当前我国商办用地供给规模较大，存量去化有限，部分城市面临较大的商办库存压力。经济增速放缓、中美贸易前景未明、商办类项目限购政策及电商市场崛起等内外部因素，对商业的冲击愈发强烈，商业地产行业变革压力愈发迫切。
面对这一形势，2019年房企在布局方面聚焦核心城市，挖掘潜力区域；在产品层面，精准定位，打造个性化、场景化、体验化、智能化的产品或服务；在资金方面，多渠道融资，积极试水资产证券化；资本运作与整合方面也不断推进，“补短板”与“扩规模”成效显著。而在竞争格局上，企业间的竞争、区域间的竞争态势愈加清晰，龙头企业的核心竞争力也在逐渐增强，属于中国的商业地产高品质时代已经到来。
商业地产行业已经进入调整和高度竞争期，面临众多的不确定性，瑞信行认为...
张亮
深圳瑞信行代理部董事总经理
在目前供大于求的市场下，仍有非常多需求未被满足，差异化竞争之下，需思考细分领域的机会。
面对市场客户结构从主流的金融行业，逐渐转变为时下的热点行业：智能驾驶，人工智能、节能环保、文化传媒等新兴行业。
比如近期接触的几批需求面积都是近万平米的客户，其承租能力并不弱，行业包括无人驾驶、智能机器人、新能源等。选址关注点涵盖研发核心产品的适配环境，例如：对楼板沉重有要求的试验室、性能测试空间，甚至员工关怀方面的员工食堂、周边匹配住宿等，其实绝大多数项目稍加改造就能满足。
许新
深圳瑞信行顾问部董事总经理
目前市场困境并非单一因素造成的，其主要原因至少包含如下三个层面：
一、土地供应导致蜂拥转型：受近几年居住类政策收紧影响，房地产市场黄金时代已经过去，深圳市场有限的可变现的居住类土地资源都集聚到了大型央企国企或比较知名的实力企业。白热化的土地竞争及销售政策限制，导致房地产行业利润急剧收缩。无论大型企业的增量要求，还是小型企业的生存之道，大量房企开始转型产业地产或写字楼市场，造成整个工商市场供应“井喷”现象。
二、系统性开发能力有限：从开发商自身开发能力上看，大多数房企都没有工商类物业开发经验，有些企业更甚没有地产开发经验。但工商地产相较于传统居住类产品来说整体体系较为复杂，对开发商自身开发能力有较高的要求。目前大多数写字楼项目和产业园区，大多数依循传统住宅思维打造。对于整个产品体系构建、产业运作的模式研究、产业服务体系构建、产业资源导入及市场招商策略等缺乏系统性思考，市场产品同质化极其严重。
三、市场规范亟待提升：市场的管理规范有待完善和提升，例如，受互联网金融发展影响，市场被投机资本一窝蜂涌进后，导致正在良性成长的企业受到了挤压，致使行业波动大起大落。行业发展受到牵连，对写字楼租金及空置率稳定性造成严重影响。目前市场包租物业量非常庞大，缺乏市场的规范管理，正常的租金和使用率被混淆乱用，破坏整体市场应有的价值和价格兑现机制。
未来工商市场发展中，机会在于产品和运营的协同增效，提升物业的租售价值。愿意潜心投入到商办市场深耕细作，赋予产品真正内涵，整合运营思维的企业，将会获得更多市场的机会和认可，方可在市场中脱颖而出。
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