【展商視點】經濟週期與房價走勢的關係，您應該有一點基本瞭解

在“一長”週期中，還包含有三個時間跨度稍短的週期：分別為基欽週期、朱格拉週期、庫茲涅茨週期。

• 其中，基欽週期跨度最短，一般在3－4年，因此也被稱為“短週期”或“庫存週期”，主要考察產品庫存變化。

現實生活中，實體制造企業每當產能過剩、形成大量存貨時，就會減少生產意願；而當庫存去化到一定程度後，又開始恢復生產，直至再產生一輪過剩和存貨，由此導致經濟呈現短週期性波動。

• 朱格拉週期跨度一般在10年左右，約包含三個基欽週期，因此也有稱之為“中長波週期”。

該週期的發現緣於對實體制造企業的設備投資更新和升級。當設備更替與投資高峰期時，經濟就會快速增長，而當設備投資完成之後，經濟也隨之衰退。

• 庫茲涅茨週期則是一個跨度在15-20年的中長週期，因該週期是由研究地產或建築週期而總結髮現的，因此也稱為“長波建築週期”。

該週期理論認為，由於人口繁衍、遷移等因素影響，地產和建築往往以15－20年表現為一個週期波動。

• 本號曾專文解讀過康波週期，請參見《[展商視點]經濟週期：人生髮財靠康波》一文。

應當說，上述週期理論對分析研究我國房地產發展趨勢，都具有一定的指導和啟示作用。

如基欽週期理論。我國房地產近二十年來，確實每隔3－4年都會出現一次所謂“去庫存”問題。如2009年、2013年及後來的2016年等，目前又到了新一輪的“去庫存”臨界點上。

而就朱格拉週期而言，我國房地產市場自1998年確立以來，已連續經歷了兩輪朱格拉週期。第一輪，基本以剛需為主；2008年後，房產融入金融屬性，進入一輪爆發上漲期，成交量和成交價均連年上漲。

而庫茲涅茨週期本身就是以研究地產和建築週期為主的，其對房地產週期的認知及預測，在國際上都得到相當認可和定義。按此週期理論，我國恰好已進入第一個庫茲涅茨週期末端。我國的房地產發展走勢是否能得到庫茲涅茨週期的認證和檢驗，尚須時間和歷史的考證。

當然，經濟學理論之於經濟研究和分析，只是提供一種方式方法和理論借鑑，而不是讓人們直接“拿來主義”、生搬硬套。週期理論同樣如此。

具體到對房地產發展趨勢的研究上，還要考慮不同國家、地區的多種基本面和時間軸（即發展階段）因素。

當前，該類因素分析有“三要素”說和“五要素”說兩種。

“三要素”說，即包含三個研究、觀察要素，即人口、土地、金融。該觀點認為，房地產發展至少包括不限於該三項因素，其中長期看人口總數增減變化、中期看土地供應量變化、短期看國家金融政策調整波動。

“五要素”說，則是將“三要素”細化為經濟、貨幣、土地、人口和城市（佈局）等五項因素。其核心內容與“三要素”大同小異，即一個國家和地區的房地產發展走勢，要看這個國家和地區一個階段的經濟發展情況、貨幣供應情況、土地供給情況、人口總量變動及城市佈局規劃等。

[展商視點]綜合上述週期與要素理論，就當前及未來我國房地產市場發展的趨向，為廣大投資者和讀者提出如下導引性提示及建議：

• 1、當前我國房地產市場發展，從基欽週期、朱格拉週期、庫茲涅茨週期等三個短週期來看，都已進入週期末端，需要有一輪調整，至少有一個較長時期橫盤。

期望房價再象此前十年二十年內那樣瘋狂上漲，已幾無可能。如果有，也只能是在出現大幅度通貨膨脹的基礎上。但當前，我國還不具備形成大幅度通貨膨脹的基礎條件。

• 2、從那個超長康波週期來看，我國房地產市場發展應該還有10年乃至15年左右的“白銀時代”。但是，在這個“白銀時代”中，也將不再是此前十年二十年的那種普漲，而將表現為結構性市場機會（見第3點）。
• 3、金融政策和貨幣政策儘管可以影響房地產市場短期走勢，但真正影響房地產市場長期走勢的則是整個經濟發展基本面、人口週期及城市發展佈局。

國家和地區的經濟發展狀況好，國民、居民收入連年增長，必然可以長期支撐房地產市場長足、向上發展；而人口週期對房地產市場的長期影響則是人所共知的因素；至於城市佈局，則是近年及未來人們須重點關注的要素。

國家和地區的現代化必然表現為城市人口比重的增長和增加，而熱門城市未來的房地產市場將會在整體大環境中表現為獨特的“小氣候”，即大環境表現好的時候，這些城市會表現為雙重疊加效應；而當外圍大環境出現階段性調整或衰退時，該類城市將表現為抗跌甚至局部依然上升趨勢。

適當關注經濟週期，現代社會，它與我們的生活、投資息息相關。

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