來源：地產密探（ID：real-estate-spy）
剛剛，又一家大型省會城市核心區的購物中心mall被低調“易主"，難道疫情疊加宏觀經濟不景氣有這麼迅猛？
4月7日，全資持有昆明愛琴海購物公園的上海暄烜企業管理諮詢有限公司，出資股東發生重大變動，即由“重慶紅星美凱龍企業發展有限公司”(以下簡稱“重慶紅星美凱龍企發”)變更為“重慶鼎慶坤商業管理有限公司”。
這已不是上海暄烜第一次出現股東變動。成立之初，上海暄烜由上海紅星美凱龍企發出資，初始資本金500萬元。
2018年3月底，上海暄烜股東變成寧波某投資公司及合夥基金，背後最終資金來自中航信託及重慶紅星美凱龍企發，去年6月股東直接變成重慶紅星美凱龍企發（由上海紅星美凱龍企發更名而來）。
去年10月份，上海暄烜註冊資本增至2億元。如今，上海暄烜變成重慶鼎慶坤商管全資子公司，而重慶鼎慶坤商管又是重慶金科喆美商管的子公司，最終均由金科地產控制。
這意味著昆明廣福路愛琴海購物公園項目將變成金科的商業資產。據愛琴海集團官網介紹，該項目位於南市區核心區域，號稱“集購物、餐飲、娛樂、休閒、兒童體驗為一體”，多個省級政府單位也集中在此，市政配套一流。
2010年3月，紅星美凱龍拿下了位於昆明廣福路中段地塊，總佔地445畝，總建築面積約110萬平方米。2014年底，昆明廣福路愛琴海購物公園開業，開業率95%，引進159個國內外品牌，主體建築11萬平方米，周邊商業街5萬平方米。
紅星美凱龍集團董事長車建新曾公開說，“之所以選擇入駐這裡，是因為看重昆明未來的消費發展以及南移戰略對南市區的影響。”
據昆明市政府官網報道：2017年5月，時任市委副書記、市長王喜良會見過紅星美凱龍集團董事長車建新，說“將昆明作為集團首家‘愛琴海模式’建設的項目，正說明企業對昆明市場的重視和信任”。
除了感謝紅星美凱龍車老闆之餘，昆明希望紅星美凱龍能加大投資。如今，在愛琴海集團官網上，愛琴海mall一共29個，除了京、滬各1個之外，絕大多數位於新一線、二線三線乃至四線城市等。
注：上海愛琴海購物公園
其中，愛琴海mall在昆明已佈局的，除了廣福路愛琴海mall之外，還有瑞鼎城愛琴海mall、北市區愛琴海mall。果然，車建新兌現了當初再投200億，在昆明再造2個家居Mall和2個愛琴海購物公園計劃。
注意！至今，廣福路愛琴海mall被擺在愛琴海集團官網mall欄目第一個作為重點介紹，足見其開山劈地之重大意義。
如此之好的商業項目，卻難逃淪為“棄子”的命運，讓人唏噓不已。“賣子”背後，紅星美凱龍老闆車建新又到底出於什麼考慮？
實際上，重慶紅星美凱龍企發由紅星美凱龍控股集團絕對控股，控股64.71%，二股東國投泰康信託持股23.47%。注意！重慶紅星美凱龍企發與“A+H”上市的紅星美凱龍集團屬兄弟企業，均由紅星美凱龍控股集團所控制。
實際上，紅星美凱龍控股集團屬於投資控股型企業，家居建材商場相關業務由紅星美凱龍股份負責經營管理，商業地產住宅項目開發業務由紅星美凱龍企發負責。
上海愛琴海商業集團俗稱愛琴海集團，成立於2013年，由重慶愛琴海購物公園商業管理有限公司（控股72.75%）及關聯方上海獵戶投資合夥基金等三家股東構成，最終均由紅星美凱龍控股集團控制。
就紅星美凱龍股份、紅星美凱龍企發、愛琴海集團三者關係，其實並無交叉，紅星美凱龍股份聚焦家居mall運營管理（自持自營、委託經營），紅星美凱龍企發則是商業綜合體開發銷售，愛琴海集團則聚焦愛琴海mall運營管理（偏體系內的委託經營）。
截至去年6月末，紅星美凱龍控股集團債務已創下新高，達到834.67億元，其中短期債務187.8億元，貨幣資金243.8億元，其中受限資金近20億元，短期現金流壓力較大。
紅星美凱龍股份近日披露2019年業績增長乏力，營業收入同比增幅15.66%，營業利潤近62億元，同比微增1.08%，股東應占淨利44.8億元，同比增幅0.05%。
2019年末，紅星美凱龍股份貨幣資金近72.3億元，比2018年末明顯減少約13億元，短期借款與一年期有息負債合計121.14億元，短期償債壓力非常大。
年初，紅星美凱龍控股集團募資10億元公司債，原本就是為了償還自身9.5億元借款，但2月27日披露募資用途調整為主要償還紅星美凱龍企發的7.8億元信託借款，東挪西借，足見其資金鍊緊張。
重慶紅星美凱龍企發曾間接控股重慶星坤地產，與中科控股合作開發涪陵一大型綜合體項目，涉及紅星國際廣場等多業態。2014年，重慶紅星美凱龍企發退出，去年金科股份從關聯方中科控股高溢價收購該項目，最終揭開項目當初因缺錢而難以推進。
如今，金科與重慶紅星美凱龍企直接交易，從金科的角度看，為何要吃下如此大體量的商業體？
今年2月下旬，金科集團對外宣佈：金科集團原商業中心分拆成商業管理公司和社區商業部。業內解讀說，這意味著金科正式進軍商業，尤其將加大自持商業運營。
去年，金科從萬達挖來曾任萬達商管副總裁的許智湧擔綱金科集團副總裁、金科文旅集團董事長、總裁，以及兼任金科商業管理公司董事長。
一番運作，讓外界看到了金科加碼商業的決心和魄力。早些年，金科商業定位於社區商業，主要服務於住宅，涉及三大產品系如金科中心繫、世界匯系、鄰里街系。
2018年，剛跨過千億的金科就開始推出“美鄰街、美鄰匯、美鄰廣場”新的三大產品系，這相當於金科“社區商業”產品系戰略升級版。 加大商業，必然要自持，對其資金是一大考驗，當前ABS、類REITs等金融工具為房企保持產權不動的前提下提供了資產變現的流動性。
就龍頭房企來說，萬科商業算是較為典型的社區型商業，規模也比較大。金科能否在自持基礎上做出特色和亮點，仍有待觀察。
如今，金科商管公司間接全資收購昆明廣福路愛琴海購物公園項目公司股權，是不是邁出了金科商業的新跨越？
但讓外界疑惑的是，同樣是4月7日這一天，上海暄烜將所持昆明愛琴海購物中心有限公司100%股權質押給了金科地產旗下的重慶鼎慶坤商管公司。
如文章最前面我們已說的，上海暄烜已變成金科的全資子公司，但在這裡，上海暄烜為何要質押子公司全部股權給金科這個新母公司?
這背後，是否隱藏著另一出隱秘融資遊戲？我們會進一步跟蹤調查。
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