房地产市场，在绝大部分时候都是一个资金的避风港。我个人并不会把房地产开发当成一个可以获得暴利的投资，但是如果能把风险控制下来，那么房地产投资绝对是一个安全的避风港。
疫情，这是整个地球村人都必须面对的问题，这个对于每个人，每个家庭都是一个冲击。但是在商言商，这又是一个危险与机遇并存的时代。有的人亏了，同时也会有人赚。
2019年年底到2020年3月前这一段时间，其实我们可以看到悉尼的房地产市场已经开始摆脱17、18年时候的低迷，开始缓慢复苏，拍卖的数量和价格都在缓慢上升中。可是疫情的爆发，狠狠的撞翻了这个趋势。
虽然，我们看到房地产中介们在各种场合卖力的推广，某些楼盘据说形势喜人。但是大的趋势我们都很难把握。话虽如此，很明显一点，政府并不希望房地产开发市场就此沉寂，最新的措施，甚至是允许工地7天工作，把施工定位为必要的商业行为，可想而知工程的存在，对于澳洲整体经济是多么的重要。某些数据说有30万亿澳币的GDP 是由工程所产生的，这个不知道真假，但是项目开发，对于政府保经济，保就业是必须的，而且会是大力扶持的。
说了那么多，感觉就是没说一样，一边说形势堪忧，一边又说政府会扶持，那么我们还要怎么把开发进行下去啊？
在我看来，风险控制将会成为房地产开发最、最、最重要的一环。这个风险，并不能仅仅看成是砍价，把所有专业顾问的费用砍下去就是胜利。我们要看的方方面面还有很多很多。
风险控制，对于我来说，最重要的两点：1.成本控制；2. 质量控制。
1. 成本控制：
开发的成本，最大的其实是买地成本和建造成本。买地，我们都知道，从小就从各种渠道听到的，学习到的，无论是买地还是买房子，最重要的三点：地点、地点、地点。也有的开发商把地点总结为4个 S：school, station, shops & safety，也就是学区、公共铁路交通、商铺和安全。
可是拥有了这4个S，是不是就万事具备了呢？
可以说用于了这4点，那么这个地段就算是非常不错的了，只是我们还要考虑买地的成本啊。
开发并不是简单的售价减去买价中间的就全是利润。中间还有各种各样，名目繁多的支出，通常会把投资者搞得措手不及。
举个例子：在某个华人区，有套旧房子，地700平，面宽只有12.5米，地块很深很长，虽然说council 的规定，最小地块面积是350平米，但是要做分地，这块地的面宽还不能满足要求，council 规定了面宽最少15米才可以分地。那么这样的地，我们能怎样开发呢？
同地段的旧的联排别墅，占地大约350平米的，大约是170~190万，但是是属于搬进去马上就可以住，不需要修修补补的。而同一条街的别墅，占地500平米左右的，大约估价在250~300万之间。
那么作为投资者，我们应该怎么算这笔帐呢？
以下是我的计算方式：
1. 这块地占地比较大，比同一条街的其他房子占地都要大一些，所以全新的房子，如果设计和建造比较出色的话，估价可能可以卖到320~350万左右；
2. 这块地的容积率是 0.4：1，也就是可建280平米，安装好一些的装修标准来计算，大约3500~4000块每平米，那么设计连建造费用在120万以内，含GST；
3. 那么这块地的买地费用，不能超过200万，这200万不仅仅是房子的买价噢，还有很多的支出，它们包括了：
买房子的价格，
印花税，
律师费，
房子成交之后的银行的贷款费用，利息，年费等（这个一般是两年）
房子从成交，到建造完成这段时间的市政费，地税，水费；
房子建完之后，进行销售的费用；也就是2~5%的中介费用；
卖房子的律师费；
卖房子之后的增值税,；
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