靈活且正確的槓桿策略，
是一家企業做大做強的秘訣。
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上週五，碧桂園發佈了其2019年期末成績單。
作為龍頭房企，碧桂園的數據是閃亮的：
2019年全年實現總營業收入約為4859.1億元，同比增長28.2%；毛利潤1266.4億元，同比增長23.6%；淨利潤約為612億元，同比增長26.1%；全年分紅額約124億；全年完成納稅總額702億......
這樣的數據，放在其他任何一家房企裡，都是很漂亮的。
02
那麼，對於碧桂園，意料之外的事有哪些呢？
縱觀年報，發現四組數據，特別引人注目：
第一組數據是此次年報，碧桂園只發布了權益金額，沒有公佈流量金額：
截至去年12月31日，碧桂園集團連同其聯合營公司，共同實現歸屬於集團股東權益的合同銷售額約為人民幣5522億元，同比增長10.0%；合同銷售面積約6237萬平方米，同比增長15.2%；權益銷售去化率高達72%，權益合同銷售金額繼續保持行業領先地位。
我們知道，早年間地產銷售排名，大家最先看到的榜單是流量金額榜。但流量金額並不完全代表企業有這麼多銷額，裡面有很多是合作方的權益。而自2018年年中以來，碧桂園便不再提流量金額，僅公佈權益金額這一做法，也是行業中第一家。
顯然，碧桂園是在擠“水分”，但僅僅計算權益合同銷售金額，也有5522億元，仍然是房企第一陣營（已售未結轉收入並未計算在內）。
由此，對於當前的碧桂園而言，眾多房企追求的“規模”，已經不是最重要的了。
03
第二組數據是現金流和負債數據。
據瞭解，由於權益銷售回款率高達96%，自2016年起，碧桂園已經是第四次連續在年末實現淨經營現金流為正。截至2019年12月31日，公司賬面擁有現金餘額2683.5億，達集團有史以來最高值，現金餘額佔總資產比例高達14.1%。
這意味著什麼？意味著碧桂園2600多億的現金餘額，對於碧桂園需於一年以內償還的1163億短期有息債務，覆蓋比例達到2.3倍！
此外，碧桂園還有3167.9億銀行授信額度尚未使用，如果算上這個授信，碧桂園可以動用高達5851.4億資金。
由此可見，作為很多房企標籤的“高槓杆”，不能單單只是如此形容碧桂園。畢竟，按照數據，碧桂園淨借貸比率僅為46.3%，已連續多年保持了淨借貸比率低於70%，這在國內地產一線軍團中極為罕見。
也正是因為如此，碧桂園備受評級公司及主要金融機構認可與支持，企業信用評級已連續多年被國際評級機構惠譽評為投資級。
其實，話說回來，高槓杆並非什麼原罪。預判行情好的時候加點槓桿，預判行情回落的時候減槓桿，靈活且正確的槓桿策略，是一家企業做大做強的秘訣。
怕就怕，當今很多房企還在高看自己、輕看大勢，在國內房地產企業融資環境趨緊，融資成本明顯上升的情況下，逆勢加槓桿，這才是最要命的！
04
第三組數據是土儲和投資數據。
土儲決定未來的營收。根據年報。2019年，碧桂園新增土儲權益總代價約為1606億元，而這一數字在2017年是3271億元。
這也印證了我前面說碧桂園的策略是“靈活槓桿”的說法。不唯多，不唯空，只唯實，穩健投資。
然而，儘管2019年相較前幾年，實際投資額小幅縮水，但整體來看，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數達到2512個，權益可售資源合計24181億元，按照當前的銷售節奏，足可維持公司未來4年的銷售。
▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第25頁
更令人驚奇的是，這些權益可售資源的分佈結構。
根據年報，碧桂園已獲取的權益可售資源中，按照城市等級劃分目標為一線城市、二線城市和三四線城市。按照我們的慣常思路，作為“三四線之王”，碧桂園三四線城市的可售資源應該是最多的。
然而實際情況呢？碧桂園在一線的權益可售資源有2906億，在二線有6140億，在三四線只有7976億。
由此，碧桂園在一二線城市的權益可售資源，高達9046億，佔比53.14%，三四線城市僅為佔比46.86%！
▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第29頁
碧桂園長期深耕三四線。在一二線，它也有精準佈局。
為什麼會出現這樣的情況？其實，
碧桂園佈局不是依據我們網友固定的思路只投三四線，它是根據城市群動向，精選城市來佈局的。據調查，碧桂園擁有的24181億權益可售資源，73%的權益貨值位於中國五大城市群（長三角/江浙滬皖，廣東省，環渤海/京津冀遼，晉魯蒙，長江中游/湘鄂，川渝）。
顯然，這五大城市群既有一二線城市，也有三四線城市，但無論是三四線還是一二線，都具備國家宏觀戰略政策支撐、經濟發展水平較高且需求旺盛，處於人口流入狀態，被認為是中國房地產市場最具發展潛力的區域。
由此，碧桂園在堅持三四線、堅定下沉五六線的同時，還謹慎佈局一二線。
▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第33頁
其實，就算只分析碧桂園佈局的三四線，我們也會暗暗驚奇碧桂園——截至2019年底，碧桂園三四線城市項目獲取18個月後的投資轉化率為1.27，相較同行一二線城市項目，碧桂園三四線項目的優勢非常明顯。
在碧桂園進駐的三四線城市中，88%的城市處於庫存短缺或合理狀態，對應三四線城市權益貨值的88%。
▲ 碧桂園《2019年財政年度全年業績展示》PPT第30、31頁
可見，碧桂園不僅槓桿策略靈活務實，佈局策略也一樣靈活、務實。過去，市場對它佈局三四線城市有顧慮，但正因為它靈活務實的佈局策略，讓這些城市的價值，得以被重新認識。
05
第四組數據，則是碧桂園的機器人新業務。
早在2019年初，碧桂園董事會主席楊國強，就給碧桂園提出了“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”的全新定位，驅動地產、機器人、現代農業“三駕馬車”，加速駛入多元佈局、協同發展的新賽道。
目前，這“三駕馬車”齊頭並進，均保持著穩健向好的發展態勢。據介紹，碧桂園博智林機器人項目自2018年7月啟動建設以來，重點聚焦建築機器人研發、製造與應用，已招募了3000多名國內外優秀研發人才，集中開展重點產品研發、關鍵技術突破，現有在研建築機器人50款，其中32款已投放工地測試，其安全性和工作效率相比人工作業大大提升。
截至2019年底，博智林已遞交專利申請1843項，獲授權327項，在關鍵領域擁有一批自主核心技術。
過去一年，美國聯合歐洲、日韓等國，在芯片製造、5G建設等領域處處設防、處處掣肘。貿易戰實際上是科技戰，科技創新成為當前時代的主要命題。
從另這方面看，碧桂園的機器人新業務，順應了時勢，我個人是期待它能夠有創新性的發展。
而在碧桂園的計劃中，未來機器人還將承接房屋建造中的更多任務，並被應用到物業管理、餐飲、醫療、農業等多個領域。
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