這是一份值得收藏的報告，由於篇幅較長，因此將報告分為上篇、中篇、下篇與讀者分享
在上一篇，我們與大家主要分享一下越南的政策之路。當然，從越南的很多政策中，都能看到中國的影子。作為一帶一路的重要國家，我們也歡迎所有的國家能夠學習、借鑑我們的政策和制度。
這裡再與大家分享報告的最後部分，和大家講講越南經商的風險、越南的房地產、金融、股票市場等。
越南經商風險
經濟風險
2016年到2017年間，由於越南政府出臺了一系列刺激經濟的宏觀政策， 包括積極處理通貨膨脹、解決結構性問題，進行改革等，越南的經濟逐漸復甦，所以2016至2017年越南的經濟加速增長。但是越南經濟迅速也引起了世界銀行和IMF的擔憂，2018年IMF認為越南的經濟增長率應該保持在6.5%左右，但真實情況卻在7%左右。越南經濟快速增長主要是： I) 2017 年政府出臺一系列調控政策，財政政策比較積極，貨幣政策也十分寬鬆，信貸增長明顯。II) 越南是出口導向型經濟，約70%出口是外國直接投資帶來。
政治風險
中越關係的潛在威脅：I) 中越南海爭端問題。II) 對華貿易逆差增加。III) 越南反華事件，包括：a) 2018 年6 月，越南多個城市爆發了反華示威 活動，主要是反對設立「經濟特區」的計劃，該計劃將會對外商投資者 出讓土地長達99 年。現行越南租地期限一般為50 年，最長可申請延期 至70 年。抗議者認為土地使用權期限太長，可能不利越南的國家領土 主權、政治等。b) 2014年5月13日，中國在南海西沙群島鄰近越南海域 設置鑽油平臺，引發大陸和越南船隻對峙碰撞，所引起越南大規模反中 情緒。當時由平陽開始，再擴及河靜、同奈、北寧等地，臺灣經濟部統 計在該次衝突中臺商受害產業包括鞋類15家、紡品成衣類10家、傢俱類 7家、自行車機車暨零組類14家、包裝印刷類3家、電器類4家及其他各 產業。
越南房地產市場發展歷史
越南於1945年9月獨立後，在長達近30年的戰爭以及南北地區經濟發展不均衡的背景下，於1986年實行改革開放，1987年底出臺首部《土地法》， 通過不斷地修改補充，2003年頒佈了第三部《土地法》，分別對國家和土地使用者的義務做了明確的規定。之後越南房地產市場開始起步，且呈現以胡志明(商業及產業中心)以及河內(政治中心)兩大城市為核心市場的特點。
越南房地產市場發展的三個階段：
2006 -2008年：
2007年1月，越南正式加入世界貿易組織，成為其第150個成員，外商直接投資在2007年激增至210多億美元。經濟的騰飛帶動房地產的銷售與房價的提升，2007年胡志明市房價一度翻倍至1,650美元/平米的水平 。 但受到2008年全球金融危機的影響，疊加越南政府於2007年11月宣佈對房地產交易的資本收益徵收25%的稅，內外因素綜合影響下，胡志明市房價大幅下跌，隨後穩定在1000美元/平米的水平。
2009年-2013年：
經歷金融危機後，越南房地產市場一度表現低迷，雖然政府後續出臺救市措施穩定市場，但由於2011年住房按揭利率的升高，銀行產生大量壞賬，越南房地產市場再次面臨下行壓力。
2013年至今：
越南政府於2014年推出30兆億越南盾的購房貸款計劃，刺激國內購房需 求，房價與銷售快速增長。2015年，越南政府頒佈《住房法》，開放外國人投資越南房地產，大大刺激了越南的房地產市場。尤其是胡志明市的豪宅市場，在此期間其房價漲幅明顯超過其他檔次的產品市場。
越南房地產市場發展現狀
1.人口及城鎮化
近年來，越南人口總數以及城鎮人口比例均穩步提升。近十年來越南的人口年化複合增長率約為1.07%，截至2018年越南全國共有人口9,466.6 萬人，其中城鎮和農村人口分別為3,383.0萬人和6,083.6萬人。 從人口結構來看，根據世界銀行的統計2018年越南全國0-14歲人口占總人口比重為23.2%，15-29歲人口占總人口比重為23.9%，30-44歲人口占總人口比重為23.7%，45-59歲人口占總人口比重為17.8%，大於60歲人口占總人口比重為11.4%。通過數據比對，越南2018年人口結果與中國2000 年人口結構相似，購房主力人口(30-59歲)佔總人口比重均在40%左右。
此外，據越南國家統計局和聯合國預測，其人口總數將在2025年前後突 破1億。 目前，越南城鎮化率達35.7%，也基本與2000年的中國城鎮化水平(36.2%) 相當，世界銀行預測到2040年的城鎮化率將達50%。未來伴隨城鎮化率 的不斷提升，人口的不斷流入，越南的房地產市場，特別是核心城市(胡志明和河內)將獲得強有力的需求支撐。
2.主要城市房地產發展現狀寫字樓：
胡志明市
根據CBRE的統計，2019年胡志明A級寫字樓上半年平均租金達46.7美元/ 平米/月，預計全年租金增長可達3%；B級寫字樓租金達25.53美元/平米/ 月，預計全年租金增長可達2.3%。同時上半年A級寫字樓空置率下降至 2.6%，B級寫字樓略有回升，達3.4%。但由於全年寫字樓加大市場供應， 以及部分B級寫字樓提高質量搶奪部分A級寫字樓客源，預計全年A/B級寫字樓空置率分別在10.6%/6.6%的水平。
河內
根據CBRE的統計，2019年河內A級寫字樓平均租金在26.4美元/平米/月， 預計全年租金增長可達1%；B級寫字樓租金達14.3美元/平米/月，預計全年租金增長可達1%。同時上半年空置率A級寫字樓下降至8.2%，B級寫字樓略有回升，達10.6%。預計2019全年A/B級寫字樓空置率分別在7%與12%的水平。
零售商場：
胡志明市
根據CBRE的統計，2019年上半年胡志明市零售物業租金中心城區達130.6 美元/平米/月；非中心城區租金達36.1美元/平米/月，空置率中心城區達1.6%，非中心城區則為7.7%。由於2019年零售物業供給的增加，中心與非中心城區空置率預計將上升至17.5%/15.3%，而租金方面預計仍將維持穩定。
河內
根據CBRE的統計，2019年上半年河內市零售物業租金中心城區租金達 100.7美元/平米/月；非中心城區租金達25美元/平米/月，空置率中心城區達2%，非中心城區則為9.4%。由於2019年中心城區無新增供給，非中心城區競爭加大，空置率中心與非中心城區預計將達1%/15%，而租金方面中心城區表現將優於非中心城區。
住宅：
胡志明市
根據CBRE的數據顯示，2018年越南公寓住宅市場增速經歷激增到平緩的 過程。2019上半年，胡志明市住宅銷售去化率達80%，由於有限的市場供給，一手房銷售均價達1,873美元/平米，同比增長20%，2020-2021年預計一手房價上漲幅度將達5%-10%，供給短缺也將帶動二手房需求以及房價的增長。
河內
根據CBRE的數據顯示，2019全年河內市住宅新增供給較為穩定，市場偏向平和，一手房銷售均價達1,337美元/平米，同比增長4%，由於前期上漲過快，預計豪宅市場一手房價在2019年後將面臨回調壓力，其他檔次項目房價未來三年將維持平穩的狀態。
剛需角度看，在過去的五年中，越南每年穩定2%的人口不斷流入核心城 市(胡志明與河內)，隨著經濟的發展，人均可支配收入的提高，中等收入群體的壯大，剛需項目將會獲得強有力的支撐。
投資的角度看，越南房地產投資回報率較高。根據CBRE統計，其客戶目前在越南購房的主要目的為投資，購房後用來出租的比例超過60%，而為了增值僅佔不到20%。此外，根據Savills統計，2018年胡志明市高端住宅的投資回報為10%，包括6%的資本利得和4%的租金收入；河內市的回報為8%，包括3.5%的資本利得和4.5%的租金收入。相關數據顯示，目前 越南住宅公寓的平均租金回報率大概在6%~8%，寫字樓的租金回報率可達10%~15%，投資回報較為吸引。
近幾年越南房地產住宅市場的火熱主要集中在豪宅項目，2018年胡志明 與河內均價基本在5,500元/平米與3,500美元/平米水平，與2018年上海內 環線每平米超10萬人民幣的均價相比仍有不小差距。在海外買家與本地 富人階層的推動下，豪宅市場一手房價增速明顯高於其他檔次項目的房 價漲幅，投資屬性更為明顯，長期看核心地段稀缺項目將更具有投資價 值。商業地產板塊，零售商場等物業雖會受到電商發展的一定衝擊，但 由於越南較為年輕的人口結構以及快速增長的人均收入，消費升級下也 將帶動本地零售物業需求。而寫字樓由於經濟發展與外商投資的增加， 需求旺盛，未來幾年供給也將有所增加，預計租金仍能保持穩定的水平。 總體來看，越南房地產市場核心城市剛需具備增長支撐，投資需求更考 驗對於項目以及區位的選擇，同時警惕政策與匯率等風險。
城市分佈
越南位於東南亞的而中南半島東部，北與中國廣西、雲南接壤、西連老 撾、柬埔寨；地理位置得天獨厚，海岸線漫長，擁有眾多港口。隨著越南改革開放以來經濟的快速增長，越來越多的國外視線聚焦到了這個發展中國家。近年來越南發展勢頭迅猛，日益受到海外資金追捧。其中房地產市場首當其衝，成為海外投資者配置資產的重要選擇。
目前越南房地產市場聚焦於其首都河內以及經濟中心胡志明市，拋開經 濟發展不說，就城市規劃，交通設施及知名度而言，這兩個城市遠遠把 其他城市甩在身後。
胡志明市是越南的一箇中央直轄市，行政級別與省相同。自2003年12月， 這座城市劃分為19郡和5縣。5縣面積達1601平方公里，19郡面積達494 平方公里。胡志明都市鐵路是目前越南最大的城市軌道交通系統，目前 有兩條鐵路線路正在施工。於2007年胡志明市人民委員會制定規劃。一 號線和二號線先後在2008年與2010年動工，其中一號線將在2020年底通 車，預計每日載客量16萬人。下面為2007年發佈的胡志明市鐵路系統規劃。
目前胡志明市的發展規劃可以參考中國上海市，以西貢河為分界線，劃分出了不同的郡。其中第一，三，七郡坐落西邊，類似浦西，第二，九郡坐落東邊，類似浦東。這也是目前胡志明市房地產投資最受歡迎的幾個郡。
其中第一郡是胡志明的市中心也是金融中心，目前房價領跑全市。高樓 大廈隨處可見。第三郡則深受外國人喜愛，這裡能感受到殖民風格的法式氣息，擁有各類咖啡館和酒吧，生活氣息濃郁。第七郡擁有高爾夫球 場，更多綠化率的小區和各式餐廳；更主要的是它遠離了市中心的喧囂， 成功吸引了不少偏好安靜的家庭。第二郡發展速度令人瞠目結舌，學校、 醫院、餐廳地鐵等各項生活配套正在逐漸完善，僅用了十年就從最貧困的地區之一搖身一變受人追捧。第九郡位置處於南北交通軸線上，近年來也得到了大量投資加速現代化建設，以高科技園區為目標而努力，潛力無限。
作為越南的首都和第二大城市，河內這幾年的發展可謂是日新月異。 2016年5月9日越南總理阮春福批准關於首都河內行政區劃到2030年和 展望2050年的擴大建設調整決議。將河內市區劃範圍設定為河內市及永 福、北寧、海陽、興安、河南、和平、富壽、太原和北江周圍諸九個省， 面積達到了24,300平方公里。
2008年3月，越南交通運輸部向越南政府總理呈交了《首都河內至2020 年交通運輸發展規劃》，同年7月越南政府總理阮晉勇簽署批覆通過該 發展規劃，該規劃提出了在2030年前建成五條都市鐵路和三條快速公交線路。因腐敗和資金以及種種其他原因，目前僅有由中鐵六局集團有限公司承建的(吉靈-河東)線於去年通車，三號線原定於2018年通車，現延至2023年通車。
河內的市中心由四個區組成，分別是Hoan Kiem還劍區、Ba Dinh巴亭區、 Hai Ba Trung二征夫人區、Dong Da棟多區。值得一提的是，河內目前擁有越南第一條投入使用的地鐵，越南的摩托大軍造成了很嚴重的城市擁堵，河內目前已經有幾條主要的街道開始禁摩，發展公共交通是大勢所趨，地鐵沿線樓盤無疑具有更高的升值潛力。
土地政策
越南1987年出臺首部《土地法》，1993年出臺第二部《土地法》，1998 年對第二部《土地法》進行修改和補充，2003年頒佈第三部《土地法》。
越南現行土地法規定:土地所有權屬於國家，不承認私人擁有土地所有權， 但集體和個人可對國有的土地享有使用權。國家統一管理土地，制定土地使用規章制度，規定土地使用者的權利和義務。公民、家庭戶的土地 使用權是一項重要的財產權利，可以和其他財產權利一樣進行交換、轉 讓、抵押、租賃和繼承轉移。土地使用權的轉移必須在國家主管部門辦理相關手續。土地使用權的轉讓主要通過交換、買賣、租賃或抵押等方式進行，須按規定交納土地使用權轉讓稅。
2015年7月，越南新《住房法》實施，規定只要擁有越南簽證，外國人、 外國投資基金、外資銀行、外企在越分支機構和代表處都合資格購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅以及寫字樓。越南本國人的不動產是永久產權，而外國人不動產產權的使用年限為50年，期滿可續約，最長不 可超過70年。其中住宅和商業的門檻暫時沒有區分，商業地產目前屬於供不應求的火爆狀態。新法案還規定，外資房地產開發商持有不動產的比例上限從49%提高到100%。因此吸引了不少海外資金湧向越南進行投 資，許多高端住宅項目也由此而生。
我們簡單整理了一下外國人和越南本地人購房的政策區別。
2015年政策實施之後，外國人最多可買單元式建築內30%的套房，物業 內10%的房產。其中物業可以是排屋式公寓、獨立式住宅、半獨立式住宅或分層地契(商業地產)。但如果你娶或嫁給一名越南公民，你將有權 力享受越南本地人購房待遇。
跟其他許多東南亞國家例如柬埔寨和泰國一樣，外國人不能擁有土地。 除此之外，土地是有越南人民共同擁有，不過由政府管控。由於土地擁 有權對於外國人有限制，你需要一份租貸契約。也就是所謂的LUR(土地 使用權)。
在具體購房流程方面，外國人和本地人並無明顯差異，我們總結一份簡 單的購買流程供大家參考。
風險
政治風險：存在歷史遺留爭端、文化衝突等因素的影響。
政策風險：政府可能會出臺一些新的稅收政策控制市場。
開發風險：不同的項目之間，品質以及管理存在差別，因此投資要儘量 選擇信譽好的開發商，避免出現拖延工期或者被騙的風險。
資金風險：類似中國，越南屬於資本項目未開放的外匯管制的國家，匯 率波動可能引起投資收益的風險。越南外匯管制十分嚴格，如果到越南 置業，首先要有合法進入越南的簽證，然後必須在越南的當地銀行開一 個包括美元和越盾雙幣種的賬戶，然後用美金從海外賬戶轉到自己在越 南開的這個賬戶。值得注意的是，一切購買流程，從自己的賬戶轉到開 發商的賬戶，都是用的越盾。越南的房產開發商可接受現金作為購房款， 但目前外國人在越南銀行開始的賬戶無法存入現金。
流動性風險：目前越南的二手房交易市場還未完善，由於大量樓盤不斷 推出，一手房市場供需相對穩定。再加上外國人購買房產價格相對較高， 對越南本地人吸引力不大，投資者需謹慎考慮流動性風險。
小結
近年來，“越南是下一個中國”的觀點甚囂塵上。從黃金時代到如今的白銀時代，市場見證了中國房地產市場的蓬勃發展。參考中國的發展經驗， 越南人口增長迅速，即將到達一億，城鎮化率以及人口結構接近中國21世紀初的水平，隨著未來經濟的發展，核心城市人口的不斷流入，人均 收入水平的提高，剛需住房市場具備長期的發展前景。而外商投資的增 多，人民生活水平的提高，也大大刺激了寫字樓，零售商場等投資物業 的長期需求。長期角度看，越南房地產市場具備投資的價值。但同時需 要注意的是，由於文化、社會環境等存在差異，越南是否能完全複製中 國的經濟發展道路猶未可知。對於外國投資者來說，越南房地產市場公 開信息較少，存在政治政策變動，匯率下行，流動性不高，項目周邊軌 道交通建設慢於預期從而影響資產增值等的風險，在項目的選擇上建議優先考慮核心區位的優質項目，結合相關政策，規避風險。
貨幣體系
越南中央銀行為越南國家銀行，成立於1951年5月6日。2010年越南《中 央銀行法》規定，越南國家銀行是越南的貨幣政策主管機構，主要通過 貨幣政策達到穩定貨幣幣值和保持合理通貨膨脹的目的。除了作為中央 銀行外，越南國家銀行還有頒佈有關貨幣和銀行經營活動方面的法規， 簽發或撤銷信用機構的營業執照，解散、兼併信用機構，檢查、監控信 用機構的經營活動，並處罰違規的信用機構。目前，越南央行的貨幣政 策框架是來自2015年的方案，包括，通過貨幣政策工具調控通貨膨脹， 藉以穩定宏觀經濟和確保信貸體系適宜流動性。
操作層面上，越南國家銀行以4％的目標通脹率作為貨幣政策的國內名 義錨，以VND/USD作為目標匯率的外部名義錨，通過儲備金積極干預外 匯市場並調整銀行間市場利率。目前總體物價水平仍然低迷，處於2.5％ 的可控水平，VND/USD匯率持平於23140/23260。
匯率政策
匯率政策方面，與中國類似，越南現行的匯率制度為有管理的浮動匯率 制度。越南匯率制度分為兩個階段：I) 1986年越南改革開放前，在越南 改革開放前的集體經濟體制下，越南出口份額較小，採用固定匯率制度。 但隨著越南經濟逐步擴張，出口規模增加，固定匯率制度逐漸不滿足外 匯市場的要求，出現了官方匯率與黑市匯率之間較大價差。II) 1986年越 南改革開放後，1989年越南央行對金融體制進行改革，將固定匯率制度 調整為浮動盯住匯率制度。從初期的浮動幅度為正負1%，2009年3月將 浮動幅度擴大至正負5%，2011年2月隨著匯市的逐步穩定浮動幅度縮減 至正負1%水平，2015年底又調整到正負3%水平。
在 2018年IMF匯率制度分類中，越南法律上是管理浮動（managed floating）制度，即當局並未設定特定匯率要求，但保留干預匯市的權力； 執行上屬於穩定安排(stabilized arrangement)制度，以一籃子貨幣作為匯 率錨，對波動區間寬度、中心與斜率進行雙向調控。越南國家銀行（SBV） 正在逐步提高匯率靈活性，2015年8月，VND / USD交易範圍從正負1％擴 大到正負 3％，同時中間價下沉1%。 2016年1月，越南宣佈VND / USD 每日匯率將根據以下三項考慮進行調整：（i）前一天的加權平均匯率； （ii）越南盾對其他七項重要交易貨幣的匯率變動的加權平均值； （iii） 國內宏觀經濟狀況。目前，越南正在維持一種適用於現代國際交易，且 不受付款和匯款限制的兌換系統，但是出於安全考慮時，當局會施加外 匯限制。
財政情況
近年來，越南宏觀財政政策收緊，預算赤字減少，政府擔保限制逐步嚴 格，扭轉了公共擔保（PPG）債務快速增長的局面。在經濟快速成長的 環境下，越南通過實施重大財政鞏固和嚴格限制政府擔保等措施，將公 共債務從2016年底GDP的60%降低至2018年底GDP的55.5％，將國家預算 赤字從2014–16年GDP的5.5％降低至2016-18年GDP的4.6％左右（GFS指 標）。如果把越南社會保障局（VSS）的盈餘，退休金系統和其他預算 外資金（EBF）納入計算，廣義政府（GG）平均赤字僅佔2017-18年GDP 的2.7％。為了進一步改善稅收管理，當局提出將徵收環境稅和特殊消費 稅，但目前還未實施。當局還在逐步減少公務員及行政部門的不必要支 出以降低預算赤字。
在當下的政策環境下，越南將繼續逐步進行財政鞏固並嚴格限制政府擔 保，政府債務將借力經濟增長而進一步下降，從而釋放更多財政空間。 但值得注意的是，越南用以基礎設施建設，社會支出以及應對人口老齡 化和氣候變化的財政需求也十分巨大且在持續增長。
越南股票市場發展
(一) 越南股市快速發展，但尚未成熟
越南證券市場成立之初僅有兩隻股票上市，20年後的今天，截至2019年 10月15日，越南股市總市值為1558.4億美元。越南證券市場已經成為東 南亞地區增速最快的5大證券市場，越南有3大主要的證券交易，胡志明 交易所(主板市場)、河內交易所(中小板市場)以及UpCoM交易所(創業板)， 合計超過1500家企業掛牌上市，截至2019年10月15日，越南股市三大交 易所股票總市值為1558.4億美元，佔國內生產總值的64.3%。胡志明股票 交易所整體市值達到3,103萬億越南盾(約1,357億美元)的水平，為最主要 股票交易所。河內交易所與UpCoM交易所規模相對較小。UPCoM是非上 市公司的股權交易市場，是為中小企業提供服務的，為上主板之前的中 間步驟。
(二) 金融、地產主導，其餘行業發展空間大
截至2019年10月15日，越南股市總市值為1558.4億美元。按GICS分類來 看，金融、房地產是越南股市中佔比最大的兩塊，市值佔比分別為27% 和26%。日常消費品、工業和公用事業分列3-5名，分別貢獻16%/10%和 8%的總市值。而其餘行業的總市值較小，尚有巨大的發展空間。
(三) 海外投資者參與度和活躍度提升
境外資本持股比例逐漸提升。越南交易所規定外資持股比例從最初的不 得高於20%，後來逐步提高到49%，目前除了銀行等個別重要行業仍然 控制在30%的外資持股比例以外，包括券商在內的諸多行業已放開到 100%。
目前，越南證券市場已吸引大批境內外投資者踴躍入市，證券賬戶數量 從2000年的3000戶增至2017年的190萬戶，其中境外投資者賬戶約1.9萬 戶。2018年海外投資者淨買入額從2017年的26萬億越南盾猛增65.4%,達 到43萬億越南盾。主要來自日本、韓國、新加坡和美國等。
過去三年，海外投資者在胡志明交易所的淨買入額逐年增加，買入額分 別佔市場交易總額的14.6%/16.0%/19.2%，賣出額佔市長交易總額的 15.9%/13.5%和16.1%。隨著越南市場的逐步發展，海外投資者在越南市 場的參與度和活躍度日益提升。
(四) 越南參考中國經驗，股改迎來投資機遇
越南的發展路徑和我國高度重合，是中國改革開放的翻版，國企私有化 改革能夠有效解決國企低效率與債務問題，我們認為，未來3-5年將是越 南IPO國企私有化紅利的最後機會。
根據2017年5月的越共中央委員會第五次全體會議，提出的2017-2020 國 企私有化規劃藍圖，2017-2020年將轉讓406家國企部分股權，其中181 家將在2018年改革。同時，越南政府還調整了部分法律框架(第126 號令 和第91 號法令草案)，將幫助在越外商持股突破49%的上限，以增強戰 略投資者參與競標國企股權的動力。
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