[三观超正，只扒房事]
在南宁，说起“好房子少”的话题，几乎是业界共识，总能引起共鸣。
但凡见过些世面的购房者，无不赞同这一观点。想在南宁买套心满意足的房子，真是太难了。
很明显，需求正在发生变化，正如入邕8年的万科提出“改善时代”已经来临。这时候，企业的产品思维与营销思维是该全面转变和升级了。
南宁好房子太少
两年前，八哥的友仔你剑叔就喊出“对不起，南宁没有好房子”这个犀利的观点，振聋发聩，震惊业界。
讲真，南宁缺房子吗？
当然不缺，一直都不缺。并且随着城市化的提速扩容，这几年就更不缺了，出门转转，到处都在建房子。
数据显示，近几年，南宁每年都是上千万方地卖，折合套数是10万+，而供应则还要高于这个数据。
但南宁很缺好房子。
缺乏能让市场交口称赞的项目，缺乏真正能打动购房者的产品，缺乏愿意用心研究用户需求的企业。
什么是好房子？
好房子必须是精雕细琢的，必须是定制的，必须是从拿地到研发，到园林到立面到装修到物业，都用心打磨，经得起推敲的。
可以肯定的是，如果还停留在高周转的思维模式下，一味追求速度，复制粘贴，是绝对做不出好房子的。
好房子是比出来的。不要和广西其他城市比，而要与全国主流城市比，不说一线城市城市，就是同为二线的房子，也是差距明显。
八哥有幸在全国不少城市考察过，看的越多越感觉南宁好房子太少，太少，太少了。
比如重庆，就是一个好房子频出的城市。在本土产品专家龙湖、金科等企业引领下，外来的万科等也全心投入产品创新，赢得市场。
特别是万科，据说早期是不愿意进重庆的，因为“地头蛇”们的产品力太强。
但后来还是凭借万科十七英里，万科翡翠公园等多个产品力出色的项目，杀出了一条血路。
市场悄悄发生改变
与好房子严重供不应求的形成明显冲突的是，南宁的改善需求却在不断上升。
如今，很多南宁人已经不缺房，甚至手上早已不止一两套房，自住、投资均已满足，缺的是一套能全面改善居住环境的好房子，消费升级已然发生。
特别是今年疫情的影响，更是助推了换房改善需求的放大和释放。
八哥身边有这种需求的朋友就大有人在，扒房粉丝中有这种需求的也不胜枚举。
根据克而瑞最近的全国调查数据显示，1万组家庭中77.78%的人想调整现有居住环境，70.31%的人有换房想法。
对改善产品的需求主要来自家庭结构的变化、居住理念的升级以及换房成本的提升三个方面原因。
其中，全面二胎政策实施后，“222家庭结构”是一个很大的趋势，144平方米以上的四房，甚至达到170平方米以上的五房、六房，才能满足现在家庭居住对舒适度的需求。
来自南宁万科的数据显示，2018年开始，南宁万科业主中二套房置业比例已过半，且这一趋势仍在上升。
可以肯定的是，未来这一数据将会长期呈现上升趋势，这一比例在一线发达城市如今已高达70-80%。
毫无疑问，改善时代已经来临。
南宁人不配？
那南宁为什么缺好房子？为什么好地段出不了好房子？不是来了那么多大品牌房企吗？
对此，七小剑曾做过深入分析，不外乎以下三个原因。
其一，水土不服。
好的房子应该是从土地里自然生长出来的。不幸的是，很多大牌房企在南宁打造的房子，完全不匹配它所在的那片土地。
试问：不了解南宁这座城市，不了解南宁人的秉性，不了解地块的基因，就匆匆拿A城市的图纸复制到南宁，若能打造出好房子，才奇怪。
“看了南宁很多楼盘，做户型竟还停留在追求功能和赠送面积阶段，而不是去想怎么把户型设计的更合理，尺度更舒适。”一来自外地的朋友如是说。
其二，利益作祟。
天下熙熙皆为利来利往。利益面前，很多房企负责人被冲昏了头脑。
如何建房子有利益，能快速得到利益，就如何建房子。哪管什么企业口碑，哪管房屋品质，哪管购房需求。
有道是“铁打的营盘，流水的兵”。对很多职业经理人来说，任期期间一味追求业绩或许才是重点。
其三，政策使然。
出现劣币驱逐良币，表面上是开发商，实际则是病急乱投医的政策。
尤其是，违背市场规律的限价政策。如限了地价、房价，还限装修价，让市场上大小开发商、好房子烂房子均定价趋同。
这种情况下，开发商也没心思花时间和成本去打磨产品。因为失去了定价权，先活下去再说。
市场回归，好房增多
好在，随着限价、精装3000分级等行政手段的逐渐退出，房地产市场在逐渐回归常态，而一些嗅觉敏锐的开发商也开始顺势而为，加大改善产品的供应。
今年，市场中，小别墅、大平层、洋房等高端产品也明显增多。
这些楼盘主要分布于青秀（商务区、凤岭南）、五象（蟠龙、总部基地、五象湖）及兴宁东等板块，另外近郊如武鸣也不乏一些别墅产品。
其中，力度最大的莫过于万科，一次性推出了四大改善产品：万科瑧山悦、万科城云望、万科紫台、万科第五园。并为此做了声势浩大的营销造势，力推“改善时代”！
▲南宁万科四大改善产品
几个项目中，最具特色的当属第五园。这是万科继深圳、上海、扬州之后的第四座第五园，位于湿地公园环绕的兴宁东，环境宜人。
▲第五园效果图
项目邀请国内外大师级设计团队，精心打造一个纯6层高的洋房社区，容积率仅1.8，旨在复刻“宋式文人雅居”的独特风格。第五园示范区计划五一正式开放，有意者可现场一睹真容。
不得不说，万科是嗅觉灵敏并善于创新的，率先捕捉到了改善需求的红利，并先行一步，走在了同行前面。
于整个南宁房地产市场，2020年或许都意义非凡。因为，这一年不仅是改善时代的元年，更是市场归位、品质跨越的一年，这意味着人居的升级以及产品时代的到来。
但是，我们也要清醒地认识到，房子并不是大或者贵，就是好房子。好房子的评判标准，不应被禁锢在单纯的功能和配套的叠加里，而是要有一定的创造力和想象力，满足更高级的需求。不止要让生活更便利，更重要的是，让生活更丰富。
但愿，未来，开发商必须专注于产品的研发，市场上的好房子将会越来越多。
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