一、以租代征的定义
“以租代征”是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自将农用地转为建设用地，扩大建设用地的规模。其实质是为了规避法定的农用地转用和土地征收审批程序，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避缴纳税费、履行耕地占补平衡的法定义务。，
二、以租代征的法律效力
《中人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”
《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条第一项也规定：“承包方承担下列义务：(一)维持土地的农业用途，不得用于非农建设“。
《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》六规定：“禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任”。
因此，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅乡以及（镇）村公共设施和公益事业建设等非农业建设可以使用集体土地外，其他非农业建设都不得使用集体土地。故，以租代征的协议显然是因违法了法律规定而无效的。此外，农用地要维持其用途，要改变土地的性质要按照履行法定的征地程序，不能以租用农用地代替土地征收。
三、以租代征的形式
实践中，以租代征主要有以下几种形式：
1、用地单位和村委会签订协议租赁土地
2、政府租赁农村集体土地
3、政府作为中介促成租赁土地
4、村委会租用村民的土地进行非农业建设
小编提示大家：根据《土地管理法》等法律法规的规定，国家为了公共利益的需要可以依法对土地实行征收征用并给予补偿。土地使用权可以依法转让，但任何单位和个人都不得以侵占、买卖或者其他形式非法转让土地。确需征地或者征收房屋的，应当按照法律固定的程序进行，否则即是违法。
四、以租代征的弊端
实践中，只是以租带征的地方政府往往打出三赢的旗号，认为以租代征有利于改善农民生活，有利于提高地方政府政绩，有利于提高租地企业的经济效益，以图为以租代征披上合法的外衣，但事实真的是这样吗？答案是否定的。
对于农民来说，由于以租代征协议的违法性，一旦相关建设项目被紧急叫停，要求恢复土地，那农民可能面临需要自己出钱恢复土地。更有甚着，有些建设项目可能对土地造成永久性伤害，要想恢复土地用途很难。因此，对于出租土地的农民来说，不仅要承担要求恢复土地的风险，而且还要承担土地造成伤害无法耕种的风险。
对于租赁企业来说，租赁的土地可能面临被国家依法征收的情况，而租赁合同无法获得保护，其所建设的厂房等附着物也将被依法征收，很多情况下厂房等附着物是违建，得不到任何补偿，更何况收回投资成本。因此对于企业来说，通过以租代征获得土地使用权也面临着巨大的风险。
对于政府来说，表面上通过以租代征确实地方财政收入得到了提高，但是，我们首先要懂法、守法，在此基础上才能够谈政绩。以租代征显然是违反了法律的规定，只是以租代征必然会对政府的公信力造成很大的影响。
閱讀更多 土地和房子那些事 的文章
