自新冠疫情發生以來，我國多地均採取了延遲復工、關閉營業場所、封閉小區等各項舉措來應對疫情，許多人甚至戲言“在家躺著，就相當於給國家做貢獻了！”兩個多月以來，經過了政府和廣大醫護人員的艱苦奮戰，目前國內疫情防控形勢持續向好，多家企業逐步開始了復工復產，許多人也開始紛紛向筆者詢問，由於疫情的發生和政策的管控，已經兩個多月沒有工作或開張營業了，能否請求房東減免租金？
筆者認為，能否減免房屋租金，應當根據該房屋的性質即該房屋是居住用房還是商業用房來考慮。此外，是否減免房屋租金也應當結合當地政府頒佈的相關政策綜合看待（本文僅以寧夏地區為例進行分析）。
商業用房
由於該類房屋的租賃主體大部分為公司，且都是以營利為主要目的，承租人對該類房屋的租賃期限也較長。因此，對於此類的房屋，如果是因為疫情的發生或政府的行政命令（嚴格管控措施或者其他行政決定）導致承租人無法正常開工，承租人可要求房東減免部分租金。此外，如果承租的房屋因疫情導致嚴格管控無法正常使用的，承租人向出租人提出解除租賃合同的，雙方可依據房屋租賃期間、剩餘租期等情況對於房屋裝修改建等損失，適用公平原則分配責任。
此外，根據寧夏回族自治區人民政府辦公廳於2020年2月8日下發的《關於應對新型冠狀病毒肺炎疫情影響促進中小微企業健康發展的若干措施》中“三、減輕企業負擔 ……10.減免中小微企業房租。對承租國有資產類經營用房的中小微企業，2020年1月份租金減50%，2月-3月份租金全免。鼓勵支持商業街區、商務樓宇等業主為租戶減免租金（責任單位：自治區國資委，各市、縣〔區〕人民政府）”的規定，商業用房的承租人也可以依照此規定請求出租人減免相關租金。
居住用房
顧名思義，居住用房的最大作用便是“居住”，因此承租人是否有權主張減免租金就看本次疫情是否影響到房屋“居住功能的實現。”
首先，如果此次疫情的發生並未影響到房屋居住功能的實現，只是物業或社區對承租人進出該小區進行了必要的檢查或限制，則承租人無權主張減免租金。
其次，如果此次疫情的發生影響到了房屋居住功能的實現，比如政府為防控此次疫情而採用的“封路”、“封村”等管控措施，導致承租人長時間無法前往工作所在的城市，甚至長達一兩個月未在承租的房屋居住的，就可以與出租人進行溝通，按照民法中的公平原則，請求出租人減少該期間的部分租金，並可就該部分租金的支付時間與出租人進行協商；如果承租人由於疫情原因導致長期無法使用該房屋（比如承租人所在的單位無法經營甚至破產，承租人因為此次疫情的發生無法在短時間內找到合適工作並正常工作）的，致使租賃合同目的根本無法實現，那麼承租人可以依據《中華人民共和國民法總則》一百八十條“因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任……”及《中華人民共和國合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任……”之規定，向出租人提出解除合同的要求，但應當及時向出租人發出解除通知，並附解除的依據及相應的證據進行佐證。
此外，也可以依據《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條“合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除”等相關規定，請求人民法院變更或者解除合同。上述情形，出租人不得要求承租人支付違約金。
！法律顧問提示
後疫情時代，如承租人想要減免租金，應該做到以下幾點：
01
積極與出租人進行溝通
民事活動一般遵循意思自治。因此，只要是出租人和承租人所作出的意思表示不違反法律、法規及強制性規定，均是合法有效的。作為承租人，如想要主張減免相應租金，疫情發生後就要積極與出租人進行溝通，請求減免相應租金或通過其他方式對出租人予以補償；對於出租人而言，如疫情確實影響到了承租人的生產、生活或經營活動，就應當本著公平及誠信原則，對承租人的租金進行相應的減免。
02
履行必要的通知及舉證義務
《中華人民共和國合同法》第一百一十八條規定“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，並應當在合理期限內提供證明”。因此，如果承租人想要請求出租人減免相應的租金，就應當及時通知承租人，並主張疫情及政府行為導致租賃合同不能履行構成“不可抗力”。
此外，在履行了通知義務以後，承租人還應就疫情發生以後政府及相關部門採取的措施致使不能履行房屋租賃合同這一事實進行一定的證據收集，據此主張減免相關房屋租金。如承租人認為，繼續履行房屋租賃合同一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的想要解除合同的，則應當就政府及相關部門採取的措施及給承租人造成的損失等進行舉證。
03
通過簽訂補充協議或備忘錄等形式加以確定
如承租人通過與出租人溝通以後，出租人同意減免相應租金或解除合同的，雙方應當通過簽訂補充協議或備忘錄等形式加以確定下來，以免日後再起紛爭。
在全民抗“疫”取得良好進展的情況下，復工復產也按下了快進鍵，經濟開始逐步復甦，承租人與出租人也應當本著友好協商的態度解決房屋租賃事宜，為祖國的經濟發展貢獻一份力量！
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