太陽能
有的人買了房子沒多久就有換房的計劃，有的人買了房住進去之後發現各種不稱心的地方，甚至有一小部分人買了房子租出去再租房住。而且很多人買房之前經過多方比較以及考慮了較長的週期才下定決心，為什麼還會出現這種情況？
我想告訴大家的是，買自住的房子和買投資的房子完全是兩個邏輯，千萬不要看了一些投資購房的指南，作為買自住房屋的參考。就像頭條裡有的房產專家說每個樓盤要選低價，高於多少就不要買了，但是恰恰是這類房屋是不符合居住舒適性的。舉例來說，專家說天通苑要買大戶型，而且單價不能超過3萬的，要找2萬多的淘。就我所知，天通苑大戶型悅公館因為品質良好，4.5萬一平米都搶不到。看過這麼多二手房，我的經驗是房子貴有貴的道理，便宜有便宜的原因。也會有特殊原因導致的低價，這種就像中彩票的概率，不適合大眾的購買需求。所以今天我就說一說在北京想買到稱心的自住房屋，應該怎麼做。
第一步，地段很重要！要根據自身的家庭情況，工作地點等因素，綜合篩選出購房計劃的區域。
有的人看房滿北京的看，從北五環外看到南五環裡，這樣的看房有很多的弊端。一、時間成本過高，二中介一般都按區域劃分，需要找很多的中介才能完成帶看，三，不同地段的房子沒有可比性。總之，亂花漸欲迷人眼，這種沒有目的亂看，很容易買不到房。或者看的過程太長，房價波動較大，導致最終心理出現較大的落差。
那麼怎麼選擇地段?一、目前大家優先考慮的都是孩子的教育問題，雖然我不太推崇一類的學區房，但是孩子上學問題一定是要放在第一位考慮。要考慮教育質量和上學距離兩個因素。以我個人的經驗，我從小學習成績特別好。但是高中的時候每天上下學來回至少3個小時的時間，回到家以後吃了飯只能睡覺，特別疲憊，最終導致無心學習。所以我在選房的時候，孩子的幼兒園和小學都離家很近，走路就可以到。並且小學初中九年連讀，避免了好的小學對口不好初中的尷尬。如果需要在好的小學和好的初中做出選擇，建議選好的中學。小學教育在於培養孩子好的學習習慣和信心，中學教育對於教學質量和環境對孩子的影響會更大。
二、要考慮周邊環境，仔細想一下自身日常經常需要的配套都有哪些，例如，醫院、超市、公園、培訓機構、交通等。我在換房的時候在北工大附近親戚家住過幾個月，這個地段現在真是北京的價格窪地，東三環至四環中間房價低於北五環。這個位置離CBD不只有5公里，但是我上下班打車或者開車都需要花費40分鐘時間，因為南城的居住密度大，車流方向恰好非常堵車。醫院附近3公里內只有一家垂楊柳醫院，三甲就更遠了。附近優勢是菜市場比較豐富，但是對我們比較習慣生鮮超市的採購方式，也是一個不便利的地方。還有附近也沒有街心公園，很多大爺大媽都在馬路邊聊天。小公園對於有孩子的家庭是很重要的一個環節，每天早晚溜娃下樓就有公園是非常重要的配套。周邊配套交通要根據大家自身的情況，做出提前的規劃。
三、空氣，水質，人員素質，這一項看似虛無縹緲，很多人也許不太注重，但是我個人比較看重，所以專門列出來。舉個例子，有的時候週末我們開車從北四環到南邊去親戚家，出門的時候天空湛藍，走到南邊就開始霧濛濛的，雖然現在都裝新風可以改善市內空氣質量，但是有個能在室外活動的機會，以及窗邊就是藍天白雲的視野能夠讓人心情愉悅。因為水是大家每天離不開的東西，所以也要考慮。就像去年北京東五環的一個區域由於水的因素導致諾如病毒，也是非常糟心的事情。人員素質這個可能很難規劃出哪個地段高和低，但是想一想如果到一些地方出門不排隊，在家經常遇到小偷等事件都會讓居住變得不快樂。所以，儘量避免選擇流動人口聚集的地區，是北京派出所警察叔叔給與大家的日常安全指南。
第二步仍然不要去看房，先清晰的定義出自己的需求，需求指的是戶型，面積，朝向等具體因素。如果自己沒有明確需求，最終買到的房子一定不是你最想要的，一定是中介最想賣的。大家最近都在看《安家》，為什麼房似錦能夠賣出老大難房子，因為沒有明確自己需求的人很容易被忽悠。
我在買房的時候給出了中介明確的定義，南北通透三局，只要板樓二至四層，對應學校是我能接受的。當時有個五樓的房子報價比我買的三樓的便宜幾十萬，如果我沒有明確目標很有可能會因為價格原因買了五樓。到時候住進去之後我很有可能會因為爬樓的告訴而後悔。所以，自住的房子，一定要考慮好各方面的因素，不要被價格，情懷等因素影響自己的決定。
接下來在鏈家的APP裡，挑選自己目標房子類型的候選房型，最好挑選二至三類。然後關注兩個價格，一個是目前這類房型的報價，另一類是查看近幾個月的成交價。如果您看中的房型近半年內沒有成交記錄，說明這種房型的不普遍，建議增加候選房型備選。多兩種備選，能夠讓自己在後續的選房過程中選擇餘地更大。
接下來可以通過鏈家APP裡的看中房型裡經紀人介紹，選擇有經驗以及有眼緣的經紀人。為什麼我不建議去附近的店面直接去選擇經紀人，因為去店面挑選經紀人是碰運氣的行為。經紀人是否負責任，是否願意站在客戶角度上替你考慮也是順利買到房的一個因素。雖然經紀人的目的都是成交，但是能夠多替客戶考慮一點，比較能夠按照你既定的目標去替你找房，更容易買到更好的房子。我曾經有個朋友本來想賣掉小兩居，換個大兩居，但是最終卻買了大一居。之所以出現這樣的問題，就是經紀人帶她漫無目的的看，她又被經紀人引導，最終沒有買到計劃的房子。
第三步，看房三步法。一、請經紀人提前把心儀房屋的在售房源發給自己，然後準備充足的時間，請經紀人一次性幫忙約好幾家。二、實地看房時不要太關注房內裝修等因素，重點關注朝向戶型，以及戶型中可以改動的地方。三、無論房屋是否看中，當場不用表達想法，都看完候選房屋後綜合考量選出兩套請經紀人約房主溝通價格。
第四步，談價格，成交。談價格時候首先一定要有一個自己的心理價位，如果對方不能滿足自己的心理價格就不要成交。
第二，在談判過程中一樣需要營銷技巧。
1知己知彼百戰不殆，提前和房管員瞭解房主的情況，賣房原因。當然如果是因為要還債，看病需要錢等原因，我一般是不買的。房子是有風水在裡面的，如果是前房主住在這裡日子過得越來越不好，你在購房時候不要因為價格便宜的原因一時衝動購買。瞭解到對方賣方的的原因，比如對方換房，著急賣掉這套房子，那麼作為買方就佔在有利的談判位置。
2談判時表現的狀態，不要為了砍價表現出可買可不買的樣子，對方房主也不願意把時間浪費在沒有買房打算的人身上。最好的狀態是讓對方明確感受到你是買主，但是你可以讓他知道你有更多的選擇，那麼房主考慮如何能夠在你候選的房源裡脫穎而出就是砍價的基礎。
3如果對方降價到你的心理價位就不要再有僥倖心理，考慮是否有再降的因素，該出手時就出手。如果價格沒有降到你的心理價位，哪怕候選有三套房源都談過了，也不要當場做出決定。回去後仔細的再考量一下，如果衡量過後候選房源確實符合自己的預期，最終價格和自己的預期又差不太多，那麼再約一次房主，嘗試再次砍價的可能。無論最終是否能夠再降價，經過了之前考量，這次就下手籤合同即可。
簽完購房合同不是買房的結束，只是剛走到一半，籤合同時還有合同條款的議定，之後還有過戶貸款等事宜。但是簽了合同，先享受下房子到手的欣喜吧，然後下次我再接受後續事宜！
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