近年来，由于种种原因，流行起来合伙买房这么一件事情。有人出房票，有人出资金，也有又出资金又出房票的。在我没到深圳的时候，只是听说合伙买房这种事情。到了深圳后，发现合伙买房，频频出现在身边。
面对于这种情况有的皆大欢喜，有的不欢而散，更多的是走上了法庭。那么，对于这个问题，我们应该如何认识，并作出合理的选择与决策呢？
一、房产投资最常见的合伙买房
房产投资这种事，在历年调控的影响下，商品房不再是商品，最终剩下了两条主线：房票和钞票。
有人私信问我：“能否去大城市配置资产？”
我一般第一句话就反问：“房票有吗？”
商品房作为一种商品，而不是组织分房，其本质就是房产是商品，拿钱就可以买。
也就是说，市场经济只认钞票。可是搞到今天，已经完全变了味了。
大城市的土著就是特权群体，因为土著有房票可以买，外地来的土财主，单身没结婚还不能买，仅一个大城市的户籍身份，如果能折算成钱，就价值几十万上百万。
对于“房票＋钞票”这个组合，还可以加上十几个细化参数。但是就总体而言，“房票＋贷票＋二套”，“营业税＋所得税＋价格体系”
两年前A和B合伙买了一套房子，房价100万，首付30万，贷款70万。首付30万时，税费4万是A付的，每个月月供3510元都是B付的。收房时装修了一下，花了11万。装修是A主导的，花了很多心思，也做得很累。
从第6个月开始，房子租了出去，每月租金2000元。前三个月是A收的，此后都是B收的。因为限购限贷的各种问题，这套房子是挂在B名下的，A出钱，B出房票。买这套房用了B的购房资格和贷款优惠。
好了，现在这套房子以200万的价格顺利出售，请问A与B利益应该如何分配？
这是一个网友的给我的私信，属于非常典型的“合作买房”案例。
传统上，我们见到的“合作买房”几乎全都是50%∶50%。也就是说，两个人合伙，任何出钱出力的事情，都是完全平等、对称的。你出15万首付，我也出15万首付，每个月你出1755元月供，我也出1755元月供。之所以这么做，是因为合作买房的“利益计算”始终是个难题。你多出了点力，到最后分钱时，应该怎么分呢？因此需要“完全对称”。
在上面的案例中，A和B的责任义务如此混淆不清，简直就是一笔糊涂账，没法算啊。一般小伙伴遇到这种情况，都是“人情解决”，也就是我估个数，分你40万元利润，你看合适不合适。至于分多了还是分少了，对方拿到后心里是满意还是欲壑难填，你不会知道，最终搞不好连朋友都没的做了。
二、针对合伙买房，一套实用的精算手册助你算清双方收益
1、合伙买房的算法
其实这一切都是可以精算的，甚至可以精确到小数点后两位，明确地划分股东和红利，让我们逐步从科学的角度来看。
首先，我们假设还存在一个人C，C和A、B都是没有关联的，纯粹是一个路人甲，你可以把C想象成一个钱庄。他铁面无私，做的纯粹就是银钱借贷生意，A其实没投钱，所有钱都是C投的，投钱拿利息，款清拍屁股走人。B其实也没投钱，所有钱都是D投的，投钱拿利息，款清拍屁股走人。
（假设年利率9%，月息0.75%）
最后一栏的算法，是第一个月金额24个月复利+第二个月金额23个月复利+第三个月金额22个月复利
在上面这张表格中，将楼主的全部现金支出记在C的账户下，把朋友的全部现金支出记录在D的账户下。你说你给了本金，给了装修，如何如何辛苦，其实你的贡献就是524669.92元，你说你付了两年月供，如何辛苦，其实你的贡献就是53888.82元。
2、合作买房确认利润
第三个步骤是确认利润，100万元的房子涨到200万元，其实你并没有赚到100万元。因为你是借银行的，有银行贷款，自然就被银行收走一部分钱。我们检查一下银行对账手册，70万元等额本息贷款，还款24个月之后，还剩下677555.90元。
于是问题进一步简化为，两个小伙伴谁也没出钱，天上掉下来743899元，请问该如何分配？
接下来，两个小伙伴出力的部分为：A负责装修，B负责提供房票。和一般人想象的不同，“负责装修”这一块其实价值不高。虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活，而且装修的确有几百个SKU需要采购，但是从根本上来说，“管理装修”并不是一件很值钱的事。
假设我们之前装修费为11万元，则“管理装修”最多再算20%，价值两万元。而“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。按照业内规则，一般是10%—15%的净利润，再加一个保底金额。以上面的案例为例，假设是15%的净利润，那就是743899元×15%=111584.80元。
好了，剩下的612314元才是真正的“净利润”，净利润该如何分配，以两个人事先约定为准。50%∶50%也可，40%∶60%也行，高承担风险高收益，低风险低收益。假设是50%∶50%，则每人分配306157.02元。
3.合作买房手册
从理论上讲，一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。
（1）所有的现金投入都以9%的年利率单独列开，取出。
（2）装修劳务算费用。
（3）房票算15%净利润。
（4）剩余收益，双方按比例分。
三、5个问题推演，4个较可行参考决策方式，让合伙买房尽量少走弯路
1、5个问题推演，告诉你合伙买房有多不靠谱
但是我要提醒各位的是：不要合伙买房！不要合伙买房！不要合伙买房！重要的事情说三遍。原则上要尽量以“债权融资”的方式合作，阐明了我就是问你借笔钱，9%、10%、12%年利率均可，尽量不要以“股权融资”方式合作，因为到最后恐怕连朋友都没的做了。
为什么？因为没有经历过的人不明白，“合伙买房”真正的软肋在于“决策仲裁流程”。下面是5种逻辑推演：
a、一套100万元买进的房子涨到200万元了，要不要卖掉？一个股东希望落袋为安，一个股东坚决看好后市，请问谁说了算？
b、比如说，一套价值200万元的房子，挂牌很久了，合伙人都想卖掉，现在来了一个买家开价185万元。请问：你卖还是不卖？
c、李四去和买家谈判，结果谈回来一个188万元的价格，大家一致觉得太低，但是李四坚持要卖，你心中怀疑李四是不是收了红包。
d、房地产市场萧条，大家一致决定进行“凤姐变冰冰”，这样不仅平时可以多收房租，等出售时也可以卖出溢价。问题是“凤变冰”用多少预算？谁来负责这项工程？如果项目不符预期，谁来承担责任？搞到最后，恐怕连买水龙头是什么形状、窗帘是什么颜色都可以吵上很久。
e、政府的政策调整导致“房票”的含金量有所变化，税费有所增加，各个小伙伴之间利益分配如何继续调整？如何商议？
针对这种超过3个以上的项，我们尽可能给它们列出来
中国的房地产总体上是一路向上的。可是我见过有些城市，房价有过山车走势，高低起伏不断，当时六七个合伙的股东互骂，场面尤其血腥、惨烈。“合作买房”这种事，乃至于几个好伙伴合伙创业办公司，凡是一个团体活动，就一定要解决“决策仲裁流程”。这是一件非常复杂的事，绝对不是51∶49，那仅仅适用于非常大型的公司。如果你看过《公司法》，就知道小型合伙人企业，这个满意度必须是100%，否则两个合伙人联手起来，就可以欺负第三个合伙人，通过66%∶33%必胜。
“合伙买房”利益的计算很简单，我只用1500字就写明白了，真正的困难不是“利益的计算”，而是“利益的分配”。
2、不得不合伙买房时，有4个较为可行的参考决策方式
对于利益的分配，笔者通过多年的内部实践，总结出“合伙买房”主要的4种决策方式，尽管它们也有不尽如人意之处，然而，相对而言，还算中正客观，希望对你有用：
①．完全委托式
由房产达人A牵头，B、C、D、E入股，什么时候卖、什么价格卖、如何卖，完全由A说了算，B、C、D、E完全没有意见。这种模式卖的纯粹就是A的信誉，参与者相信A绝对不会骗人，A以自己的招牌担保，其他人全心全意依赖A。
②．强制收购模式
假设A、B两个人合作，有个买家出到200万元买房子，A同意，B死活不肯卖，说太便宜了，A可以让B用100万元（或者90万元）把他手里的份额买下来。这个模式的缺点是只解决了“要不要卖”，而没有解决“要不要装修”“要不要出租”等一系列更复杂的问题。
③．到价必卖模式
设立一个目标价，比如300万元。100万元的房子，碰到任何一个肯出300万元的买家，立刻就卖，绝不含糊。无论牛市还是熊市，谁先出到300万元就卖给谁。这个模式的好处是规则十分清晰，缺点是也没解决“要不要装修”“要不要委托代售”“要不要挑租客”等问题。
④．和稀泥，民主制
这也是目前最常见的一种方法。意思是什么都没有约定好，比如“利益”如何分配，“调控”的意外出炉，“好朋友”闹翻了……一切都到时候再说，反正大家都相信友谊天长地久。
以上这就是我对合伙买房的一些看法和建议，希望可以帮到你。
俗话说：你永远赚不到，超出你认知范畴的钱。
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