報告要點
市場繼續縮量震盪，築底特徵明顯：上週上證指數上漲0.58%、滬深300上漲0.93%、創業板指上漲1.72%，萬得全A交易額2.72萬億，環比再次減少7.3%（成交額接近年初低位）。上週地產板塊上漲0.21%，年初以來累計下跌12.52%，在所有申萬一級行業中排名23/28，地產板塊估值水平PE（TTM整體法並剔除負值影響）為7.92倍，港股通內房股7.10倍。
全球疫情確診病例突破170萬，境外新增疑似二次探頂：本週新冠疫情COVID-19防控形勢有三點值得注意：1）國內境外輸入病例有所反彈，近期上海、黑龍江、內蒙等區域值得關注；2）境外4月10日新增9.76萬病例，略低於4月3日的10.2萬，單日峰值10萬例初步確認；3）美國單日新增病例最高3.6萬例，英國同日創新高，此外俄羅斯、印度等國家單日新增病例持續上行。
政策寬鬆走新路，調節供需兩端激活行業動能：4月9日國務院及發改委發文，鼓勵人口等要素自由流動、大幅放寬落戶限制提升購房需求增量；要求在政府空間規劃前提下全面推行集體經營性建設用地入市，承接城鎮配套用地需求，一方面提升商住建設用地指標調劑空間，一方面增厚存量房地產價值；實施人錢地掛鉤制度，新增建設用地指標與新增人口對應，以需求定供給。
頭部房企發佈3月銷售數據，略好於克而瑞數據：從同比增速來看，招商蛇口、恆大、龍湖、中海、世茂、碧桂園等3月銷售表現較強，新城控股和保利相對較差；從銷售均價的變化趨勢來看，3月金地、招商蛇口的銷售均價有明顯抬升，恆大銷售單價下跌幅度超16%，碧桂園、新城、萬科、融創、保利單價均有不同程度的下降。從30大中城市看，單日成交量基本恢復去年同期水平。
投資策略與重點關注個股：擇時方面建議關注股價低估和基本面預期改善的時間，擇股方面建議按三條投資主線，1）估值有抬升潛力：A股推薦萬科A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H估推薦中國金茂、寶龍地產、融創中國、旭輝控股、龍光地產，建議關注世茂房地產；2）顯著低估並存在預期差：A股推薦中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華髮股份，H股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國、中國恆大；3）物管類和小市值：A股推薦南國置業、南山控股，關注大悅城、招商積餘、新大正，港股推薦保利物業，關注藍光嘉寶等。
風險提示：新冠肺炎疫情防控風險、銷售回款風險、復工竣工風險。
報告正文
市場回顧
上週A股市場整體繼續保持縮量震盪，上證指數上漲0.58%、滬深300指數上漲0.93%，創業板指上漲1.72%，萬得全A上週交易額2.72萬億，環比減少7.33%，交易繼續保持縮量狀態（成交額接近2020年初低位）。
申萬一級行業房地產板塊（簡稱申萬地產）上週上漲0.21%，在所有申萬一級行業中相對排名20/28。從年初漲跌幅來看，申萬地產下跌12.52%，在所有申萬一級行業中相對排名23/28。上週申萬地產交易額466.42億，環比減少17.14%。
從個股漲跌幅來看，上週京投發展、京漢股份和ST天業等個股漲幅居前。金地、萬通地產和ST愛旭等個股跌幅居前。
從板塊交易額來看，上週萬科、保利、哈高科、金地、新城、大名城、亞通股份、中天金融、金科和榮盛發展等排在行業前列。其中，萬科和保利周交易額合計88.23億，佔板塊交易額比重為18.92%。從年初累計漲幅來看，大名城、萬通地產、招商積餘和黑牡丹等漲幅居前，上漲個股個數佔比20.45%。年初以來，中南、新黃浦和華夏幸福等跌幅居前。
從港股通內房（根據Wind-港股概念類-內房股，且為港股通標的）表現來看，上週整體表現較好，九龍倉、上實城開、融信和太陽城等漲幅明顯，而SOHO中國、力高集團和豐盛控股位居跌幅前列。年初以來，中海物業、雅生活、金地商置、碧桂園服務等個股表現強勢。上週從成交金額來看融創、中海、長實、潤地、恆大和碧桂園服務等均超過10億。
行業點評
【新冠肺炎COVID-19跟蹤】2019年12月5日，武漢出現首例不明原因肺炎就醫患者。2019年12月30日，武漢陸續出現不明原因的肺炎病人，均來自於華南海鮮市場，症狀疑似SARS，但還未引起重視。2020年2月13日在日內瓦的國際會議上，WHO世界衛生組織宣佈將目前爆發的新冠病毒正式命名為COVID-19（替代之前的名字2019-nCoV）。2020年2月21日，國家衛生健康委決定將“新型冠狀病毒肺炎”（Novel coronavirus pneumonia）英文名稱也修訂為COVID-19，以取代之前2月8日的英文名稱NCP。
截止2020年4月12日11:00，國內累計確診病例83,482例，較昨日增加113例，增加病例數有所反彈；現存確診病例2,105例（+97例）、現存無症狀感染者1,086例（+63例）、境外輸入確診病例1,280例（+97例）、累計死亡人數3,349例（+0例）、累計治癒病例78,028例（+85例）。國內疫情防控態勢保持穩定，境外輸入仍是重要增量來源，同時疫情在國外已經擴大到209個國家，累計確診1,700,951人。
本週值得關注的主要有三點，1）繼上週明顯下降後，本週境外輸入病例有所反彈，近期上海、黑龍江、內蒙、香港等區域境外輸入病例較多；2）海外疫情仍在持續擴散，全球累計確診超過170萬例，4月10日新增9.76萬病例略低於4月3日的10.2萬，單日峰值10萬的拐點初步確認；3）4月10日，美國新增病例3.6萬例（創新高）、英國新增病例0.87萬例（創新高），其他國家如俄羅斯、印度單日新增病例出現持續增長態勢。
【行業政策動態跟蹤】
近一週最值的關注的政策有兩個，其一是4月9日國務院發文《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》和國家發改委發文《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，其二是4月10日央行談房地產“三穩”目標時，表示穩定房地產市場預期尤其重要，央行下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。
我們的點評 ：
1） 關於房地產政策的轉折點問題，市場期望出現的“房地產金融政策”發生轉折，比如類似以前的“認房不認貸”、“降低首付款比例”、“與棚改類似變相的方式提升購買力”等出現的概率並不大，或者說隨著銷售的恢復、其他政策的出臺，出現的概率在變小。中央“房住不炒”的定位還是很清晰的，地產的金融屬性最好就這樣了，不要再被強化，不能通過提槓桿的方式刺激流動性，地方“房短不刺”的要求相對模糊，短期和長期區分難度不說，“刺激”的意思也耐人尋味，本意可能是說不能促漲但可防跌，或者說地方的政策只能用來防跌。在這種框架下，地產金融政策放鬆一點還是有空間，但轉向的可能性並不大，政策大概率是縱深漸進式放鬆（新路子），而非一次性轉向（回到老路）。如果認可這個判斷，那麼意味著投資者根據“政策轉向”的邏輯再擇時恐怕靠不住，因為政策的變化難以在一個時間形成“轉向的一致性預期”。
2） 既然金融政策大概率難以轉向，那麼地產政策的路徑在哪兒？在供需兩端進一步增加流量、打開行業空間而提升流動性。3月12日國務院下放用地審批權的點評內容可以參考我們此前的報告。針對4月9日國務院和發改委的發文，總體上毋庸置疑是利好地產行業的。
其一，鼓勵人口自由流動、放寬落戶提升了購房需求的增量。國務院的發文鼓勵人才自由流動，而且儘量不要受到戶口等限制，比如明確了探索推動在長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認。發改委的文要督促城區常住人口300萬人以下的城市完全放開落戶，對城區常住人口300萬以上500萬以下的城市對重點人群放開落戶，對城區常住人口在500萬人以上的超大城市對郊區落戶放寬。
其二，農村經營性建設用地入市可以承接部分配套用地需求，一方面商住建設用地指標調劑空間變大，一方面增厚了存量房地產的配套價值。國務院發文要求全面推開農村土地徵收制度改革，擴大國有土地有償使用範圍。發改委要求在符合政府空間規劃前提下，全面推開農村集體經營性建設用地直接入市。實施人地錢掛鉤制度，新增建設用地指標與新增戶籍人口對應。推動城鎮基本公共服務覆蓋，有利於維持和提升城鎮房地產的價值。
其三，打開房地產行業相關產業鏈空間。實施城鄉融合發展，以縣城為載體的新型城鎮化建設，這一塊契合都市圈和城市集群的發展趨勢，對於區域深耕的房企有重要意義。無論是傳統改善型產品的下沉、還是產業園、文旅地產或是代建市場，都可能迎來更大的發展空間。
4月10日，青島市不動產登記中心主辦的“青島網上房地產”網站發佈了“2020青島百日萬店消費季網絡房展”活動規則，特別提到，會堅持“房住不炒”定位繼續執行限購政策，但對由於繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅佔部分共有份額的，不按其擁有一套住房計算。鼓勵改善型住房需求，出售1套以上原有住房新購1套住房的，原有住房應取得《不動產權證書》滿2年並辦理買賣合同網籤備案後或委託中介機構代理銷售並辦理委託代理合同網籤備案後，即可對新購住房的買賣合同予以網籤備案。
4月10日，央行談房地產“三穩”目標：穩定房地產市場預期尤其重要。央行金融市場司司長表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且週期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大，下一步還是按照中央總體要求和精神，圍繞“三穩”目標做好工作。
4月10日，上海市舉行疫情防控工作領導小組新聞發佈會，表示將減輕房企入市成本壓力。今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。會上介紹了即將出臺的《上海市擴大有效投資穩定經濟發展的若干政策措施》主要內容，文件中提到對急需用款的舊改項目先行預撥100億元資金。加快啟動市、區聯手土地儲備項目和新一輪市、區聯合舊區改造項目。在新增土地方面，上海將夯實土地供應計劃，適當增加年度土地供應量；在存量土地方面，上海將精準實施混合用地出讓、容積率提升、標準廠房分割轉讓、綠化率區域統籌等政策，高效利用存量土地。
4月9日，中央出臺第一份要素市場化配置文件。中共中央、國務院發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，要求根據不同要素屬性、市場化程度差異和經濟社會發展需要，分類完善要素市場化配置體制機制。意見要求，穩妥推進存貸款基準利率與市場利率並軌，提高債券市場定價效率，健全反映市場供求關係的國債收益率曲線。推動超大、特大城市調整完善積分落戶政策，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。
4月9日，發改委表示，將牽頭建立推進要素市場制度建設工作機制，確保各項重點任務落到實處。深化基礎性改革。加快政府職能轉變，打破行政性壟斷，大幅減少政府直接配置要素範圍。深化國有企業和國有金融機構改革，完善國有企業和國有金融機構法人治理結構，確保各類所有制企業通過競爭等市場手段平等獲取要素。
4月9日，發改委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》，促進大中小城市和小城鎮協調發展，提升城市治理水平，推進城鄉融合發展。督促城區常駐人口300萬以下城市全面取消落戶限制；促進農業轉移人口等非戶籍人口在城市便捷落戶。全面推開農村集體經營性建設用地直接入市；加快引導工商資本入鄉發展，開展工商資本入鄉發展試點。
4月8日，南京市委市政府召開新聞發佈會，發佈《關於支持促進高校畢業生在寧就業創業十項措施》。包括落戶門檻放寬至40歲以下大專生、推出7000套人才公寓保障人才購房、開發4000個見習崗位等10個方面“真金白銀”的扶持。《十項措施》中最受關注的一條，就是落戶門檻進一步放寬，“本科學歷人才從40週歲放寬到45週歲，將留學回國人員和非全日制研究生一併納入，40週歲以下的大專學歷人員在寧就業參保半年就可以落戶。”
4月8日，烏魯木齊發布支持企業發展的十七條措施，當中提到在2020年1月1日至8月31日期間，新建商品房預售重點監管資金的監管比例減少50%，並對存量重點監管資金按50%比例一次性撥付給開發企業。截至4月7日，新疆維吾爾自治區烏魯木齊為房地產開發企業釋放16.47億重點監管資金，其中政策惠及的有127家開發企業146個項目，減收重點監管資金1.91億元；按減半原則，99家開發企業113個項目，撥付存量重點監管資金14.56億元。
4月8日，中共中央政治局常務委員會會議要求，要加大復工復產政策落實力度，加強對困難行業和中小微企業扶持，著力擴大國內需求，有序推動各類商場、市場復工復市，促進生活服務業正常經營，積極擴大居民消費，加快推進投資項目建設，形成供需良性互動；我國農業連年豐收，完全有能力保證糧食和重要農產品供給。
4月8日，國務院金融穩定發展委員會召開第二十五次會議，要求加大宏觀政策實施力度，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，把支持實體經濟恢復發展放到更加突出的位置。引導信貸資源更多支持受疫情衝擊較大的中小微企業和民營企業。發揮好資本市場樞紐作用，不斷強化基礎性制度建設，堅決打擊各種造假和欺詐行為，放鬆和取消不適應發展需要的管制，提升市場活躍度。高度重視國際疫情和經濟金融形勢研判應對，防範境外風險向境內傳遞。
4月8日，用益信託網發佈2020年一季度集合資金信託統計報告顯示，2020年一季度，房地產類信託下滑明顯，據統計，投向房地產領域的集合信託資金1365.20億元，環比下滑20.86%，下滑最為明顯。從規模佔比變化來看，2020年一季度房地產類信託規模佔比24.66%，環比減少4.52個百分點。
4月6日，住建部數據顯示截止4月1日，全國房屋建築和市政基礎設施工程在建項目共18.66萬個，已開復工15.87萬個，開復工率為85.06%，其中，16個省（區、市）的開復工率達到90%（含）以上。此外，全國售樓處復工率達92.73%。
4月5日，中國房地產協會主辦的全國房價行情數據顯示，有121個城市3月份二手房價環比2月份下跌。從整體上看，房價下跌的城市比例不算高，但具有象徵意義的四大一線城市，北上廣深3月份二手房價全部下跌。其中，上海下跌5.85%位居四大一線城市跌幅榜首位，每平跌3401元位居全國首位。
4月5日，杭州出臺住房公積金階段性支持政策指出，受新冠肺炎疫情影響對支付租房壓力較大的無房職工，6月30日前可按月提取本人住房公積金賬戶餘額，提現額度按現有標準上浮50%確定。
企業動態
保利地產：4月9日，保利地產發佈2020年3月份銷售情況簡報，2020年3月公司實現簽約面積201.37萬平方米，同比下降28.86%；實現簽約金額273.70億元，同比下降35.85%；2020年1-3月公司實現簽約面積490.24萬平方米，同比下降29.97%；實現簽約金額710.21億元，同比下降35.24%。
招商蛇口：4月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發佈2020年3月銷售簡報，2020年3月，公司實現簽約銷售面積93.28萬平方米，同比減少0.1%；實現簽約銷售金額216.84億元，同比增加21.79%。2020年1-3月，公司累計實現簽約銷售面積148.55萬平方米，同比減少21.37%；累計實現簽約銷售金額361.13億元，同比減少4.7%。
德信中國：4月9日，德信中國發布2020年3月未經審核的營運數據，3月公司實現合同銷售額33.8億元，合約銷售面積16.9萬平方米；2020年1-3月，公司累計實現合同銷售額53.6億元，累計合同銷售面積27.6萬平方米。
綠地香港：4月9日，綠地香港控股有限公司發佈2020年3月未經審核營運數據，2020年1-3月公司累計實現合同銷售額37.33億元，合同銷售面積32.53萬平方米，平均售價為每平方米11474元。
龍湖集團：4月9日，龍湖集團控股有限公司發佈2020年3月未經審核營運數據，3月公司實現合同銷售金額210.5億元，合同銷售面積120.8萬平方米；1-3月累計實現合同銷售額381.6億元，合同銷售面積120.8萬平方米。
五礦集團：4月8日，五礦集團擬發行2020年度第一期超短期融資券，金額人民幣20億元。五礦集團擬將募集資金用於償還集團本部及子公司到期債務和補充集團本部及子公司營運資金，以提高直接融資比例，改善融資結構，並承諾募集資金不用於金融及房地產業務。
泛海控股：4月8日，泛海控股公告稱，公司擬向中國銀行間市場交易商協會申請註冊發行規模不超過人民幣53億元（含53億元）的中期票據。本次發行的募集資金將按照相關法規及監管部門的要求使用，包括但不限於償還公司債務、補充流動資金等。
龍光：4月8日，龍光發佈公告稱，公司與若干銀行訂立融資協議。據此，公司獲授為期36個月的相當於22.3億港元的雙貨幣（美元及港元）定期貸款融資（附上限金額為7.7億港元的增額權）。
融創：4月8日，融創聯手武漢地產集團與黃陂區簽約“融創·武地·長江文旅城”項目投資建設合作協議。黃陂區與融創中國、武漢本土實力國企啟動同頻共振，為區域產業發展升級、城市功能提升深度共融、共生賦能。
陽光城：4月8日，陽光城發佈公告稱，公司以下屬子公司上海興申所持有的上海君御豪庭為物業資產設立資產支持票據信託併發行資產支持票據開展資產證券化融資工作，發行規模不超8.2億元，期限不超20年。
中交地產：4月8日，，中交房地產集團有限公司公告稱，截至2019年12月31日，公司對外借款餘額為1315.87億元，合併淨資產為760.98億元。截至2020年3月31日，中交房地產集團借款餘額為1587.56億元，較2019年末累計新增借款金額271.69億元，累計新增借款占上年末淨資產的比例為35.70%。
大悅城：4月8日，大悅城控股集團股份有限公司發佈公告稱，截至2020年3月31日，大悅城控股集團股份有限公司（以下簡稱“公司”）本年累計新增借款超過上年末淨資產的20%。
新城控股：4月8日，新城控股集團股份有限公司發佈2020年3月份及第一季度經營簡報，3月份公司實現合同銷售金額約142.58億元，銷售面積約136.68萬平方米；1-3月累計合同銷售金額約309.81億元，比上年同期下降33.68%，累計銷售面積約285.82萬平方米，比上年同期下降31.17%。
富力：4月8日，據深交所最新消息顯示，富力地產2020年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“已反饋”，擬發行金額100億元。本次債券規模不超過人民幣100億元，採用分期發行的方式，其中，首期發行規模不超過人民幣50億元。
榮盛發展：4月8日，榮盛房地產發展股份有限公司發佈2019年度報告，報告期，公司實現營業收入709.12億元，同比增長25.80%；營業利潤132.97億元，同比增長20.13%；實現歸屬於母公司所有者淨利潤91.20億元，同比增長20.57%。截至2019年12月31日，公司總資產2,545.95億元，同比增長11.78％；歸屬於上市公司股東的所有者權益408.88億元，同比增長21.75％。
奧園：4月7日，奧園集團發佈公告，披露收購京漢實業約29.99％股本的事項。於2020年4月7日（交易時段後），京漢控股集團有限公司（賣方A）、建水泰融企業管理有限公司（賣方B）、田漢先生與買方（奧園全資附屬公司）訂立框架協議。據此，買方已有條件同意收購及賣方已有條件同意出售目標公司約29.99％的股本，代價為現金人民幣11.6億元。
恆大：4月7日，恆大健康發佈公告，於2020年4月7日，南京恆康、恆大人壽及項目公司訂立投資協議，據此南京恆康同意透過現金和資產注入的方式向項目公司出資；而恆大人壽則同意以現金向項目公司注資，總金額為人民幣14億元，以供項目公司用於相關標的地塊的土地使用權、在建工程收購及／或後續開發建設。
中海：4月7日，中信證券-中海商管1號綠色資產支持專項計劃項目狀態變更為“通過”。據瞭解，本次資產支持專項計劃擬發行金額為37.01億元，承銷商／管理人為中信證券，發行人為北京中海廣場商業發展有限公司。
中國建築：4月7日，中國建築2020年度第一期中期票據發行完成，實際發行總額為40億元，票面利率為3.29％。據瞭解，本期中期票據簡稱為“20中建MTN001”，起息日和兌付日分別為2020年04月03日和2099年12月31，票據期限為3＋N年。
萬科：4月7日，萬科企業股份有限公司發佈公告稱，董事會同意聘任王海武為公司執行副總裁、首席運營官（COO）。
華潤置地：4月7日，華潤置地擬發行2020年度第一期中期票據，金額為人民幣20億元。分別為10億元3年期和10億元5年期，經中誠信國際信用評級有限責任公司綜合評定，本期中期票據的債項評級為AAA；華潤置地控股有限公司主體信用級別為AAA。
華僑城：4月7日，華僑城擬發行2020年度第二期中期票據，發行金額為人民幣15億元，期限為3＋N年。據募集說明書顯示，票據發行首日為4月9日，起息日和上市日分別為4月13日和4月14日。本期中期票據募集資金擬償還華僑城集團即將到期的銀行借款。
中國建築：4月7日，中國建築擬發行2020年度第二期中期票據，本期發行金額為30億元，發行期限為3＋N年。據募集說明書顯示，票據發行日為4月9日-10日，票據募集資金用於置換存量債務，其餘用於補充流動資金。
保利：4月7日，保利擬發行2020年度第二期中期票據，發行金額為15億元，發行期限為3＋N（3）年。經中誠信國際綜合評定，保利主體信用級別為AAA級，評級展望為穩定；本期中期票據信用級別為AAA級，發行金額全部用於償還到期債券。
金地：4月7號，金地集團有限公司發佈2020年3月銷售情況，數據顯示2020年3月公司實現簽約面積53.0萬平方米，同比下降35.73%；實現簽約金額129.7億元，同比下降20.23%。2020年1-3月公司累計實現簽約面積127.5萬平方米，同比下降21.11%；累計實現簽約金額282.1億元，同比下降16.58%。
金科：4月6日，金科發佈公告稱，公司控股子公司重慶金科取消經其審議通過但尚未實施的對部分控股子公司擔保額度合計4.7億元，並新增對部分控股房地產項目公司擔保額度合計不超過21.46億元。
榮盛發展：4月6日，榮盛發展發佈公告稱，控股股東榮盛控股所持有榮盛發展的部分股份被質押，本次質押8950萬股，質押用途為非上市公司股權投資。質押起始日為2020年4月1日。
融創：4月6日，融創中國控股有限公司發佈2020年3月未經審核營運數據，顯示公司3月份實現合同銷售額309.2億，合同銷售面積228.7萬平方米，分別同比下降17.85%和12.60%；截止3月底，公司累計實現合同銷售額617.6億，累計合同銷售面積453.4萬平方米，分別同比下降22.67%和16.42%。
數據參考
大部分頭部房企發佈了3月份的銷售數據，相比較而言，招商蛇口、恆大、龍湖、中海、世茂、碧桂園等3月銷售表現較強，新城控股和保利的同比增速相對較差。
從銷售均價的變化趨勢來看，金地、招商蛇口的銷售均價有明顯抬升（總銷售基數相對不大，銷售單價上漲可能與推盤結構變化相關），恆大銷售單價下跌幅度超過16%，碧桂園、新城、萬科、融創、保利單價均有不同程度的下降，總體上看銷售基數越高單價下行壓力也會相應增大。
2月17日，國務院聯防聯控機制印發意見，要求各地制定差異化的縣域防控和恢復經濟社會秩序的措施，對於低風險地區要實施“外防輸入”策略，全面恢復正常生產生活秩序。2月18日開始隨著疫情數據的邊際變化，部分區域隨後開始調低疫情防控等級，人口返工和復工比例持續提升。3月14日以來，隨著湖北區域的解封，返工復工人流進一步加快。春節以後，六大集團日均煤耗量自2月10日的低位36.92萬噸開始逐步回升。4月8日零時起，武漢正式解封。上週（4月4日-4月10日）均值為54.10萬噸，相當於2019年均值64.76萬噸的83.5%。
根據30大中城市新房交易高頻數據，2020年1月20日，商品房成交套數為3662套，環比下滑31.5%，之後5個自然日的交易套數分別為2349套、1499套、523套、59套和21套，之後交易量開始持續恢復。上週（2020年4月4日-4月10日）30大中城市新房日均交易3080套（3月份交易日均值2934套），相當於2019年日均4693套的65.6%。
從土地成交情況來看，我們將樣本城市擴展到100城市，根據Wind統計數據（含非房企購買土地），2020年2月中旬以來土地交易持續恢復，特別是住宅用地和工業用地反彈較為明顯。3月份，住宅用地成交2309萬方（環比減少3.95%），成交總價1173億（環比減少18.7%），平均土地成交溢價率為15.52%（1月和2月分別為11.57%和15.00%）。4月1日-12日，住宅用地成交土地規劃建面696萬方，成交總價571億，平均土地成交溢價率15.63%。
投資建議
從估值水平來看，目前申萬地產板塊的平均估值水平PE（TTM，整體法，剔除負值影響）為7.92倍（前周為7.89倍），在28個申萬一級行業裡面排名倒數第二（僅次於銀行），港股通內房的估值水平為7.10倍（前周為6.81倍）。
在“房住不炒”的定位和“房短不刺”的要求，地方政府可以為了“防價格下跌、防流動性萎縮”進行“因城施策”的寬鬆，但一旦觸發敏感的政策比如降低首付款比例、放鬆限售對象等即被叫停。房地產金融政策整體的基調目前並未改變，主要著力點還是在穩預期。在這種框架下，地產金融政策放鬆一點還是有空間，但轉向的可能性並不大，政策大概率是縱深漸進式放鬆（新路子），而非一次性轉向（回到老路）。如果認可這個判斷，那麼意味著投資者根據“政策轉向”的邏輯再擇時恐怕靠不住，因為政策的變化難以在一個時間形成“轉向的一致性預期”。從這個角度來看，我們不建議投資者再去尋找或等待政策拐點，而應該關注優質公司股價低估的時間和基本面預期改變的時間，綜合這兩個因素尋找擇時的線索。
另外，我們建議按以下三條投資主線擇股：
1） 估值偏低但估值水平有上升潛力：A股推薦萬科A、金地集團、保利地產、招商蛇口、新城控股，H估推薦融創中國、旭輝控股、中國金茂、寶龍地產、龍光地產，建議關注世茂房地產；
2） 估值明顯低估存在較大預期差：A股推薦中南建設、陽光城、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展、華髮股份，H股推薦佳兆業、碧桂園、禹洲地產、融信中國、中國恆大等；
3） 物管類和小市值標的：A股推薦南國置業、南山控股，關注招商積餘、新大正，港股推薦保利物業，關注藍光嘉寶等。
風險提示
新冠肺炎NCP疫情防控風險、政策寬鬆低於預期、房企復工進度或低於預期、重點房企回款及融資或低於預期等。
研究成果
【市場隨筆系列】
地產投資要崩了，新基建能否獨善其身
永久基本農田要失守了？
3月9日我們都在見證歷史
被海南的現房銷售制度給驚到了
基於修正SEIR模型判斷疫情的峰值及拐點
病毒COVID-19的初始傳染比例探究
疫情高壓下，市場選擇的什麼方向
週期反擊戰打響，成色到底如何？
兩天大漲是否曇花一現？
到底該怎麼看央行16號文
從先行示範區看深圳的未來
破“七”背後的啟示
闢謠！政治局會議地產表述的正確解讀
延續核心資產邏輯，從公募持倉變動擇股
土增稅立法與集建地入市
房地產信託收緊為哪般
新城控股的危與機
地產投資拐點已到？
地產股投資的實用法則
地產股賺錢的正確姿勢
預期引導VS政策期望——中央經濟工作會議地產政策解讀
如果投機投資需求都被滅了，房屋銷量還能有多少？
竣工真這麼少？房地產行業數據到底有沒有水分？
垃圾股批量漲停，房企密集獲准融資，後面還能買什麼？
從政策託底到茅臺跌停，Q4反彈依然在路上
【投資觀點系列】
央行下調超額存準率，3月銷售顯著改善——20200407
內房優等生交卷，政治局會議定調積極——20200329
內房信用風險升溫，尋找錯殺優質個股——20200322
外圍衝擊難言結束，國務院下放用地審批權——20200315
海南地產新政有前瞻性但無代表性——20200308
外圍誘發市場大跌，地產股性價比凸顯——20200301
信貸政策依舊曖昧、復工返崗預期升溫——20200223
央行擬放寬房貸考核，逆向調節張力顯現——20200216
NCP或加速行業出清，政策寬鬆或逐步呈現——20200209
疫情導致股市下跌難免，但政策有望強化逆週期調節——20200202
內房股再創歷史新高、房企到位資金邊際好轉——20200119
徵信版本升級影響有限，融創配股不改地產股突破趨勢——20200112
茅臺業績低於預期促進存量倉位變動，市場風險偏好提升
——20200105
【會議紀要系列】
融信中國高管交流電話會議——20200408
禹洲地產高管交流電話會議——20200403
中國恆大2019年業績發佈會——20200401
新城控股2019年業績發佈會——20200401
大悅城控股2019年業績發佈會——20200401
世茂房地產2019年業績發佈會——20200330
正榮地產2019年業績發佈會——20200330
龍光地產2019年業績發佈會——20200328
華潤置地2019年業績發佈會——20200326
融信中國2019年業績發佈會——20200325
建發國際2019年業績發佈會——20200324
德信中國2019年業績發佈會——20200321
萬科2019年度業績交流會——20200319
美股破20000的房地產視角——2020319
寶龍地產&寶龍商業2019年業績發佈會——20200312
房貸利率怎樣選擇更受益——20200304
基於修正SEIR模型判斷疫情峰值及拐點——20200303
聚焦2020年3月投資策略及金股推薦——20200301
外圍市場大跌對A股的影響如何？——20200226
疫情背景下受益資產梳理及南山控股交流紀要——20200219
疫情的影響和啟示（房地產視角）——20200206
從深圳豪宅稅調整看地方長遠機制——20191121
Q4地產股行情邏輯及展望——20191023
地產股的時機選擇和逆向思維——20190928
當前為何我們看多地產——20190701
華髮股份深度推薦—資源變現到快速週轉、優質二線成長地產股——20190615
房地產市場銷售總結及政策展望——20190604
【策略專題系列】
疫情影響定量分析：銷售、復工、竣工與投資——20200324
兩輪疫情衝擊下地產的表現及展望——20200305
2020年投資策略：革舊鼎新、柳暗花明——20191210
城市更新：開啟地產增量新時代——20191017
2019年中報綜述：業績穩健增長，現金流持續向好——20190906
2018年報及2019一季報綜述：業績快速釋放，集中度持續提升——20190516
板塊倉位持續提升，防禦價值不斷凸顯——20190127
2019年投資策略：廓清環宇、否極泰來——20181119
泡沫後周期時代的投資框架——20180806
房地產投資的韌性與基本面展望——20180206
擁抱價值週期，地產投資三段論——20170920
從增量開發到存量運營，地產變局來臨——20170905
突破估值約束，物流地產空間廣闊——20170924
他山之石可攻玉，美國經營性房企研究——20170925
長租公寓，租賃市場的新興力量——20170925
【A股研究系列】
榮盛發展：分紅穩步提升，關注回款率目標
新城控股：運營優先緩速提效，估值提升有空間
萬科2019年報：毛利率小幅下滑，新業務全面崛起
藍光發展：業績持續高增長，東進南下縱突破
中南建設：城市集群高週轉，股權激勵顯信心
華髮股份：從量變到質變，TOP20潛在進入者
華夏幸福：外埠區域明顯上量，大力開拓商業不動產
金地集團：險資入股不改初心，蝶變煥發迴歸成長
華僑城：文化旅遊標杆，引領行業資源整合
天健集團：受益區域主題，城市更新稀缺標的
【H股研究系列】
正榮地產：拿地權益提升，融資成本回落
佳兆業：淨負債率大幅改善，舊改轉換提速
禹洲地產：負債有所優化，銷售彈性猶存
旭輝控股：均衡利好增長，發力商辦和物管
融創中國：從彈性迴歸價值，關注信用改善節奏
碧桂園：穩健增長龍頭，關注三四線尾部風險
中國金茂：銷售目標不改，關注毛利率修復
融信中國：明顯低估的一二線優質標的
寶龍地產：成功進駐大灣區，估值提升最具潛力
保利物業：央企背景物管龍頭，“大物管時代”領跑者
綠景中國：小而美的舊改先鋒，存量價值爆發在即
融信中國：融築美好，進入均衡增長新階段7
合景泰富：銷售彈性依舊，費率有待改善
易居企業：充分受益股東資源，成就優秀地產服務商
碧桂園：全面佈局王者榮耀，均衡式高速增長
龍光地產：前瞻佈局、資源優質
市場有風險，投資需謹慎。本資訊中的內容和意見僅供參考，並不構成對所述證券買賣做出保證。公眾投資者不應將本資訊作為投資決策的唯一參考因素，亦不應以本資訊取代自己的判斷。在任何情況下，本人、本研究小組或西南證券不對任何人因使用本平臺中的任何內容所引致的任何損失負任何責任。
【西南證券房地產團隊】
團隊首席：胡華如
執業證號：S1250517060001
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