3月25日,渝北區兩路組團出讓兩宗純居住用地,其中的F分區F37-3/04地塊被弘陽摘得,成交樓面價9957元/㎡,成交總價5.92億元,溢價率為32.88%。
要知道弘陽在2018年5月是以11727元/㎡的樓面價拿如今天宸一品項目。早前盛傳該項目的套內單價3萬+,此次和訊網前往該項目售樓部,去看看這個“石橋鋪神盤”究竟有何神奇。
從1號線石橋鋪站出來,步行約20分鐘就能走到天宸一品售樓部。連項目的置業顧問都說：“在主城的中心區域買房,享受了相對完善成熟的配套設施,但也要接受略顯老舊的周邊環境，這些都是不可避免的。”
初入重慶銷售額超過華宇,獨棟小區造型亮眼
2017年底,弘陽宣佈正式進軍重慶,2018年5月正式拿下沙坪壩區大石楊組團的一宗土地,就是如今“弘陽天宸一品”項目,成為弘陽企圖打造重慶的標杆項目。
顯然這家來自南京的房企強勢入駐重慶,但在重慶的這幾年似乎有些水土不服。但是在它進入重慶的第二年,也就是2018年的銷售額就已經有610億,比起重慶起家的華宇、協信都要高。
沿路走來,第一眼被項目吸引的當屬這個獨棟的半曲面的建築。沒錯,不要懷疑只有獨棟建築,裡面包含了3棟樓的大平層和以後會是底商+7層公寓的售樓部,體量不到3萬方的小區,容積率超過2.31。尤其是經歷過疫情在家隔離的人,應該都想避免這種高容積的小區吧。
周圍的小區眾多,以高層為主,洋房、小高層應有盡有,區域內的人口密度較大。這些小區大多是有十幾年房齡的老舊小區,總體來看居住體驗有待驗證。
地王“天宸一品”,銷售舉步維艱
2018年5月,弘陽地產以樓面價達到11727元/㎡拿下天宸一品所在地塊,這個價格刷新了當時重慶土拍的樓面價。誠然,這個天花板價格,讓弘陽迎來“地王”的高光時刻,也讓弘陽對於佈局重慶有了一層底氣,同時也看到弘陽對佈局重慶的野心和企圖。
天宸一品入市半年僅銷售一套,因此項目從去年10月開始,弘陽天宸一品單價降價6000元/㎡。儘管大幅度降價,也沒能挽回項目銷售慘淡的結局。該樓盤全年也還是拿到僅有的1套成功網籤的住宅和3套辦公性質公寓的“成績單”。
截至4月6日凌晨,重慶網上王地產查詢到的銷售數據:
編輯前往的時候,項目售樓部只有置業顧問在崗,選房的時候發現,幾乎所有層都可以選擇。天宸一品銷售如此艱難是有因可循的。
其一,大面積高價位的改善型配置本就將客戶群體限制在很小一部分人群之中。
其二,選擇高端的大平層項目的客群,對於小區的整體環境和周邊分為的要求也是相對較高的,然而天宸一品並沒有達到該要求。
其三,銷售策略失誤,一般購入房地產除了居住之外還有一個很大的條件是作為不動產投資,不動產的最大特點的保值。然而天宸一品直降6000元/㎡的操作,很難讓人能信服這個項目的價值保證。
從套內3萬+到建面1萬9
然而和地王地價不相符的是,整個項目只有111戶,目前為止銷售情況很不好。之前就有聽說過“石橋鋪神盤”弘陽天宸一品的套內單價賣到30000+元,並且精裝交付,以期能獲得較高的溢價,畢竟地價在那裡擺著。但是今年4月再去看,價格僅在建面19000--20000元/㎡。
總的來說,天宸一品項目有了改善型的價格和麵積,但是沒有達到改善型的容積和環境。尤其是在重慶這個偏愛小戶型且房屋容積率偏低的城市,近兩三年的住宅容積率沒有幾個不是在2以下,甚至是1.5以下。購房者單單是想購入改善型產品,北區同類型同價格產品,環境更好。主城區同地段同環境產品,價格更優惠。
如果弘陽想要將天宸一品項目打造成九龍坡區的的標杆,如何能在舊城改造中代表九龍坡的未來,這些都是需要弘陽去好好考慮的事。
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