城，那作為“鼻祖”的李嘉誠，為什麼沒出現在你認為很有潛力的地方買房或者投資呢？
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