三四線房地產生意，到底還有沒有未來？

與一二線城市遲緩的消費增長相比，三四五線城市的消費市場火熱異常。大小品牌搖旗吶喊，你爭我搶地湧入下沉市場。

龐大的潛在消費人群、不斷增長的居民收入、迅速釋放的消費需求，以及相對匱乏的商品品類，使下沉市場散發著無窮魅力。拼多多、快手和趣頭條的成功，更是引發了各行各業的下沉熱潮，每個人都希望借力三四線市場藍海，盤活業務，再創新高。

房地產這頭巨鱷，同樣順流而下，帶著滿載而歸的願望，浩浩湯湯地向著三四線市場進發。

與其他下沉市場的熱火朝天不同，三四線的房地產生意退燒明顯。棚改紅利越吃越少，唱衰三四線樓市的聲音甚囂塵上，愈演愈烈。

中指研究院新近發佈的《2019年中國300城市土地交易情報》顯示，2019年全國土地市場整體回暖，土地出讓呈現出價量齊升的態勢。但與之相比，三四線的土地供求，較上年均呈下降之勢，土地溢價率也明顯下滑。

三四線土地市場的降溫，更加印證三四線房地產市場的疲態。政策紅利吃完之後，樓市熱度迅速下降。

韌性不足，似乎已成三四線樓市的通病。無數聲音高叫著，三四線樓市沒有未來。

下沉市場分明還是一片藍海，到了房地產這裡卻好像成了南牆，一頭撞上，無功而返。

在《縱橫Plus》看來，現在說三四線樓市沒有未來，還為時尚早。三四線樓市內部分化嚴重，並非鐵板一塊，資源枯竭的收縮型城市當然沒有未來，啃食棚改紅利城市的樓市逐漸迴歸理性，而鑲嵌在都市圈中的三四線樓市，還是一片熱土。

紅遍全國、白菜價買房的鶴崗，"中國拆遷第一市"菏澤，以及京南明珠固安，都是分化的三四線城市的縮影。

01 收縮的鶴崗，火焰盡處滿地灰

在中國，百姓雖然無奈，但早已對房價上漲習以為常。當異常成為平常，平常就成為異常。鶴崗因為300多元/平方米的低價房，突然在中華大地上爆紅，11月舟山船員流浪到鶴崗，用5萬買房紮根的新聞，又引發了一輪新的討論熱潮。

人們都在感嘆鶴崗的房價如菜價，但輿論上的熱度並未給鶴崗樓市帶來過多餘溫。根據安居客的數據，2019年12月，鶴崗的二手房均價僅為1950元/平方米。在房天下上，鶴崗總價在10萬以下的房源不在少數。

2015-2019 鶴崗房價走勢 數據來源：城市房產

但即便房子跌破底價賤賣，買賬的人也並不多。鶴崗就像一個行將就木的耄耋老者，暮氣沉沉。

但誰都有過青春。在光榮年代，鶴崗的房價曾上漲到6000元/平方米的歷史高位，當時的鶴崗人也未感到過多的房價壓力，因為當時的鶴崗，還是資源根基厚重的"百年煤城"。

鶴崗市第十五屆人民代表大會第一次會議上，時任市長張雨浦做了《2012年政府工作報告》，他談到，2011年，鶴崗的地區生產總值達300億元，較2006年增長了140%。一般預算收入22億元，達到歷史最高水平，位列黑龍江省第3位，四大煤城第1位。2011年，鶴崗共生產原煤1800多萬噸、洗煤1300多萬噸。

誰也沒能想到，2011年竟成為了鶴崗的"落日盛況"，從2012年開始，鶴崗的經濟就開始一蹶不振。最重要的原因，就是煤炭行業的衰落。2012年10月，國務院發佈《中國的能源政策（2012）》白皮書，提出要深化能源體制改革，大力發展新能源和可再生能源。

從此，煤炭價格一落千丈。煤礦效益下調，地方煤礦持續停產，工業市場萎縮，社會矛盾凸顯……和煤價一起墜落的，還有鶴崗的經濟。

在《2012年政府工作報告》中，張雨浦還提出，到2016年，力爭地區生產總值再增長10%以上，達到800億元左右。但2016年，鶴崗的地區生產總值不升反降，僅為272億元。

產業衰敗，經濟下滑，鶴崗的房價也開始急轉直下，於是才有了前面說到的房子賤如白菜的故事。煤炭聚合著鶴崗的城市興衰，燃燒時是熊熊烈焰，但煤火散盡，留下的不是滿天星，而是滿地的灰塵，以及塌陷的地表。

煤炭工業的衰敗拖垮了鶴崗的經濟，但拖垮鶴崗樓市的，除了經濟，還有棚改。

2013年，鶴崗開始了轟轟烈烈的棚改之路。與很多地方不同，鶴崗的棚改，採用的是實物安置的補償方案，給房子，而不是給票子。

根據《南方週末》的報道，從2013年到2018年，鶴崗共建設了16.6萬套各類保障性住房。按三口之家計算，可以滿足近50萬人的居住需求。因而在鶴崗，一家人有兩三套房，再正常不過。毫無疑問，鶴崗城鎮居民並無太大的購房需求。

棚改的實物安置，對於鶴崗的樓市而言，無疑是雪上加霜。如果當年的棚改，轉而採用貨幣化安置，鶴崗的樓市會不會又是另一番光景？

也許是，但也不全是。菏澤就是棚改貨幣化安置的典型代表，在媒體報道中，甚至有"中國拆遷第一市"之稱。

02 拆遷的菏澤，棚改之後碎雞毛

菏澤2010年就提出了棚改概念，但到2015年，才開始真正加速落實。根據《中國經營報》的報道，2010年到2014年，菏澤的棚改數量在2.6萬戶左右。但僅2015年，菏澤就完成了2.1萬戶的棚改。2016年，這一數字上升到6.2萬戶。

聲勢浩大的棚改釋放了巨量的購房需求。菏澤住建局相關負責人在接受媒體採訪時談到，菏澤這幾年的棚改，相當於100萬人被"就地拆遷"，而菏澤市區的常住人口也就70多萬。

菏澤樓市聞風而動，房價一路上漲。根據安居客的數據，2015年4月，菏澤房屋均價為4572元/平方米，到2017年12月，飛增到6150元/平方米；到2018年12月，繼續上漲到6523元/平方米，漲幅達43%。新房上漲幅度更大，根據《中國證券報》的報道，到2018年底，菏澤的新房價格已逼近萬元，三年漲幅超60%。

2014年央行創設補充抵押貸款，為棚改提供長期穩定、成本適當的資金來源，這為棚改貨幣化安置插上了騰飛的翅膀。在菏澤，突然多了無數購房者，手持鉅款你推我搡地湧向售樓處，等待銷售顧問的投餵。

熱氣騰騰的菏澤樓市，像是一塊肥肉，各大房企爭相搶食，把菏澤挖了個底朝天。碧桂園、恆大、綠地、陽光城、中鐵、陝建等先後殺入菏澤市場。2018年的菏澤，滿城都是售樓處，最密集的兩個售樓處，僅相距50米。

樓市的繁榮為菏澤的經濟帶來了極大助力。根據菏澤財政局發佈的《2018年菏澤市1-9月份實現地方財政收入前500名企業分析報告》，在當時菏澤的前500名企業中，房地產業數量為227戶，佔比45.4%，為菏澤帶來近25億的財政收入。

2018年1-9月菏澤前500名企業實現地方財政收入分行業情況 數據來源：菏澤財政局

除了房地產為菏澤帶來的財政收入，遠不止25億元。2016年以來，菏澤的土地成交額連年上漲。其中，2017年菏澤共出讓110幅地，共計801.2萬平米，賣地收入達219.7億元。

菏澤的棚改貨幣化安置，連同政府大規模土地出讓，房企進場大肆買地蓋樓，以及棚改戶重金買房，一起形成一個交易閉環，撐起了菏澤經濟的半邊天，也把菏澤的房價越推越高。

但這種欣欣向榮只是一戳就破的虛假繁榮。2018年6月，國開行宣佈全面收緊棚改貸款，收緊貨幣化安置的消息隨之而來。棚改逐漸轉向實物安置，老百姓手裡沒錢了，菏澤脆弱的房地產閉環隨之坍塌。2018年12月，菏澤取消個人限售，給樓市大幅鬆綁，但菏澤樓市仍在大幅退燒。

一起退燒的還有菏澤的棚改步伐，2020年，菏澤的棚改總套數僅為0.2萬套，萎縮到2017年的1%。棚改阻滯，對於菏澤樓市而言無疑是釜底抽薪，再也不復往日漲勢。根據安居客的數據，2020年1月，菏澤房價已經回落到6034元/平方米，較2018年末下降超7%。

根據《中國房地產報》的報道，到2019年6月，菏澤的房地產庫存已達475萬平方米，超過30萬套，去化週期達19個月。在菏澤，開發商降價促銷、團購促銷、加送車位等賣房手段屢見不鮮，但購房者的觀望情緒仍然嚴重。此外，房企回款緩慢，項目轉手情況時有發生，部分項目已經爛尾。

2018.1-2019.6 菏澤房地產去化情況 數據來源：菏澤房天下

棚改偃旗息鼓之後，菏澤樓市再不負往日榮光，進入漫長的陣痛期。沒有足夠強勢的主導產業支持，菏澤的樓市很難迎來第二春。

03 京南的固安，小荷才露尖尖角

與菏澤、鶴崗相比，在面積上固安只能算得上是個小城。但固安的房價，又是另一番光景。

2017年時，固安的房價到達歷史頂峰，高達2.8萬元/平方米。到現在，固安房價回落，但根據安居客的數據，均價仍在1.4萬元/平方米左右。

同樣是下沉市場，固安的房價遠高於鶴崗和菏澤，其中最重要的原因，不是棚改，而是區位。

固安位於天安門正南50公里，距離剛開放不到半年的新機場，僅10公里，地理位置得天獨厚，承接了眾多北京外溢人口的購房需求。根據此前多家媒體報道，在固安的購房人群中，80%都是外來人口。

2017年6月2日，廊坊市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》，規定非固安戶籍居民購房需提供3年當地社保且限購1套，補繳的社保不得作為購房有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有2套及以上住房的，暫停在當地購買住房。固安樓市迅速降溫，不少售樓處門可羅雀。

但這只是抑制了需求，並不是消滅了需求。大批在北京買不起房的剛需者，以及一些懷抱賺錢夢想的投資客，仍然嗷嗷待哺。毫無疑問，一旦固安樓市調控放鬆，大家就會蜂擁而上。

固安的樓市也毫不示弱，以華夏幸福為首，品牌房企開發的項目隨處可見，固安正在售賣和等待售賣的房子多如牛毛。

去年年底，固安發佈《關於進一步簡化高校畢業生落戶手續的實施辦法（試行）》，中專即可落戶。政策發佈後，《中新經緯》探訪固安樓市時發現，固安樓市迅速熱鬧起來，很多樓盤都降低甚至取消了購房優惠，變相提高房價。

這並不能阻擋眾人的購房熱情，大批購房者聞訊而至，從北京的四面八方趕往固安，一些中介公司一天可以賣出幾十套房……

毫無疑問，區位盤活了固安的樓市，也催活了固安的產業。自2011年被列入河北省級開發區後，固安北部的高新技術產業開發區迅速崛起，形成生物醫藥、航空航天、信息技術、裝備製造等現代化主導產業集群。

未來，隨著北京非首都功能性產業進一步向周邊城市轉移，固安的發展前景不可限量。

從當年的河北落後縣城，到現在位列全國潛力百強縣市之首，固安的鉅變有目共睹。而區位，就是固安的"定海神針"。

優勢區位可以帶來源源不斷的人口，也可以帶來高精尖的產業。可以說，誰擁有優勢區位，誰就有了躺贏的資本和未來。

鶴崗的買房熱議，菏澤的搶房狂潮，可能都只是一場遊戲一場夢，夢醒之後才發現，沒有區位優勢，遠離核心一二線城市的下沉市場，在資源枯竭、棚改紅利吃盡之後，還是不能扭轉產業衰退、人口外流和房價跌跌不休的敗局。

1. 鶴崗市政府網站. 鶴崗政府工作報告

2. 南方週末. 鶴崗：一個收縮型城市的煎熬

3. 中國房地產報. 打響放鬆限購第一槍"的菏澤樓市：約有30萬套庫存量，企業開始促銷跑量

4. 中國證券報. 菏澤實地調研：棚改引發百萬人搬遷需求，新房價格三年漲逾六成

5. 中新經緯. 環京樓市鬆動？河北固安放寬落戶 有樓盤日賣幾十套

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