260多平的寫字樓，月租金只需8000，還是在福田！
幾天前，這套月租金便宜過城中村的辦公室被老吳租下，與CBD僅一步之遙。
簡直難以置信，要知道深圳最偏的位置都不止這個租金，看來這次“黑天鵝”給商業市場帶來的影響不小。
而筆者也觀察到，近期確實存在不少降價房源，甚至有甲級寫字樓空置率已經達到3成......
業主、二房東以價換量
寫字樓再現大面積空置
一般來說，往年春節過後是寫字樓旺季，今年顯然是不存在了，商業經紀人強子透露到：
當前以大換小、高換低的企業增多，目前大部分業主、二房東都被迫開啟降價模式來提高出租率，畢竟空置就等於虧損。
筆者發現，雖然較上個月交易量明顯有增長趨勢，但總體來講寫字樓市場一點也不樂觀，類似的降價現象很普遍。
以車公廟片區為例，原本掛盤租金90-170的喜X中心，也出現租金腰斬的情況，周邊寫字樓最低到了49元/平方米。
不過，由於市場競爭，而那些定價過高的大廈處境顯得艱難，比如已入市近十年的東X國際中心，如今正面臨著巨大的招商壓力；
筆者看樓途中發現，該大廈最好的高層景觀單位閒置許久沒人租，地上蓋起了厚厚的一層灰，灰上面佈滿了凌亂的腳印。
這套單位既能眺望深圳灣、香港，又能將整個塘朗山一覽無餘，可謂窗外風景獨好。閒置至此，只能用“可惜”二字形容。
據瞭解，東X國際中心寫字樓總面積大概10萬方，因為價高樓內少有二房東身影，僅有聯合運營商fuwork拿了4000平面積，現在還有部分待租。
資深商業地產人強子表示，近幾年整棟大樓空置率居高不下，還不時有企業退租的現象，大概有30%的辦公面積是空置狀態。
熟悉深圳商業的都知道，這一數據已遠超正常的水平線，是極為罕見的。
（中介提供的部分待租單位）
為何空置如此之高，到底是哪個環節出了問題？
經紀人強子解釋到主要是因為價格過高，不僅是整個片區最貴，放眼全深圳單價超過300+元/ 平/月的大廈其實寥寥無幾；
能承受如此高租金的企業必須很有實力，所以也很少推薦這裡，除非是客戶有指定需求。
現在價格還稍微降了一點，仍屬於一線級別，最貴的時候報價400多都有過。
不得不說，對於初創企業來講，不要說是租下整層寫字樓，就算是整間的寫字間，也是心有餘而力不足。
空置再創新高
租金也降了
另一邊，與車公廟僅一站距離的福田CBD甲級寫字樓日子同樣不好過，
據瞭解，會展對面的卓越世紀空置率也達到20%左右，放盤總面積佔據中心區高位。
一些裝修很舊的業主直租房源很難出手，閒置半年以上很常見。
福田CBD
另外，卓越旁邊的中洲大廈空置率也在20%紅線附近，如今整個中心區除了嘉裡建設以外，幾乎找不到真正能達到無空房的大廈。
然而，一邊空置率不減，一邊庫存又施壓，全市空置率已達到有史以來最高點。
根據戴德梁行最新數據顯示，一季度深圳再添3座甲級寫字樓投入使用，帶來共計30萬平方米的新增供應，全市存量推升至582.4萬平方米
而寫字樓空置率再創新高達到了24.60%，這個數據對比去年底又上升了2.6個百分點，其中南山片區上升至34.8%。
同時市場方面也給出了反映，租金出現了小幅下滑。一季度全市租金環比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，
如今，深圳寫字樓市場正面臨庫存上升、租金下滑的雙重壓力，目前來看這種局面似乎難以扭轉。
專家：租金下行、空置上升
還將持續2-3年
日前，多家研究機構報告表示，受疫情影響市場當前存在著高度不確定性，租金仍然面臨下行通道。
對此，第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示：
不止是福田，目前整個深圳寫字樓市場承受比較大的壓力，從供求關係來講，未來兩到三年是深圳的歷史上的供應高峰。
由於經濟很大的不確定性，辦公需求下滑比較快，包括一些受影響的企業可能面臨倒閉或者收縮面積。
以前有計劃擴張的，基本上暫時是停掉了，總的來說，這是大方向。
但我們現在也觀察到，有些效益比較好的企業還是在積極的找辦公樓的，只能說整體需求是減弱的，這個壓力我覺得至少還要持續兩到三年。
至於福田空置率上升，是因為過去的福田很多都是滿租狀態，現在空出來了。
不過，相對於一些新興區域，比如說像蛇口、前海，從來沒租滿過，實際上比福田還要差一些。
筆者也觀察到，雖然3月開始有回暖跡象，從深圳中原公佈的成交數據來看，存量市場市場共計成交24067.11㎡，環比今年1月上漲67.87%，同比下降52.22%；
成交租金136元/㎡，環比今年1月上漲11.48%，同比下降3.65%，辦公需求、租金下滑已是不爭的事實。
實際需求跟不上，幾乎難以避免全新寫字樓項目入市-存量高企-空置率上升-以價換量等一系列連鎖反應。
可以想象，未來非核心商務區寫字樓租金下行或呈難以逆轉的趨勢。對於租金高、客群少的寫字樓將更加明顯。
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