摘要：但願，我們都早點進入一個更好的時代（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|張銀銀
近日，據公開消息，穆迪投資者服務公司已將雅居樂集團控股有限公司的評級展望從穩定調整為負面。與此同時，穆迪維持雅居樂Ba2的公司家族評級及其債券的Ba3高級無抵押債務評級。
這距離雅居樂發佈其2019年年報還不到10天的時間。
穆迪高級副總裁曾啟賢稱：“展望調整為負面反映了雅居樂為業務擴張而增加債務，導致其信用指標趨弱。”
到底怎麼回事？看完雅居樂2019全年業績公告，給槓桿遊戲的體會是：穆迪的下調不無道理。
業績公告披露，2019年，雅居樂自己連同其合營公司及聯營公司以及由其管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目之預售金額，合計為人民幣（下同，不再強調“人民幣”）1179.7億元，較去年增加14.9%。
對應的建築面積為891.1萬平米，較去年增加 11.7%，預售均價為每平米13240元。
雅居樂自稱，預售金額再次突破千億關口。當然，這個增速馬馬虎虎吧，肯定也不差。
只可惜，2019年，雅居樂的營業額為602.39億元，較去年只增加了7.3%。
最讓外界注意的是，毛利為183.58億元，較去年下跌25.6%。同時，整體毛利率為30.5%，較去年下跌13.4個百分點。
海南在我國房地產市場上，註定是難以被忽視的一個區域。最近幾年，海南樓市也經歷了一波被市場熱情相擁，到漸漸冷靜的過程。多家房企在海南佈局，且獲得豐厚回報。
據投資時報報道，2017年，雅居樂海南項目佔公司銷售總額的21.98%，其清水灣賣出了170億元！當年更是獲得了全國年度房地產項目銷售冠軍的榮譽。
然而，隨著樓市調控政策的推出，尤其是限購，這個曾經的冠軍項目在此後兩年銷售額甚至斬到了膝蓋以下，2018年和2019年的銷售額分別為：113億元和不到40億元。
一邊是“現金奶牛”項目的失色，一邊是負債持續走高。
截至2019年末，雅居樂銀行借款（包括銀團貸款）403.48 億元（2018年末：377.04億元）及其他借款135.82 億元（2018年末：114.95 億元）是以其現金、使用權資產、自持物業、持作銷售已落成物業、發展中物業、投資物業、若干附屬公司的股份及股本權益作抵押。
雅居樂的若干附屬公司，以其股份對優先票據作出擔保。
於2019年末，該等附屬公司的淨資產為43.94億元（2018年末：40.26億元）。資產支持證券及商業物業資產支持證券分別為9.04億元（2018年末：10.55億元）及40.84億元（2018年末：40.73億元）是以其貿易應收款項及使用權資產、自持物業及投資物業作抵押。
負債率方面，2018年雅居樂的淨負債率79.1%，繼續增長；2019年中報顯示，其淨負債率增長到81.3%；2019年報則顯示全年淨負債率再次微漲至82.8%。
截至去年末，雅居樂計入權益工具的永續債餘額達到135.6億元，比2018年末83.3億元新增52.3億元。
其中一年期流動負債約423億元，比2018年末新增近70億元。
不用槓桿遊戲多說，可以想象，2020年雅居樂的現金流壓力。
穆迪預計，未來12-18個月雅居樂以收入/調整後債務比率衡量的債務槓桿率將從2019年的51.2%升至60%左右，同期 EBIT/利息比率將從2.3倍升至3.0倍。上述信用指標仍將處於當前評級的較弱水平。
2020年，雅居樂銷售目標同比僅增1.7%，相比而言也開始放緩腳步了。
對於個人來說，千億房企們尚且趨於保守，個人購房更應該謹慎。但願，我們都早點進入一個更好的時代。
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