来源：地产密探（ID：real-estate-spy）
刚刚，又一家大型省会城市核心区的购物中心mall被低调“易主"，难道疫情叠加宏观经济不景气有这么迅猛？
4月7日，全资持有昆明爱琴海购物公园的上海暄烜企业管理咨询有限公司，出资股东发生重大变动，即由“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”(以下简称“重庆红星美凯龙企发”)变更为“重庆鼎庆坤商业管理有限公司”。
这已不是上海暄烜第一次出现股东变动。成立之初，上海暄烜由上海红星美凯龙企发出资，初始资本金500万元。
2018年3月底，上海暄烜股东变成宁波某投资公司及合伙基金，背后最终资金来自中航信托及重庆红星美凯龙企发，去年6月股东直接变成重庆红星美凯龙企发（由上海红星美凯龙企发更名而来）。
去年10月份，上海暄烜注册资本增至2亿元。如今，上海暄烜变成重庆鼎庆坤商管全资子公司，而重庆鼎庆坤商管又是重庆金科喆美商管的子公司，最终均由金科地产控制。
这意味着昆明广福路爱琴海购物公园项目将变成金科的商业资产。据爱琴海集团官网介绍，该项目位于南市区核心区域，号称“集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验为一体”，多个省级政府单位也集中在此，市政配套一流。
2010年3月，红星美凯龙拿下了位于昆明广福路中段地块，总占地445亩，总建筑面积约110万平方米。2014年底，昆明广福路爱琴海购物公园开业，开业率95%，引进159个国内外品牌，主体建筑11万平方米，周边商业街5万平方米。
红星美凯龙集团董事长车建新曾公开说，“之所以选择入驻这里，是因为看重昆明未来的消费发展以及南移战略对南市区的影响。”
据昆明市政府官网报道：2017年5月，时任市委副书记、市长王喜良会见过红星美凯龙集团董事长车建新，说“将昆明作为集团首家‘爱琴海模式’建设的项目，正说明企业对昆明市场的重视和信任”。
除了感谢红星美凯龙车老板之余，昆明希望红星美凯龙能加大投资。如今，在爱琴海集团官网上，爱琴海mall一共29个，除了京、沪各1个之外，绝大多数位于新一线、二线三线乃至四线城市等。
注：上海爱琴海购物公园
其中，爱琴海mall在昆明已布局的，除了广福路爱琴海mall之外，还有瑞鼎城爱琴海mall、北市区爱琴海mall。果然，车建新兑现了当初再投200亿，在昆明再造2个家居Mall和2个爱琴海购物公园计划。
注意！至今，广福路爱琴海mall被摆在爱琴海集团官网mall栏目第一个作为重点介绍，足见其开山劈地之重大意义。
如此之好的商业项目，却难逃沦为“弃子”的命运，让人唏嘘不已。“卖子”背后，红星美凯龙老板车建新又到底出于什么考虑？
实际上，重庆红星美凯龙企发由红星美凯龙控股集团绝对控股，控股64.71%，二股东国投泰康信托持股23.47%。注意！重庆红星美凯龙企发与“A+H”上市的红星美凯龙集团属兄弟企业，均由红星美凯龙控股集团所控制。
实际上，红星美凯龙控股集团属于投资控股型企业，家居建材商场相关业务由红星美凯龙股份负责经营管理，商业地产住宅项目开发业务由红星美凯龙企发负责。
上海爱琴海商业集团俗称爱琴海集团，成立于2013年，由重庆爱琴海购物公园商业管理有限公司（控股72.75%）及关联方上海猎户投资合伙基金等三家股东构成，最终均由红星美凯龙控股集团控制。
就红星美凯龙股份、红星美凯龙企发、爱琴海集团三者关系，其实并无交叉，红星美凯龙股份聚焦家居mall运营管理（自持自营、委托经营），红星美凯龙企发则是商业综合体开发销售，爱琴海集团则聚焦爱琴海mall运营管理（偏体系内的委托经营）。
截至去年6月末，红星美凯龙控股集团债务已创下新高，达到834.67亿元，其中短期债务187.8亿元，货币资金243.8亿元，其中受限资金近20亿元，短期现金流压力较大。
红星美凯龙股份近日披露2019年业绩增长乏力，营业收入同比增幅15.66%，营业利润近62亿元，同比微增1.08%，股东应占净利44.8亿元，同比增幅0.05%。
2019年末，红星美凯龙股份货币资金近72.3亿元，比2018年末明显减少约13亿元，短期借款与一年期有息负债合计121.14亿元，短期偿债压力非常大。
年初，红星美凯龙控股集团募资10亿元公司债，原本就是为了偿还自身9.5亿元借款，但2月27日披露募资用途调整为主要偿还红星美凯龙企发的7.8亿元信托借款，东挪西借，足见其资金链紧张。
重庆红星美凯龙企发曾间接控股重庆星坤地产，与中科控股合作开发涪陵一大型综合体项目，涉及红星国际广场等多业态。2014年，重庆红星美凯龙企发退出，去年金科股份从关联方中科控股高溢价收购该项目，最终揭开项目当初因缺钱而难以推进。
如今，金科与重庆红星美凯龙企直接交易，从金科的角度看，为何要吃下如此大体量的商业体？
今年2月下旬，金科集团对外宣布：金科集团原商业中心分拆成商业管理公司和社区商业部。业内解读说，这意味着金科正式进军商业，尤其将加大自持商业运营。
去年，金科从万达挖来曾任万达商管副总裁的许智涌担纲金科集团副总裁、金科文旅集团董事长、总裁，以及兼任金科商业管理公司董事长。
一番运作，让外界看到了金科加码商业的决心和魄力。早些年，金科商业定位于社区商业，主要服务于住宅，涉及三大产品系如金科中心系、世界汇系、邻里街系。
2018年，刚跨过千亿的金科就开始推出“美邻街、美邻汇、美邻广场”新的三大产品系，这相当于金科“社区商业”产品系战略升级版。 加大商业，必然要自持，对其资金是一大考验，当前ABS、类REITs等金融工具为房企保持产权不动的前提下提供了资产变现的流动性。
就龙头房企来说，万科商业算是较为典型的社区型商业，规模也比较大。金科能否在自持基础上做出特色和亮点，仍有待观察。
如今，金科商管公司间接全资收购昆明广福路爱琴海购物公园项目公司股权，是不是迈出了金科商业的新跨越？
但让外界疑惑的是，同样是4月7日这一天，上海暄烜将所持昆明爱琴海购物中心有限公司100%股权质押给了金科地产旗下的重庆鼎庆坤商管公司。
如文章最前面我们已说的，上海暄烜已变成金科的全资子公司，但在这里，上海暄烜为何要质押子公司全部股权给金科这个新母公司?
这背后，是否隐藏着另一出隐秘融资游戏？我们会进一步跟踪调查。
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