最近的西安市场，开发商很躁动，中介很躁动，置业顾问很躁动。
关于鼓吹重启楼市的老路杂音又多了起来。
房价要暴涨了，错过这次就在也没有机会上车了；
全国各地二手房成交量创新高，再不抢就抄不到底了····
字里行间都在透露着“不确定的风暴就在眼前”。
但另一方面，根据意向登记的情况来看，入市楼盘纷纷流摇。
于是乎，一些被暴涨+疯抢恐慌逼进售楼部的朋友们，再一次陷入焦急，一边是售楼部的火爆，一边是入市楼盘纷纷流摇，到底西安市场的真相是什么？
01
第一大真相：新房价格“温吞上涨”
仔细观察一下最近西安楼市的房价情况，不难发现，新房价格确实是在“温吞上涨”。
其主要表现在以下几个方面：
1
价格公示楼盘备案价上涨
3月以来，西安市（包含西咸）共公示了4批备案价，这之中70%左右的楼盘价格都出现了不同程度的上涨，而这种上涨主要分为三种情况：
1、毛坯变精装
以大华翰林华府、恒志云都等楼盘为代表，最近公示楼栋，产品均以毛坯变精装面市，因此价格大都上涨了2000-3000元/㎡左右。
2、产品变化，价格上涨
还有一些项目也出现了价格上涨，而这些项目主要是因为楼栋位置更好，近地铁，例如高科麓湾国际社区。
除此之外，还有项目产品发生变化，由高层产品变为洋房和小高，所以价格出现上涨。例如大华曲江公园世家。
2
官方数据显示，西安新房价格上涨
前天国家统计局发布了《2020年3月份70大中城市商品住宅销售价格变动情况》。
其中，比较重要的一点是：2020年3月份西安新房价格指数环比上涨0.5%、同比上涨11%。
在此前，从2016年3月份开始到2020年1月份，西安新房价格指数已经环比连续上涨了47个月。（2020年2月份，受到疫情影响商品房暂停交易，因此在国家统计局的数据中西安是按照无成交的0涨幅来计算的。）
这意味着，截至到2020年3月份，西安新房价格指数已经连续上涨了整整49个月。
其实，根据以上数据显示，西安新房价格上涨是真。
但也没太夸张，据我们了解，最近很多楼盘首开都有不同程度的开盘优惠，有的9折扣，有的全款优惠12个点。
02
第二大真相：二手房价格下跌
事实上，市场是冷是热，二手房具有极大的参考意义，它能反应出更真实的情况。
截止4月17号，西安二手房挂牌量并未减少，已经8万套，降价房源量近千套。！
图源自诸葛找房（4月17日）
而这一切，似乎都在向我们传递一个消息：西安大批二手房业主正在降价抛房！！
而这一点，从以下三点就能看出：
1、根据国家统计局《2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2020年3月份西安二手住宅销售价格指数环比下降0.3%、同比下降1%，呈现出了环比、同比双降的情况。
2、、贝壳研究院本月的一份数据报告显示，在其监测的１7个重要城市中（包含西安），三月份只有烟台和廊坊的二手房价格在涨；北上广深、西安、南京、杭州、成都等在内的15个城市，二手房价格全在下跌。
3、我们梳理了2018年11月份以来，西安二手房挂牌价情况，结果相当意外：
虽然中间略有波动，但总体趋势是向下的。
再具体一点，近1年半以来，西安二手房挂牌价下降了800元/㎡左右，始终停留在1.5万+。
数据清晰，板上钉钉。二手房价格明显下跌！
03
第三大真相：刚需房源供应不足，改善房源卖不动
每年的阳春三月，都是西安新房销售的制高点，前一年年末的存量购买力山洪倾泻，因此，交易量不是全年最高，就是最高之一。
可是今年的3月，无论你如何摇旗呐喊，就是透心凉，心飞扬。
▼2020年1月-4月15日西安摇号数据总汇
数据显示，截止今年4月15日，西安入市登记42盘，房源总量12413套；其中刚需盘仅12个，房源总量2941套，占比24%，供应严重不足！
而改善房源供应6759套，占比54.4%，进入供应高峰期，占比多，但普遍卖不动。
这一点，可参考3月开盘去化情况。
西安新房开盘当天整体去化率仅37.9%，去化率在80%以上的楼盘皆为刚需红盘，去化在30%-50%的楼盘基本都为高价大面积的改善盘！
刚需房源供应不足，改善房源卖不动，肉眼可见，事实存在！
03
第四大真相：土拍市场火热，楼面价不断被刷新！
前两天，西安“新地王”现身，圈内一片哗然。
梳理一下西安楼市今年以来是市场表现，发现首先回温的就是土拍市场。
1
软件新城新地王亮相，22家房企竞争
数据显示，2020年3月西安土地供应量明显增长，环比上升692%！
经历了3月的预热，4月的西安土拍“大战”更加激烈。
4月15日，备受关注的高新软件新城土拍落幕，一宗约54亩住宅用地成交，经过22家房企，一小时20分钟、75轮的激烈竞价，最终被隆基泰和摘得，楼面价达13877元/㎡。
西安的新“地王”又诞生了。
大西安楼面地价再次刷出新高度，市场瞬间沸腾！
2
浐灞土拍大战，三迪多轮竞价拿下202亩土地
今年3月，浐灞区域内两宗202亩商住用地出让，也是经过多轮激战被三迪纳入囊中，最高楼面价8774元/平（含配建相关费用）
位于灞河新区的202亩土地，18家房企齐争夺，恒大，碧桂园…… 个个都是实力派，场面堪称壮观。
在这场土地“争夺”战中，最高大战34个回合，历时1.5个小时，51轮竞价，最终，两场土地拍卖均由三迪胜出。
西安三迪房地产以“总价款21.48亿元+义务教育代建费11716万元”一举拿下202亩商住用地。
3
土地楼面价不断刷高
以高新的软件新城为例，土地楼面价是不断被刷新。
2018年6月份苏宁雲著在软件新城拿地，地价507万元/亩，楼面地价2425元/㎡。（需要注意的是，苏宁的这块地88.89亩的商业用地上需要建设不低于15万㎡的集中商业，并且建成20年需要自持80%。）
随后，天地源、中铁建、招商蛇口、高新地产、隆基泰和，纷纷拿地，楼面积也一直在不断被刷新。
结语：
以上，就是我今天要给大家说的一些楼市真相，关于接下来如何买房，我们建议：
1、刚需切记过分犹豫不决。主要考虑的是整体性价比，遇到合适的，抓紧机会就上车，除此之外，也可以多看一下二手房。
2、改善买家新房优先，可慢慢挑选。目前房源供应较为充足，可以多对比，可重点关注一线房企开发项目。
3、投资购房者，目前市场环境还不适合下手。
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