在調控政策和疫情的雙重打擊下，北京的二手房最先招架不住了。根據貝殼研究院發佈的數據顯示，2020年第一季度北京二手房成交均價為57435元/平方米，環比下跌了2.2%，同比下跌5.7%，從去年第二季度的短期高點算起，二手房成交價已經連續3個季度持續下跌。
清明假期期間，北京青年報記者跟隨中介經紀人探訪了多個二手房社區發現，在售的大戶型二手房降價幅度遠高於同社區的小戶型。急於出售的房子，除了在找房APP上持續降價外，業主實際出售的底價甚至比APP上報的更低。並且，隨著首付比例和置換週期的不同，還有進一步的下降空間。
降價百萬以上的房源增多
隨著疫情的緩解，二手房看房也熱鬧起來，不少購房人都發現，前期關注的二手房又降了不少，甚至出現了降價百萬甚至五百多萬的房子。
"請您出示自己的身份證和居住證明，在此登記並接受體溫檢測。"4月6日，北青報記者跟隨鏈家經紀人準備進入朝陽區山水文園實地看房時，物業工作人員對記者表示，必須出示齊全證明，並手機掃碼證明自己14天內未離開北京，在登記之後方可進入小區。
"現在去任何社區看房都要統一登記，即便是沒有物業的老小區，現在也有志願者在門口設崗查體溫。"陪同看房的經紀人陳笑（化名）告訴北青報記者，疫情明顯影響了房產交易，即便是山水文園這樣位於核心區的高檔小區，成交也很不理想。目前該小區一至五期都有房源在售，戶型從100平方米至600平方米不等。整體均價在9萬元/平方米以上。
疫情剛有好轉，不少房子，尤其是大面積的房源就通知我們重新下調掛牌價，下降幅度也很大，適合有資格有資金的購房人撿漏。
陳笑介紹到，他們店裡有一套四期的521平方米六居室戶型，3月24日就接到業主通知，要求降價219萬元，在此之前，該房源已經下調過一次價格，上次下調了301萬元。兩次調價後，共下降520萬元。目前單價為6.29萬元/平方米，是整個山水文園單價最低的房源之一。
即便如此，陳笑也透露，由於總價高，帶看仍非常少，近一個月也只有1組帶看，社區內的許多大戶型都是類似的情況。
一面大幅降價，一面仍需碰運氣，等合適的購房人，成了許多在售大戶型共同要面臨的問題。家裡馬上添加二胎的徐先生，一直在關注東三環內的幸福二村，作為工人體育場北邊的二手房，雖然周圍商業氛圍濃厚，出行方便，但大戶型仍然需要靠大幅降價才能具有吸引力。
徐先生告訴北青報記者，新年前他就關注了一套140平方米的三室兩廳，當時這套南北通透的房子掛牌1195萬元，隨後在1月底直接降價95萬元，售價降到了1100萬，當時經紀人還給他打了電話，表示業主底價更低，方便可以聊一聊。但考慮到當時疫情已經出現，徐先生表示年後再看看。誰知，進入3月份，該房源又先後兩次降價，在找房APP上的報價最低到了1000萬元。經紀人最近也一直在與徐先生聯繫，表示如果是全款，或者置換週期短的話，價格還可以再和業主商量。
降價在春節後似乎成了標準選擇，根據貝殼研究院數據顯示，目前二手房的成交均價已經跌至2017年調控以來的最低點，相比2017年高點，平均下跌了11.4%。
剛需入場撐起交易
大戶型的調價也帶動小戶型價格出現鬆動，對於價格敏感的剛需群體開始入場淘房。
鄭夢是一位在金融街工作的年輕白領，從去年起就一直尋找500萬以內的城區二手房。最近她一直在西城區的榮豐2008尋找合適的房子。鄭夢表示，她看了兩套房子，都在3月份提出了降價，一套降了15萬，報價473萬；另一套460萬，降價11萬。兩套房子中介都表示還可以再談談，全款的話，業主還會有進一步降價空間。鄭夢認為，這個價格是關注以來的最低點了，考慮及時出手。
顯然，與大戶型相比，剛需小戶型只要價格合理，成交週期會變得很快。
張燦一家3月29日剛剛自駕從湖北荊州返京，由於自身經濟上的因素，張燦一返京就聯繫中介在將自己位於定福莊福怡苑的房子掛牌出售。這套67.4平方米的兩居室原本是待租狀態，掛牌租金每月5300元，但受疫情影響，中介經紀人建議張燦降租金到5000元以下，手頭並不寬裕的張燦索性選擇以345萬元的價格掛牌出售。只是令他意外的是，他自己尚在隔離期，但房子掛出去一週時間就已經有了十幾組帶看，並且3組購房人提出了報價。
"兩個315萬，一個320萬。" 張燦告訴北青報記者，雖然意向客戶都要求降價，但確實沒想到這麼快就有反應，本以為疫情還未過去，要掛上幾個月呢。
業內人士也表示，對於許多低總價的剛需戶型來說，只要價格上有吸引力，成交週期會大幅縮短，剛需購房人明顯開始成為當前成交的主力。
大數據上看，隨著生活恢復正常，二手房成交也在解凍解封。3月份北京二手房成交量環比2月增加了近7倍，相較於1月增加了6.3%，當前已經恢復到去年3月小陽春成交水平的44%。
值得注意的是，新增掛牌房源的中小戶型比例提升。貝殼研究院表示，從新增掛牌房源的結構來看，3月60平方米以下的房源供應比相較去年12月增加了1.8個百分點，一居室房源供應比例比去年12月份增加了2.4個百分點。從掛牌房源的建築類型看，3月塔樓和板塔結合的房源供應比例相較去年12月份增加了2個百分點。
疫情因素驅動下，一部分換房需求加速入場的跡象已現。
4月後將止跌？
價格下調疊加成交逐步回暖，這樣的趨勢會持續下去嗎？價格還將繼續鬆動嗎？
對此，我愛我家研究院表示，數據上看，自2009年以來，北京二手房平均每季度網籤42661套，最低值為2012年一季度的19561套，今年一季度的20031套僅為平均值的47%，是近8年的最低值，疫情帶來的衝擊十分明顯。不過，最新的數據也顯示，3月份，北京二手房市場的新增房源量、新增客源量均已超過1月份的水平，經紀人帶客戶看房量達到了1月的六成以上。
因此，我愛我家研究院認為，疫情造成二手房市場的短暫停滯，並沒有改變市場的供需結構。疫情過後，伴隨著各行各業的復工復產，北京二手房市場會重新步入正軌。在穩定的樓市政策調控下，北京的二手房市場也將長期趨穩。
貝殼研究院對於未來二手房的走勢也比較樂觀，貝殼研究院首席分析師許小樂就認為，"封凍"一個多月的北京二手房樓市已經開啟了低位復甦模式，市場供需結構也未因疫情影響而改變。
隨著經紀門店穩步推進復工和線下帶看逐步恢復正常，以及疊加流動性寬鬆下房貸利率趨於下行的影響，第二季度北京二手房市場將迎來累積需求逐步釋放階段，預計二季度成交量將同比增長60%，向每個月1.2萬套左右的成交水平迴歸。
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