首套房該如何選？
有讀者問我，手上錢不多，只夠買一套老破小帶個學位的，擔心以後轉手不好賣，或受到貸款限制。
我不經修飾的回答到，窮就不要想太多，看眼前。
事後捫心自問，本應可以婉轉一點的。。。
首套自住房的選擇，我之前也說過，就是交通好，方便上班即可；完全不需要考慮未來。比如說，真擔心老破小的話，可以看看北京的老破小，現在也8萬一平了，還是供不應求呢。
只要房價貴了，需求就不是問題，因為總有窮人需要接棒上車的；地段是好的，總會有人接手的。除此之外，貸款限制方面其實也不用太擔憂，只要市面上的老房子多了，銀行自然就會放開相關的貸款限制的了。
還是那句，沒錢就純粹點，只為適合你的東西付費，比如交通和麵積。把什麼逼格，未來，景觀，南向這些需要加錢的東西全部去掉。
首套房的需求就是，請給我一套可以步行上地鐵，1小時內能從家門口到公司門口的房子。
二套房該如何選？
二套房就開始考慮到投資方面的因素了，一般有兩個方向，一個是囤個老破小的學位殼；另一個是買一個需要時間發展的新區。
學位殼，就是為了小孩以後讀書用的，自用加保值，讀完書十幾年，你還擔心不升值啊？
老破小以後沒人要的問題，其實不用過度擔心。如果大家都漂亮，只有你醜，那肯定是你有問題了。但如果大家都醜，只有少數人漂亮，那醜人的問題就肯定不是問題，肯定是漂亮的人有問題了。
試想想，10幾年後，老城區大多都是40~50年的老房子的時候，這個就會成為社會問題，什麼政策和規定都是可以調整的。
而投資房方面，就是買現在不方便，以後方便的地方。比如說現在沒有地鐵，以後有地鐵的，可以提前佈局享受地鐵建成的溢價。比如13號線2期這一條東西向黃金線路，和18號線這條南北向的黃金線路，大家可以關注下。
或者現在鳥不拉屎，但預期未來會發展得不錯的，比如知識城和南沙。我只是不建議買這些地方用作市區通勤和居住，但長線投資還是覺得可以的。
怎樣置換？
從合規角度看，一個家庭只能購買兩套房。有一些名額已買滿的朋友，就想著說置換升級了。
置換升級一般的路徑是這樣的，手上的老破小先處理掉，其次就是一房，兩房的戶型處理掉。最後，手上留著兩套市區內的商品房三房或四房單位，就差不多可以了。
其實，房子置換一次是元氣大傷的，當中涉及到中介費，稅費等費用，換一次虧個總價5%很正常，也就是大幾十萬了。所以，我一般來說是不太建議隨便置換的。
比較荒謬的是，近年不知道哪裡流行開房子短炒週期理論，什麼看週期高價拋出，低價買入。
對此，我評價為蛋疼。
相信我，好的房子，一直拿在手上收租就行了，不要置換，不要短炒，換一次傷筋動骨。
房子只有一個原則，買入好房子，一直扔在那收租。
這時候，可能有人會問，房子拿著不賣出怎樣賺錢？
真的理解錯了，房子只是一個沉澱長期負債的載體而已，如果需要週轉當然可以賣出，但一直平安無事的話，房子真不要賣。
坦白說，如果不是寫公眾號，我真不會關注這麼多房產信息，最舒適的生活方式是，買了不看，過回自已的生活。
就一直扔在那，然後留給下一代。或者過個十幾二十年，看看是不是已變成沒落區，如果有沒落先兆了，就要考慮置換了。
如果真需要週轉的話，其實可以再抵押嘛，能借錢幹嘛要賣房呢？
房子，是用來沉澱財富和積累負債的，不是交易的籌碼，交易一次脫一層皮，不動就最好了。
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