老周聊物業—91：聊聊物業管理糾紛的終極解決措施 — 法院訴訟的基礎知識
前言：
業主與物業公司產生矛盾、發生糾紛，常見的解決辦法有雙方協商、第三方調解（居委會、社區工作站、政府主管部門）、法律途徑（仲裁和訴訟）等幾種方式，一般而言法院仲裁是最終極措施。
隨著社會法治意識的深入人心、法院訴訟程序的簡化（簡易程序、小額速裁、快速審判等），越來越多的業主和物業公司選擇法院訴訟的方式來處理雙方糾紛。
今天，老周就聊聊物業糾紛法院訴訟的內容。
法院受理案件、並審理案件，要具備以下幾個條件：1、有具體的訴訟請求、事實和理由，2、提起的訴訟屬於人民法院受理的民事訴訟範圍；3、有符合起訴條件的相應證據。下面就詳細說說相關的內容：
一、起訴的程序和流程
1、寫起訴狀，首先將原被告雙方的基本情況寫清楚，然後列明訴訟請求，最後把事情原委寫清楚。
2、帶上起訴狀（按被告的人數提交副本），證據原件及複印件到當地法院立案庭要求立案。
3、立案後，回家耐心等待。法院會給被告送達起訴狀，舉證通知，給原告送達舉證通知，被告的答辯狀；如果不予立案，那麼就要找找原因，是什麼原因法院不予受理，在考慮是否補充材料、繼續起訴。
4、《民事訴訟法》第一百一十九條規定，起訴必須符合下列條件：
- 原告是與本案有直接利害關係的公民、法人和其他組織；
- 有明確的被告；
- 有具體的訴訟請求和事實、理由；
- 屬於人民法院受理民事訴訟的範圍和受訴人民法院管轄。
備註：下面附有法院審判流程，供朋友們參考。
二、起訴案由
（一）法定案由
安裝最高人民法院發佈的《民事案件案由規定》（2011年2月18日《最高人民法院關於修改〈民事案件案由 規定〉的決定》（法〔2011〕41號）第一次修正）），業主與物業公司之間的糾紛主要有以下幾類：
1、確認合同（物業服務合同）效力糾紛；
2、物業服務合同糾紛；
3、建築物區分所有權糾紛（包括：業主專有權糾紛、業主共有權糾紛、車位糾紛、車庫糾紛）；
4、業主撤銷權糾紛；
5、業主知情權糾紛。
（二）具體解說
以上第1、2點就不多解釋，解釋下其他幾點:
3、建築物區分所有權糾紛：
（1）主要是物業公司侵佔業主公共利益的侵權行為的糾紛，如：物業公司佔用架空層、侵佔地面停車位、侵佔全體業主所有的地下車庫車位等利益；或者將利用業主共有所有權（公共區域）謀利、但不見公共利益歸於業主等侵權行為；
（2）以上糾紛也可能是業主委員會成員、個別業主的行為（如侵佔公共利益）侵犯了全體業主的利益。
4、撤銷權糾紛：
（1）涉及物業公司，就是物業公司越權制定了一些管理制度、公共制度（屬於按法律規定應由業主大會決定的事項），可以向法院申請撤銷；
（2）涉及業主大會、業主委員會，就是業主大會、業主委員會制定的管理制度、公共制度、做出的決定（如：侵佔公共利益）侵犯了全體業主、或相關業主利益，業主可以向法院申請撤銷。
5、業主知情權糾紛：
（1）主要是採用酬金制管理模式，物業公司沒有按法律法規要求向業主公司財務收支情況，或者利用公共區域產生的利益，未向業主公示；及其他侵犯業主知情權的行為；
（2）涉及業主大會、業主委員會，就是業主大會、業主委員會做出的決定、公共收益的使用等不向業主公司，侵犯業主知情權的行為。
（三）不屬於業主和物業公司之間的糾紛
這主要是指與物業公司履行物業服務沒有直接管理的糾紛，如：
1、房屋公攤面積不清；
2、房屋質量不合格或不符合約定；
3、合同約定地下車庫產權歸於發展商，業主不認可；
4、樓上高層單位的高空拋物造成是傷害；
5、樓上樓下相鄰業主之間因滲水造成的糾紛；
6、其他業主或租戶飼養犬隻造成業主受傷的糾紛。
以上，這些不屬於業主與物業公司之間的糾紛，如果業主向法院起訴物業公司，法院一般不予受理。
三、證據
到法院“打官司”最重要是什麼？不是律師、不是媒體輿論、不是自身受到多大傷害，最重要是“證據”！打官司就是打各自的證據，誰的證據充分、誰的證據力強，誰就能打贏官司！
（一）什麼是證據
證據（evidence）是指依照訴訟規則認定案件事實的依據。證據問題是訴訟的核心問題，在任何一起案件的審判過程中，都需要通過證據和證據形成的證據鏈再現還原事件的本來面目，依據充足的證據而作出的裁判才有可能是公正的裁判。
我國民事訴訟法規定證據的種類包括：當事人陳述、證人證言、書證、物證、視聽資料、電子數據、鑑定意見、勘驗筆錄。
（二）物業公司訴訟應當準備的證據
物業公司起訴業主，主要是物業費欠費訴訟。老周在往期文章《老周聊物業—34：近期兩個重要法律文件，及物業欠費訴訟證據材料》有詳細論述，請翻看老周的文章，此處不再累述。
（三）業主證據的收集
業主起訴物業公司，最多的就是物業公司服務質量不達標、物業公司侵犯業主公共利益。這時，一般要準備的證據有：物業服務合同、物業服務承諾、證明物業公司服務不達標的證明文件等。業主如何取證、準備證據，老周有以下建議：
1、一般而言，《物業服務合同》、服務承諾、公示公告等證據，業主比較好收集。
對於發展商聘請的物業公司，購房合同附件中就有物業前期服務合同的內容、也有服務質量的約定；至於其他如服務承諾、物業公司的通知公告等，業主採取拍照等方式取證就行了。
2、物業公司造成業主人身、財產方面損失的證據。
業主如因物業公司提供的服務不合格、或者在提供服務過程中，造成業主人身財產損失的；要及時拍照、錄像，留取相關證據證明自己確實收到傷害、傷害事實存在；另外，就是要準備受到傷害、財產損失的損失金額證明，如：醫院費用的相關單據、受損財產的發票或證明文件等。
3、物業服務質量不合格、不達標的證據，這個不太好收集。
但對於物業服務質量的取證，比較麻煩和繁瑣，但這也是關鍵性證據，業主必須要有證據才能證明物業公司提供的服務不合格。建議：可以對物業服務採取拍照、視頻監控的方法取證，如：夜間保安睡覺、外來人員不詢問不登記、保安巡邏頻次是否符合合同要求、清潔時間和質量是否符合要求等。
（四）關於聘請律師的建議
律師是專業法律工作者，對於處理法律訴訟有天然優勢，專業律師的介入能夠保證當事人的合法權益，特別是對於一些重大複雜案件，律師的作用顯而易見。
但考慮到訴訟成本方面的因素，老周建議業主、物業公司可以採取聘請律師代理訴訟、但證據收集業主、物業公司自己負責的方式進行。
四、附件
1、資料摘抄：《30張圖+934份判決告訴你深圳10年物業服務合同糾紛》（來源：問律（2018-04-24），投稿：[email protected] ）
2、上述文件對深圳2008年-2017年期間涉及物業管理的法律訴訟案件進行統計、分析，形成一份專業報告；其中有些數據比較有意思，值得關注，下面就摘抄一些內容。
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