01
近80億起拍，深圳前海迎來第6塊宅地！
銷售限價10.71萬/平+3年限售，深圳前海將出讓一宗居住用地。
4月14日，深圳市土地房產交易中心發佈公告，前海將出讓一宗居住用地，採用“雙限雙競”方式出讓，起始價79.98億元，最高限價115.971億元。
根據公告，該宗地項目建成後，商品房最高銷售均價為107100元/平米（毛坯價，不含裝修），宗地需配建只租不售的人才住房，初始配建面積不少於16460平米。
該宗地出讓條件非常嚴苛，宗地內商品房不但限制了最高銷售均價，還限定套內建面90平以下套數不得低於70%，並且還要配建一定的只租不售人才住房。
1、本宗地項目建成後，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
2、本宗地建設普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積不少於16460平方米（具體以成交結果為準）。
3、普通商品房取得套房不動產證之日起3年內不得轉讓，商業可按規定分割銷售。
4、商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品。
5、宗地內可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。
據悉，該宗地位於前海前灣片區，去年6月拿地建設的前海國際會議中心就在宗地附近。可以說，前海由前灣起源，前灣片區是前海目前最具代表性的區域。
前灣片區作為前海“三區兩帶”空間格局中的綜合發展區和保稅港片區，起著串聯周邊區域經濟發展的重要作用。不但擁有主導前海的管理機構——前海管理局，還有已經投入使用中的，為前海入駐企業機構提供服務的前海企業公館等，匯聚了大批實力企業，並且也已經有真正的港資企業項目，如嘉裡建設、東亞銀行。
從宗地規劃設計條件來看，臨近聽海大道、前灣四路、月亮灣大道，現階段區域內有前海嘉裡中心、深港創新中心、前海企業公館、前海深港青年夢工場、前海萬科國際會議中心等。
宗地出讓條件
（一）本宗地採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓，即：限地價、限普通商品房銷售均價，競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建築面積不變，按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。
（二）競得人應遵守法律、法規和《出讓合同》規定，嚴格按照土地用途和有關部門審定的規劃設計方案使用和開發建設。
（三）本宗地的規劃設計、開發建設和運營管理等應滿足《T102-0346宗地規劃設計條件》和該宗地的《深圳市前海深港現代服務業合作區建設項目質量監管協議書》（以下簡稱《建設質量監管協議》）有關規定和要求。
（四）本宗地按現狀出讓，競得人對此無異議。
（五）本宗地項目建成後，普通商品住房入市最高均價為107100元/平方米（毛坯價，不含裝修），競得人必須嚴格按限定的銷售均價進行銷售。
（六）本宗地建設普通商品住房，配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房初始配建面積不少於16460平方米（具體以成交結果為準）。配建人才住房應當佈局在小區合理位置，原則上應當以“棟”為單位的獨立建築為主，不能獨立成棟的，應當以“集中佈局”、“便於管理”為原則集中配建；從裙樓自下而上以單元或樓棟為單位整層配建，不足部分由鄰近樓棟或單元建築的裙樓自下而上按層補足，整層不足時按戶補足。
（七）本宗地中只租不售的人才住房產權歸市前海管理局，由競得人建成後無償並無條件移交市前海管理局，由市前海管理局負責監管，由深圳市前海人才樂居有限公司代表市前海管理局接收、運營和管理，房源由市前海管理局統籌調劑使用。
普通商品房產權歸競得人，可按規定銷售。普通商品房取得套房不動產證之日起3年內不得轉讓。商業可按規定分割銷售。
商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品。宗地內可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。
本宗地不得分宗。社區健康服務中心、社區老人日間照料中心、社區警務室產權歸政府，由競得人出資建設，建成後無償並無條件移交政府。文化活動室、幼兒園（需獨立佔地）和只租不售的人才住房產權歸市前海管理局，由競得人出資建設，建成後無償並無條件移交市前海管理局。社區菜市場產權歸競得人所有，限整體轉讓。本宗地具體產權要求，以《出讓合同》為準。
（八）獨立競得的，競得人可以在深圳市依法註冊設立一家全資子公司；聯合競得的，可以並僅限聯合競買各方聯合在深圳市依法註冊設立一家項目公司，並通過簽訂土地使用權出讓合同補充協議，將土地使用權變更至全資子公司或項目公司名下。
（九）本宗地競得人在簽訂《出讓合同》前，應與市前海管理局簽訂宗地的《建設質量監管協議》和《深圳市前海深港現代服務業合作區人才住房建設和管理任務書》（以下簡稱《建設和管理任務書》）。
（十）配建人才住房的建設標準與管理任務等應嚴格按照人才住房《建設和管理任務書》的要求落實。
（十一）本宗地進入地鐵5號線軌道安全保護區，競得人在方案設計核查報審前，需與地鐵建設運營單位就本項目方案設計成果進行充分溝通，並需在辦理《建設工程規劃許可證》前取得市地鐵集團的書面同意意見。
02
去年12月前海出讓首宗限價宅地，限價9.9萬/平！
去年，深圳前海擬兩次出讓宅地，最後，一宗終止出讓，一宗由天健拿下。
1、一次是原定於10月22日出讓的前海T201-0125宗地，該地塊含有8萬㎡住宅，位於深圳最核心地段，最終終止出讓。
2、一次是12月11日，前海桂灣出讓了一宗住宅用地T204-0142，未來最高銷售限價9.9萬/平（均價）。
出讓當天，吸引了中海、建發、萬科、招商、平安、華髮、龍光、越秀、天健、金茂等10家房企參與競拍，最終被天健以38.9億拿下，實際樓面價去到了72592元/平。
眾所周知，深圳土地稀缺，而作為未來價值看好的前海，宅地更是“珍貴”，加上之前的前海時代、招商領璽、深國際頤灣府，以及終止出讓的T201-0125和被天健拿下的T204-0142，接下來5月15日要出讓的T102-0346，將是前海第6塊宅地，關注度自然很高。
深圳前海3宗居住用地一覽
地塊名總建面地價銷售均價樓面價
T102-0346地塊18.36萬㎡79.98億（起拍價）限10.71萬/㎡/T201-0125地塊62.20萬㎡（其中住宅8.0萬㎡）待出讓//天健地塊6.72萬㎡38.9億限9.9萬/㎡7.25萬/㎡我們注意到，T102-0346宅地最高銷售均價為10.71萬/平，說實話，這個價格很不錯了，與均價10.8萬/平的招商領璽基本持平，超過均價10.2萬/平的深國際頤灣府，並且高於去年前海限價宅地9.9萬/平。
從這次宅地的出讓方式，我們發現同樣採取了“雙限雙競”，即：限地價、限普通商品房銷售均價。競地價、競無償移交市前海管理局只租不售的人才住房面積。
事實上，提及限價，深圳的土地拍賣市場並不陌生，2007年12月底，深圳就曾推出兩宗限價地塊，一塊被深圳市長城投資控股股份公司以約2.39億元的價格競得，而另一宗則無人問津。
2016年時，深圳又首次採用“雙限雙競”模式拍地，2019年下半年，深圳又重啟了這一模式，例如去年11月22日，深圳一次拍賣6宗限價宅地，其中龍華普通商品住房入市最高均價7.14萬/㎡，光明普通商品住房入市最高均價4.725萬/㎡。
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