文旅商街是個很寬泛的概念，既包括傳統的都市街區，也包括旅遊區景區的商業街。近年來，一些古鎮復甦，商業氛圍旺盛，新建的仿古古鎮也層出不窮，所有這些商業集中區、聚集區的共同趨勢是純購物商業比重在下降，文化旅遊及娛樂體驗的新業態比重在不斷上升。
疫情之下，旅遊業遭受重創，依託旅遊景區的文旅商街更逃不過疫情的衝擊，疫情雖漸漸消散，但能夠重新開業的商鋪卻不多，甚至整個文旅商街停擺的案例估計也不在少數。
學加網是華南地區最大、最專業的文旅、園區、城市更新的企業家和高管的學習和社交平臺。文旅商街如何擺脫疫情的短期影響，並確保長期健康運營？各地政府出臺的復工貸、租金減免或補貼等刺激政策只是權宜之計，要從根本上解決文旅商街的痛點，學加網土地專家崔元星老師建議從五個基本點抓起。
一、一個有耐心的老闆
文旅商街項目是個巨大的系統工程，從拿地到策劃定位、從規劃建設再到招商運營，需要足夠的實力，更需要巨大的耐力，缺乏耐心或者說賺慣了快錢的老闆建議不要涉足文旅商街項目。
如果已經涉足，建議不要耗到底，儘早股權轉讓脫手，因為後續的運營是個慢活、精細活，一個完整的招商計劃需要一個持久的推廣實施過程，即使招到了商、甚至招滿了商，商戶的進進出出、動態調整也是免不了的。
更何況，文旅商街團隊、人員向來都是穩定性差，再趕上一個缺乏耐心的老闆，這個商街只能必死無疑了。老闆的信心和耐心是文旅商街成功運營的定海神針，如果老闆沒耐心，就只有死心，所有文旅商街都是在不斷地改定位與換人、調價格與變政策中死掉的。
二、一個恰當的策劃定位
包括功能定位、發展目標定位及擬招商戶定位、終端消費群定位等，很大一部分項目的定位靠老闆的主管臆斷，看老闆的喜好與心情，也有一部分項目的定位聽當地政府的擺佈。
當地政府的教育背景與見識決定了你的商街定位、甚至命運，有一部分商街把定位大事交給一些專家、外部機構，這些都是不恰當、甚至不負責任的定位方式怎樣才能算是“恰當”？就是“適度超前”，比通常情況下能夠達到的高度再提高一些。如何才能找到這個適度超前的定位？學加網崔老師的經驗是找交集。
先羅列出現實基礎、市場環境與未來理想三要素的諸多可能性：
現實基礎就是企業自身實力、品牌、能掌控的資源、老闆的能力、項目的條件等；市場環境就是供求關係、競爭關係、流行趨勢、生存空間等；未來理想就是老闆自己的期望、公司發展願景、當地區域經濟規劃、當地政府的期望等。
按照數學的集合論找出這三者的交集，如果找不到交集，就說明目前還不具備開發運營條件，要麼是理想太豐滿，要麼是現實太殘酷，要麼是環境太惡劣。當然，所謂的“適度超前”定位也是個相對動態的。
三、一個靠譜的運營團隊
文旅商街的運營團隊建設是成功的核心。不管是採取外包的方式，還是自建，團隊領頭人就是核心中的核心。
學加網崔元星老師認為領頭人的素質主要看兩個方面：一個是技術技能，主要是靠後天學習提升，這方面不要求出眾，能基本勝任就足夠了。
另一個是職業操守，人事部門術語叫做“對企業與對老闆的忠誠度”，其實並不準確，應該叫做“做人的基本準則”與“勝任崗位的基本準則”，這個素養基本靠天生傳承，後天的修煉也起到一定的固化作用。
商街運營團隊的領頭人大部分時間都在商海中沖沖殺殺，經常會面臨棘手問題，也會面對很多誘惑，很多老闆在不得已的情況下用人，情願用無能但忠誠的，也怕用能力強但不知道是否可信的。
畢竟，文旅商街領域吃裡爬外、甚至吃兩頭的敗類不在少數，通常認為技術技能容易考核，但職業操守難以檢測，正所謂人心叵測。
其實，這也不是難事，時間長了，心術不正的人總會露出馬腳，時間是檢測人心的最好試劑。最簡單的辦法是查以往的就業經歷，或者試用一段時間，裝得了一時，裝不了一世。
學加網崔老師還認為，在這個世上，突然變壞的“人”是不存在，還有一個更簡單的檢測辦法，老闆親自請擬錄用者吃頓飯便知，“吃相難看的”不能要，嘴太甜的也不能要。
四、一個合理的租售比及價格策略
商街出租與出售是最基本的盈利模式。租售比例的確定很有講究，也很令開發商頭痛，開發商總是希望掙快錢，總想賣完了事。但為了掌控文旅商街總體業態，也逼著開發商有長線思維，另外，開發商也希望掙大錢，所以，往往選擇自持一部分、甚至全部，這樣才能掙持續的物業增值。
當然，任何一家開發商的資金實力總是有限的，完全自持並不一定可取。關於租、售定價，要結合市場承受能力、實際開發成本及未來預期收益等多種因素，也叫市場定價法、成本定價法、預期收益定價法的結合。
免租期、裝修補貼、售後返租等技巧要慎重、靈活運用，要考慮價格標準統一原則與特殊商戶的個性化方案的有機結合，特殊商戶包括行業國內國際頭部品牌、本地領導引薦客戶、公司老客戶等。
對外公佈的價格不能變，但一些個性的配套服務指標可以為特殊商戶定製，價格策略的另一個重要原則是留有餘地，留下適當漲幅的空間，讓先下手的人感到撿便宜的幸福，讓遲遲不動手的人產生緊迫感。
有些商街一開始就把價格定得奇高，一段時間後撐不下去了再不斷降價，想買的總認為還會繼續降價，已買的找上門要求退貨，最後把自己活活逼死，這都是自己貪得無厭惹的禍。
有的開發商輕信無良代理商的煽動與操縱，採取鋌而走險的“三高”定價策略，高代理費、高售後返租回報、高租售價，走一段玩不成了再換下一家代理商，重蹈覆轍，最終，開發商被代理商玩死了。
五、一個公平公正公開的制度體系
文旅商街的運營制度主要包括銷售政策、招租招商制度及獎勵制度等。學加網崔元星老師的經驗是不管採取自建團隊還是外包代理，或者自建內場與委託外場相結合，政策上必須內外一致，前後一致。內外有別的政策必定導致內外勾結，再優秀的員工隊伍也擋不住政策的漏洞與行業腐敗的誘惑。
另一方面，政策的相對穩定性是制勝法寶，切忌朝令夕改。說到底，文旅商街運營成功的關鍵還是我前述的第一條——老闆的耐心。老闆沒耐心了，必然不斷地改制度、變價格、換團隊、找定位，直至把自己整崩潰，正所謂“不作死不會死”。
作為華南地區文旅、園區、三舊改造教育領先品牌，學加網（學加教育）一直專注於專業領域的課題研究，崔元星老師作為學加網專家團成員，未來會持續關注土地應用領域相關課題，也會持續對話題、現象、新政等進行及時解讀與分享。
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